二手房涉及的住房产权

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　　【学员问题】：二手房涉及的住房产权。

　　【解答】 二手房涉及的住房产权1994年7月18日公布的《国务院关于深化城镇住房制度的决定》（以下简称《房改决定》）对住房产权下的定义是：“住房产权是住房各项权益的总和。依据我国法律规定，产权人对其所有的住房享有占有、使用、收益、处分等权利。”完整的住房产权包括完全的土地产权和完全的房屋产权两个大的部分。由于在我国土地是国家所有，所有权不能买卖，只能对使用权进行交易。因此一般的房屋产权概念中所谓的完全的土地产权，是指土地使用权，而完整的房屋产权是指房屋所有权。房屋的所有权，也称房屋产权，主要包括房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。其中，国家出让出来的土地使用权是有年限规定的，一般住房用地的使用权出让年限为70年。在使用年限内，房屋的土地使用权可以在法律、法规允许的范围内进行转让。房地产产权中还涉及到他项权。其中又主要包括抵押权、地役权、租赁权和典当权。抵押权是指，房屋的有偿使用权及有偿出让的国有土地使用权可以用以抵押。抵押开始，抵押权人（债权人）即取得房屋或土地的抵押权，抵押人（产权人）和抵押权人要订立抵押契约，规定还款期限及利息。到期不还清债务的，抵押权即丧失。抵押人破产的，抵押权人享有以抵押物作价或从拍卖房地产中优先得到清偿的权利。

　　1.地役权：我国《民法通则》对相邻或相隔的土地或房屋（不动产）的通行、取水和排水等权利，用相邻关系的形式作了规定。把这种在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的权利称为地役权。一般认为，相邻关系是通过法律规定的，不必经相邻各方约定而对房地产产权进行限制。同时，为了取得通过他人土地或院落、走道出入的权利，要向他人交纳一定的费用。

　　2.租赁权：经出让的国有土地使用权可以出租，承租人对所承租的土地有租赁权，这是我国的一种较特殊的土地他项权。

　　3.典当权：简称典权。它是产权人以商定的典价给承典人，承典人在典期内享有房地产的使用和管理权的行为。在典期内，承典人不收付出典价的利息，而出典人也不收回房产的产权。超过典期，出典的人如果不赎回或者无力赎回，承典人享有房地产产权的产籍权。此外，房地产的他项权利还包括相邻采光通风权、相邻安全权、借用权、空中权、地下权和地上权等。

　　以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。