浅谈房地产开发企业多项目运作

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国内很多房地产企业一年只能运作一、两个项目，究其原因，主要是项目管理和资源分配方面能力不足。相对于单个项目的运作管理，多项目运作管理要复杂得多，它必须解决多个项目间平衡资源、对不同项目采取不同管理方式等问题。依靠单个或少数几个项目，项目的运作周期较长，企业的盈利将直接受到销售周期的影响，从而企业的业绩浮动比较明显。多项目运作对增强房地产企业的品牌优势，提高企业的利润有着非常重要的意义。

多项目运作的类型

我们一般将多项目运作分为三种类型：一种是房地产企业在一个时期内连续性地开发多个项目。如某项目分期滚动开发，或不同地块的分期开发模式。这种运作模式相对简单，对开发经验和控制协调能力要求不是特别的高。
另一种是房地产企业同时运作开发多个项目。这种开发模式对开发商的融资能力和人员协调能力要求较高，对市场的熟悉程度、把握能力和策略调整能力要求较高，发展商的品牌优势在此种开发模式中有着非常重要的促进作用。
还有一种是房地产企业既在同时运作开发多个项目，又有连续性开发的计划。此情况多出现于实力较强的大中型房地产企业，其业务流程顺畅，各部门职能清晰，资源平衡，控制有力，对房地产市场亦有着较强的把握能力。
发展商通常在多项目运作过程比较关注以下几个问题

开发策略的确定

土地和资金是房地产企业发展的两大要素，土地是企业的根本，资金是企业的灵魂。多项目开发，第一个项目的成败关系到多项目开发是否顺畅，关系到企业资金的回收，在整个多项目运作过程中是至关重要的。发展商在开发多个项目时要根据自身土地储备的情况和当地房地产市场的情况进行分析，制定适合自己的开发策略，先开发哪一个区域，先开发哪一个地块，开发成何种物业，如何制定营销策略，如何开发后续项目，做好各项目间工程与资金的衔接问题，是开发商在开发之前即应确定的决策。

企业资源的协调与分配

房地产项目要靠运作和经营才能出效益，小项目有利于盘活资金，大项目有利于打造品牌。如何协调和分配现有的项目资源，获取最佳的项目实施组合，解决人、财、时等资源问题是解决多项目运作管理的关键。
多项目运作，对开发企业的融资能力和人员协调能力要求很高，企业的业务流程顺畅，多项目协同运作与监管，使企业各部门职能明确，任务清晰，兼顾效率，平衡资源，是多项目运作成败的关键所在。

多项目运作中发展商品牌的意义

品牌开发商是楼市发展的坐标，品牌开发商总是被购房者赋予了更多的赞誉。在购房者眼中，品牌是参照物，是买房的标准。品牌发展商具有强大的品牌号召力，有着一群忠实的品牌拥护者和追随者。做好品牌，能够使企业的产品迅速被市场消化，从而保证资金的迅速回笼，对保证项目顺畅运行也有着非常重要的意义。
品牌的经营牵涉到两方面的因素：产品与客户。
好的产品是企业品牌的灵魂，只有做出好的产品，才能够使企业形成更有力的核心竞争力，企业的品牌才更有内涵和生命力。产品一般包含两方面的内容：规划与品质。先进的产品规划，优良的产品质素是好产品的两大核心要素。

客户是企业品牌经营的另一个重点，一般包含沟通与服务两方面的因素，而这些方面多数是从细节方面着手的。如进行客户满意度调查，及时处理客户的投诉，售楼书说明准确，楼盘模型制作精确等。将品牌经营做成一种体验，提高客户的忠诚度，使产品跟随消费者的家庭而成长，虽然消费者会逐渐老去，但是品牌的生命力将历久常新。

品牌扩张是市场的两极分化带来的必然结果，越有影响力的品牌，扩张之路就越顺畅。大的品牌房地产企业，启动一个新项目往往只需要半年时间左右；相比之下，一个没有品牌的企业，可能要花费更多的时间和成本来筹资、蓄势以及吸集人