震惊！住宅价格再创新高每平米30万

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12月13日，融创农展馆项目一期房源获得预售许可证。按照北京市住建委官网显示，其预售均价为16.5万/平方米，预售最高单价为19万元/平方米。

该价格在北京豪宅市场上具有标志性意义。除了2011年，钓鱼台7号院出现的30万天价豪宅（因舆论反应过大而被取消预售）以外，融创农展馆项目再次刷新了北京的豪宅纪录。

中原地产数据统计显示，随着2013年拍下的地王陆续上市，预计在2015年将有10个单价10万以上的新项目逐渐入市。而万科高级副总裁、北京区域CEO毛大庆12月16日透露，北京万科对已出让项目进行梳理后发现，北京单价在8万元以上的项目有46个，其中不少项目将从2015年起入市。

与此同时，坊间流传，融创中国将于2015年对旗下项目进行5%-10%不同程度的涨价。融创一位内部人士透露，“基于利润的要求，孙宏斌的确在2015年有涨价的意向。”

市场未来真如开发商所预期，如此乐观？

豪宅的面粉成本压力

融创农展馆项目是融创中国于2013年9月4日经过69轮竞拍获得。地价为21亿元，另外配建27.8万平方米医院，测算楼面价达7万元以上，是当时北京名副其实的新地王。当时，业内预计该项目售价将超过15万元/平米。

按照北京市住建委官网公示的数据，融创农展馆项目此次共40套住宅取得预售许可证，合计面积为1.12万平米，均价为16.5万/每平米。其中最高的一套为4单元的602室，合计建筑面积为373.89平米，预售均价为19万，总额为7107万元。

中原地产分析师张大伟认为，虽然农展馆项目的预售价格只是开发商预期，最后成交价格不一定能够达到，但全部超过15万的定价，也反映了开发商对市场及项目的信心。

但实际上，由于该项目高昂的成本，按预售价格销售，也并无太高利润。

根据张大伟的测算，上述农展馆地块合计建筑面积为59152平米（其中有部分不可售），按照平均售价16.5万计算，项目总货值在97.6亿左右，如果后续项目有一定溢价，总货值可突破100亿。在项目成本方面，总计43亿的土地成本，再加平均每平米约8000的建安装修成本5亿，正常的税费、管理成本5-10亿，累计将达到60亿左右。张大伟认为，按照10%的年资金成本计算，销售周期长短将是农展馆项目成败的关键。

而北京售价10万以上的顶级豪宅市场并不乐观。

综合豪宅历史交易数据显示，豪宅销售最好的年份是2011年。当年，钓鱼台七号院(楼盘资料)（资料、团购、论坛）销售了12套，平均单价达到134718元每平米；霞公府（资料、团购、论坛）当年销售了13套，销售均价为108279元每平米；而2014年，钓鱼台七号院的销售均价为92945元，霞公府的销售均价为88295元每平米。

此前，融创中国董事长孙宏斌曾对媒体透露，农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上，位置最好的房源单价将超过30万元/平方米。

竞争最激烈的2015年

2015年有可能是豪宅竞争最激烈的一年。

中原地产数据统计显示，随着2013年拍下的地王陆续上市，预计在2015年将有10个单价10万以上的新项目逐渐入市。而单价8万-10万的项目，还有一批。

据中原地产调查，今年年底至明年年中，中赫万柳书院（资料、团购、论坛）、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目，以及融创农展馆地块项目、保利首开东坝地块等项目将会陆续入市。大量高价且主力户型在200平方米以上的项目扎堆入市，将导致顶级豪宅市场竞争进一步加剧。

其中不仅有最近2年的地王，也有雌伏十几年的豪宅项目。

比如，6换主人的老烂尾楼长安8号（资料、团购、论坛），将以北京佳兆业广场的案名再次入市。这些项目均将在2015年参与顶级豪宅竞争。

供应量增大的同时，需求又如何？

北京楼市基本形成的共识是，顶级豪宅的需求是一个相对稳定的格局。有关机构从北京市住建委获得的一份数据显示，北京单价8万元以上的顶级豪宅，2013年成交364套，2014年至今只售出319套。而根据张大伟的统计，售价在每平方米10万元以上的顶级豪宅，近几年的年成交量只有20多套。

易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，豪宅的开发企业要从需求角度出发研究市场。豪宅的市场容量非常有限，不是单纯靠创造出来的。目前来看，豪宅实际上是存量市场，并不是增量市场，不可能突然之间冒出来。大多数豪宅客户都拥有多套住房，他们是在换房的过程中置换更好的房子。

一位不愿意透露姓名的顶级豪宅相关负责人告诉21世纪经济报道记者，2014年，北京顶级豪宅销售状况非常差。他们所在的项目一年内仅售出1套。该人士无奈地表示，“顶级豪宅市场并没有对外所表现的风光。受整体经济形势下滑影响，再加上反腐效应，有钱人基本都在持币观望。”该人士也不看好2015年的市场前景。“现在私下都在唱衰。”

综合2014年豪宅市场的调研数据来看，5万元/平方米的“入门级豪宅”，销售情况属于较好状态。亚豪机构副总经理高姗表示，从11月入门级豪宅成交特征上看，市场主要以改善型客群为主，这部分客群多为中等收入群体，大多处于首次换房阶段，以自住为目的，更为看重项目的交通、商业及教育配套等因素，但受到支付能力的限制难以选择总价过高的居所，而央行930信贷政策出台后，在降低部分改善者资金门槛的同时，也为这部分人群提供了入市契机，这也是近期小户型、低总价的公寓豪宅，占比出现大幅上涨的重要因素。

不过，入门级豪宅成交数据也在11月开始调整。据亚豪机构统计数据显示，11月份，北京65个在售报价超过5万元/平方米的豪宅项目中，共有26个项目实现成交，累计成交328套，成交总面积达5万平方米，环比分别下降10%、18%，销售总金额近30亿，环比下降21%。

有业内资深人士呼吁，对于售价在8万元/平方米以上的豪宅，北京等一线城市不妨放开限购。这部分房产与普通居民无关，与其让富人到海外买房，不如让他们把钱留在国内，至少税收也留下了。