中国房地产第一波风险暴露楼市警报将要拉响？

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如果预测成真，信贷政策这个“金箍”松开，房价这个“孙猴子”也可能再次放肆，那么，“刚需族要抓住买房机会”将不再是提醒，而是警报。这一观点值得关注。

瑞士银行近日发布2015-2016年度经济展望报告，预计中国经济增速将从2015年开始跌破7%而进入“六时代”。并认为，尽管中国未来稳增长政策会加码，但房地产下滑对内需的拖累幅度会更大。

报告分析称，拖累中国经济增速，使其可能跌破7%的主要因素是房地产业的下滑。2015年房地产新开工面积将继续下跌10%-15%，并拖累GDP增长1.5%左右。

中国国务院参事夏斌夏斌认为，当前的中国经济毫无疑问处在一种困局之中。从拉动GDP增长的角度看，出口的贡献不能给予太高的希望，消费率的提高是一个漫长的过程。

投资中制造业产能过剩，基础设施建设很难继续维持高增长。因此要想保住GDP增长7.5%左右的目标，房地产投资是关键的一环。

 夏斌曾在今年六月份的一篇内部报告中说，“当前经济走势关键看房市，房市下跌已成必然定势”。而如果住房销量下降，房价下降，存在系统性风险爆发的可能性。

夏斌认为，至少风险会分成四波出现，且不排除四波风险会并行出现。

第一波，房市价量齐跌，价格在跌但程度不高，量也在跌，卖不出去了。这种状况现在已经开始。房地产抵押贷款的资产质量最早出问题，房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌，开发贷款的质量问题紧随其后。

面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业，银行行长的第一反应是马上收紧贷款，收旧贷款，不给新贷款。这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债，破产。间接效应是GDP下跌，这是第一波。

第二波，收紧房企银根的连锁反应是，涉及上下游40个行业的投资会进一步深度下行。和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等40个行业现在已经产能过剩，如果房地产投资再进一步下降，产能过剩问题更大。

因此导致这批相关的非房地产行业产出减少，或者减少投资，或者倒闭破产，进一步影响全局性的投资和GDP，这是第二波。

第三波，地方GDP马上下滑，地方政府破产。去年一年，地方政府和房地产相关的八项税收加上土地出让金的收入，一共有6.4万亿。狭义的土地财政对房地产的依赖度达到53%。有些地方更高，100%多的都有。

在这种情况下，如果房市价量齐跌，首先会出现什么情况?房地产企业拿地的积极性会减弱。今年5月份，武汉、沈阳、长沙、佛山已经纷纷出现地方政府拍地拍不出去，因为房地产企业房子卖不出去，价格都跌了，老板不愿意拿地了。

据披露，有些城市已经出现土地拍卖流标，二次流标。今年10个典型城市，5月份的土地收入已经同比下降了25%。

最新的7、8月份的数据没有放进去。我们假设今年下降5%到10%，地方政府由于资金压力，没有钱了，怎么办?收缩基础设施建设，棚户区改造资金配套不够，保障房建设以及民生的其他投入都发生困难。直接影响是，地方GDP马上下滑。

现在全国每年大量的基础设施建设，80%都是银行的钱，或者金融系统的钱。地方政府是用20%的土地收入来撬动了这80%的基础设施资金。地方政府普遍以土地抵押向银行融资，如果地价进一步下跌，对地方政府无疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。这个时候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍卖土地。

但越加快拍卖土地，地价跌得越快，这是必然结果。地价跌得越快，会从房地产企业、地方债等各种渠道，激化银行资产质量的恶化。这样的话，使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环，银行就不敢贷了。