中国房地产行业发展现状及对中国经济的影响

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一、房地产行业已经捆绑了中国经济和政府

（一）房地产行业捆绑了中国GDP

国家统计局2014年数据显示：2013年我国全社会固定资产投资总额（不含农户）436528亿元，其中房地产行业投资值占所统计的19个行业中比重最高，达到111424亿元，占全社会固定资产占投资总额25.53%；2013年我国国内生产总值（GDP）568845亿元人民币。从GDP支出法构成来看：最终消费28.4万亿，其中商品房销售额为8.1万亿；固定资本形成总额30.92万亿，房地产行业占7.9万亿，二者相加共为16万亿，占我国56.8万亿GDP的28.17%。即2013年房地产行业产值占GDP已经接近30%，这还不包括与之相关的附属行业对GDP的影响。房地产业是关联行业最多的超级行业，受房地产业影响行业有三大类共计一百三十多个行业，加上其受影响的附属行业对中国GDP的实际影响将远远超过30%。

（二）房地产行业捆绑了中国政府

国家财政部2014年数据显示：2013年全国公共财政收入129143亿元（中央和地方政府），再加上全国政府性基金收入52239亿元，中央和地方政府综合财政收入总额为181382亿元人民币，其中和房地产行业直接相关的财政收入明细如下：国有土地使用权出让收入41266.88亿元、房地产营业税5411亿元、房产税1581.5亿元、建筑业营业税4315亿元、房地产企业所得税2850亿元、财产转让所得税664亿元、契税3844亿元、土地增值税3294亿元、耕地占用税1808亿元、城镇土地使用税1719亿元、城市维护建设税 3420亿元、政府从房地产行业财政和基金收入总计为70173.38亿元人民币；占全国综合财政收入181382亿元（含全国政府性基金收入52239亿元）的38.17%；占地方综合财政总收入116976亿元的60%；由于上述房地产业相关税种主要是由地方政府征收，即是说房地产行业早已经成为各地财政最为主要的收入来源，这也就决定了从地方政府角度来看“不想也不会愿意房价下跌致使地方房地产市场步入萧条。”

那么地方政府的生存是否过度依赖房地产市场？通过以上数据可知：在2013年房地产行业已经捆绑了中国GDP和地方政府，这造成了中国经济面临着非常大的行业集中度风险，更使房地产行业的兴衰荣辱，很大程度决定中国未来几年的经济发展走向。

二、从房价收入比来看，我国房价确实存在着较大泡沫

房价收入比是住房价格与城市居民家庭年收入之比。 即假设一户家庭在最高购买力水平下用多少年可以购买一套住房。国家统计局2014年数据显示：2013年全国城镇居民年人均可支配收入为26955元，全国平均房价为6237元每平米。如以一户双人家庭为例：该户家庭最高可支配收入为53910元，如该户家庭购买一套100平米住房，价格为6237元每平米*100平米=623700元，那么该户家庭房价收入比为：623700元 /53910元=11.5693倍。

上述的11.5693倍房价收入比是理论数值，并不是实际数值。实际上，一户年可支配收入53910元的家庭，如果想要购买房产其必然通过银行贷款。如果通过贷款，加上利息的房价要远远超过623700元。笔者举例说明如果通过银行贷款的话房价收入比是多少： 首付为房价的30%即187110元+银行贷款本金436590元+贷款期限25年1.1倍基准利率（等额本息）利息为506748元=1130448元。那么我国城镇居民的平均房价收入比：1130448/53910元=20.9692倍。目前，联合国房价收入比标准是3：1， 世界银行的标准是5：1。 世界银行在2013年公布各国房价收入比为： 美国3：1、 日本4：1，发达国家城市中最高的是温哥华为11.7：1， 世界其他主要城市房价收入比为：悉尼 8.5：1、纽约7.9：1、东京7.9：1、 首尔7.7：1、 伦敦6.9：1、多伦多6.7：1、新加坡5：1；而20.9692倍房价收入比仅为全国平均房价收入比，如以2013年北京、上海、广州数据为例还要更高！经过测算：北京84倍、上海62倍、广州40倍。

