二线城市开发商频繁玩涨价 懊恼地少

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二线城市开发商频繁玩涨价

央行和银监会发布“松贷”通知松绑首套房认定后,国庆黄金周的楼市到底如何?《第一财经日报》记者了解到,这一政策“大红包”阳光普照了不少开发商,不少二线城市都在黄金周看到了回暖的曙光。

不过,在市场出现回暖迹象的同时,也有不少开发商正在懊恼前三季度拿地拿少了,错过了买地的黄金时期。

“第四季度土地价格会不断走高,留给中小开发商的机会越来越小,风险在不断加剧。”昨天,多家大型房企对记者表达了这一观点,认为第四季度拿地存在较大风险。

二线城市表现强劲 

数据显示,在今年国庆期间,一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善,其中北京、上海和广州成交量下滑三成左右,深圳成交套数同比下滑18%。 

不过,已松绑“限购”的城市就完全是另外一番景象。 

以长三角重镇南京为例,国庆黄金周前3天,南京商品住宅已累计认购1100余套,日均认购371套,同比增长36%,整个南京市商品住宅的库存量也从此前的5.3万余套回落到5.2万余套。

就在“双限”松绑前夕,南京楼市完全处于一片寒冰之中。根据国家统计局数据,南京房价已经连续三个月呈下跌态势。今年6月新建商品住宅价格遇到“拐点”下跌0.6%,7月房价环比下跌1.1%,8月跌幅进一步扩大至1.3%。 

“太明显了。”南京本地的一位业内人士对《第一财经日报》记者称,他获悉业界“捷报”频传,一个开发商朋友5天卖了3个亿,另外一个也不甘示弱,卖了两个多亿。 

数据显示,国庆7天,南京楼市有4天认购量在400套以上,其中最后一天的10月7日,认购量则达到530套。 截至10月7日22:00,网上房地产数据显示,南京国庆7天共认购商品住宅2859套,日均卖房408套,同比去年(认购1926套)上涨48.44%。

杭州也不甘示弱,单日成交近亿元的楼盘还不少,这已经是多年难见的盛况。“忙得快要飞起来,国庆的第一天全公司就在开大会中度过的。”杭州本地的一位开发商对记者称,整个国庆是地产人的工作日,尤其在“限贷”松绑消息出来之后,不少员工都更改了原本定好的出国游计划。 据透明售房网数据,截至10月7日23:00,杭州全市共计成交124套。其中,主城区成交35套、预订9套,余杭成交41套,萧山成交34套,此外,五区县成交14套。

今年以来,限购城市陆续松绑,目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚这样的特殊城市仍在坚守,其中一线城市的成交低迷暂无回暖迹象。  

开发商频繁玩涨价

“限贷”松绑提振了不少买房人的信心。事实上,二季度以来,银行信贷政策依然没有松动的迹象。中原地产数据显示,在其监测的35个重点城市中,有25个城市出现停贷现象,占比超过70%。停贷银行主要以中小银行为主,如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等,国有银行也大多处于半停贷状态。

“限贷”松绑也提振了开发商的信心。10月1日当天,一份《绿城集团浙东区域公司文件》在微信中广为流传,其中的要点包括,要对现有在售的楼盘提价5%~10%。

《第一财经日报》记者多方求证了解到,这份文件确实出自绿城集团浙东公司,浙东公司目前涵盖舟山(楼盘)、新昌、诸暨、余姚、绍兴、宁波等城市。

不过,绿城集团其他区域公司负责人对记者称,目前还没有调价的打算,这只是单个区域公司的行为,其他区域公司并没有大幅跟进的迹象。 

此后,多家开发商涨价的“内部文件”都“不小心”在网上流传开来,版本包括绿地、恒大、新城控股等多家开发商。 

“终于集满了7家开发商的调价通知。”有第三方监控机构对记者称,这些对外称调价、实际上涨价的“内部文件”都有个特点,即从10月8日或者10月中旬开始涨价,也就是说,从目前的楼盘在售情况来看,真假难辨。

多家开发商的发言人都纷纷辟谣,表示没有在官网上看到类似的“内部通知”,或者不清楚分公司的动向。还有不少发言人认为,这些文件在格式上存在一些问题。 

不过,更多的业界人士认为,这些文件真假难辨。“给外界传达一个信号,要涨价,所以在格式,或者实施日期上存有瑕疵,这样‘退可守’,还可以出来辟谣澄清下。”南京的一位开发商称,这是一种营销手段,真假已经不重要,关键是给外界传递了下阶段会涨价的重要信号。 

杭州的一家楼盘售楼处门口就公然打着一幅巨大的户外公告:一直很贵,马上更贵。该楼盘的营销老总对记者表示,最近看房人气很旺,大部分都是受政策的利好刺激。 

后悔买地买少了

“其实,限贷松绑的消息一出,我的第一反应就是,后悔买地买少了。”全国销售排名前三的一位开发商人士对记者称,原本是一个“裸奔”的市场,只有深度营销、看准市场的高手才能存活,这下“被救市”以后,许多中小开发商也纷纷缓过劲来,导致第四季度的土地价格会走高。

对于第四季度的走向如何,易居中国总裁丁祖昱对记者表示,从易居营销全国代理销售楼盘的认购数据来看,“十一”期间一周成交量环比上涨100%,接近2013年黄金周的水平。 

来自上海易居房地产研究院的一份数据则显示,9月份,北京、上海、广州、深圳、西安(楼盘)、天津(楼盘)等10个典型城市土地成交建筑面积为1001万平方米,环比下降53.2%,同比下降69.3%。 

事实上,自今年5月份以来,十城市的土地成交建筑面积同比均为负增长,而且降温速度持续加快。从土地出让金来看,9月份,上述10个城市土地出让金收入358亿元,环比下降32.7%,同比下降79.4%。

“原来想的是先活下来,然后再扩大市场占有率。”上述开发商人士对记者称,他们在不断调整市场战略,但政策的调整让他们有些措手不及。 

这引发了不少重量级开发商的共鸣。“先守后攻,这些子弹都回仓了,不过没有存货,很难有大的腾挪空间。”另一家销售排名前十的开发商人士称,上半年他们一直偏保守,到现在拿地都没有超过10幅,可见第四季度土地市场竞争会非常激烈。 

丁祖昱认为,政策的调整给市场带来的最核心的改变在于消费者信心的提振,之前的年初市场“一夜之间”的下滑,除了自身供需问题之外,也在于消费信心极度衰竭,使得正常需求的客户也因为信心问题而延迟购房。而这一轮市场的回升,给这些真正有意向购房的客户群体重新树立了信心,这部分积攒了大半年的需求,将成为四季度市场回升的主力军。

市场反应确实明显,以杭州市场为例,绿城的大本营杭州在黄金周贡献了十个亿的销售业绩,其中一个高端楼盘7天成交2.2亿。“从最近豪宅成交的系列数据来看,高端的客户信心在不断提振。”杭州透明售房网研究院院长方张接称,市场回暖的可能性很大。 

就拿地而言,这对许多开发商来说未必是好事情。“我认为,最好的拿地时机出现在2012年春节过后,以及2014年的第二季度。”浙江本土的一位开发商对记者称,在第一个时间节点,他们成功拿到了土地,可惜的是,在今年颗粒无收。

“市场一回暖的话,我们彻底没勇气去拿地了。”他有些无奈地说,机会乍现就不见了,拿地价推高的结果就是,这场游戏的筹码又增加了。