事实上，房价收入比并不是用来预测房价走势的，而是用来衡量房价有无泡沫和泡沫大小的。这些指标可进而转化为相应的负担能力指数（Affordability Index）。先不说负担能力指数越高，人民生活幸福指数就越低；仅从金融角度上来说：负担能力指数越高，对实体经济就越不利，离金融危机也就越近。美国爆发房产次级贷款金融危机前最高的房价收入比仅为5：1。

从北京、上海、广州和世界主要城市房价收入比对比来看，这三座城市房价确实存在着较高的价格泡沫。

三、2014年将成为房地产市场的拐点

北京大学中国社会科学调查中心在2014年7月25日发布的《中国民生发展报告2014》中指出：目前，中国社会顶端1%的家庭占有全国三分之一以上的财产，最底端25%的家庭拥有的财产总量仅在全国家庭财产总量的1%。我国家庭净财产基尼系数已达到0.73。家庭财富两极分化比较严重，房产仍然是我国城镇家庭财产中最重要的组成部分。

从以上报告能推出这一结论：中国最富裕的1%的家庭至少构成了中国总房产需求的30%，而这30%不是住房刚性需求完全是投机需求。这类家庭买房并不是为自住，这是我国目前房价居高不下最主要原因，房价至少有30%的价格泡沫，而始作俑者就是占中国最顶端1%的家庭对房产市场的过度投机需求造成的。尤其在北上广等一线城市，这样的投机交易最为明显，才造成北上广40倍以上的房价收入比，北京更是达到了惊人的84倍的房价收入比。其中贪污受贿者对房价下跌尤其敏感。贪官往往拥有多套住房，而在2014年10月份即将实施的不动产信息登记制度使其多套房产与收入不相符合的曝于阳光之下。因此，北京房价如果一旦进入下行通道，加速降价抛售房产。这必将在短时间内迅速放大北京二手房供应量，从而加剧北京房价的整体下跌幅度。

因此，中央政府的反腐力度和即将实行的不动产登记制度是剔除房地产市场中30%投机泡沫最为有效的法宝。在不动产登记制度正式实施后，短时间内会大量增加二手房市场的房源供给量。

申银万国证券2014年发布的房地产行业报告称：全国住宅市场目前供需基本均衡。全国供需比为119%，但城市之间分化严重。其中，一线城市供需比仅65%，供给不足状况仍旧严重，具体来看，上海>北京>广州>深圳；二线城市供需基本均衡，供需比为116%，具体来看，太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩，过剩比例为44%；三四线城市供给轻度过剩，供需比为125%，具体来看，营口、鄂尔多斯、张家界过剩最为严重，但仍有部分城市供给不足。

在调查的70个城市中42个城市房产需求已达到饱和以上。以目前的房产供给速度，两年左右全国房产市场将出现供给过剩。

四、房地产行业下行的趋势下，政府可能做出的宏观调控行为

如果说十年前房价上涨是大势所趋，那么十年后2014年房价的下跌也是历史的必然。房价的涨跌一直蕴含着一只无形的手在控制，即房屋的供求关系。而房屋的供求变化造成整个房地产行业的兴衰并不是政府主观努力所能阻挡的趋势。政府所能做的不是救市而是逐步削弱地方经济对房地产行业的过度依赖，寻找新的经济增长点使中国经济在未来二到三年内在房地产行业衰退的大环境下实现软着陆。

但是，由于地方政府无论是财政收入还是GDP增长率都过于依赖房地产行业的贡献，这就造成地方政府会竭尽所能抵挡这不可逆转的房价下跌趋势。如2014年七月份以来各地政府纷纷取消行政性限购，限制房地产商降价等措施。这些行政措施的效果将会十分有限。在行政措施干扰房价下行无效的情况下，地方政府将转而对中央政府形成新的“倒逼机制”即地方政府为保证各地的GDP增长率的条件下，要求中央政府采取一定宏观金融手段“救市”：要求央行超额度增发货币或降低存款准备金率，以提高商业银行的流动性，给房地产企业融资“输血”以达到刺激投资目的。可是，即使再次提高商业银行的流动性，在房地产行业整体风险上升的情况下，对商业银行来说又会将多少新鲜的“血液”会切实的流入到房地产开发商身上？降低利率提高整个中国市场的流动性以刺激消费，汇率方面使人民币对美元贬值以刺激出口增长，强化投资、消费、出口驱动GDP增长。