2015年中国房地产政策解析、市场运行态势及未来发展方向【图】

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    2015年房地产市场新政策陆续出台，政府救市意图明显。“330”新政组合拳出台可谓是给楼市打了一剂“强心针”，前后约半年时间，全国政策性调整以降准、调整首付比例、二手房营业税改革几个方面，新政效果目前已经显现，数据显示，5月份，70个大中城市中有20个城市房价上涨。

    一、2015年房地产救市政策梳理

    2月5日：降准0.5%

    2015年2月4日，中国人民银行发布消息，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

    解析：央行下调存款准备金率，增加货币市场流动资金量，也为楼市回暖预热。

    3月1日：下调存贷款基准利率

    2015年2月28日，中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;个人住房公积金贷款五年以下（含五年）利率为3.5%，五年以上为4.0%。

    解析：存贷款基准利率的连续下调，对于商业贷款购房的置业者而言，其购房意愿会有一定的提前。

    3月30日：首付最低2成，“五改二”

    2015年3月30日，中国人民银行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

    3月31日起，个人将购买不足2年的普通住房转卖，全额征收营业税；2年以上免征营业税。

    解析：贷款首付比例的下调，刺激刚需及改善型的购房需求提前释放，二手房营业税“五改二”也是有效刺激二手房市场的活跃性。

    4月20日：降准1%

    2015年4月19日，中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。

    解析：各类存款类金融机构人民币存款准备金率的下调，有效释放部分准备金流入市场，增加市场流通货币量。

    5月11日：下调存贷款基准利率

    中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。

    解析：下调人民币贷款和存款基准利率，一定程度上可以刺激银行存款流入市场，并促进贷款，对于居民使用商业贷款购房有一定的影响。

    二、2015年房地产市场运行态势分析及发展预测

    1. 房地产市场分化加剧，冰火两重天

    “3•30”新政策实施将近3个月，全国房地产市场城市间分化现象越发突出，呈现出“火焰”与“冰山”同存的局面。

    对目前整体看来是全面回暖的房地产市场进行区别分析后就会发现其中的不同。

    泛普软件（ https://www.fanpusoft.com/）发布的《2015-2020年中国房地产市场专项调研及投资战略咨询报告》中显示：1-5月份，重点城市商品房销售转为增长，40个重点监测城市商品房销售面积同比增长1.7%，1-4月份为下降3.6%；销售额增长5.8%，1-4月份为下降2.0%。与重点城市不同，非重点城市商品房销售 1-5月份降幅虽有所收窄但仍然下降。

    分城市来看，一线城市成交面积环比上月上涨14%。深圳环比涨幅最大为50.05%；一线城市同比亦上涨83%，深圳同比涨幅仍居首位为151.12%。二线代表城市成交面积环比上涨9%，同比亦上涨25%。三线代表城市成交面积较上月上涨35.6%，同比则上涨49%。

2015年5月主要城市房地产市场交易情况

    数据来源：CREIS中指数据，泛普软件整理

    分化更为明显的是房价数据。最新发布的房价数据显示，房价上涨的主要是北上广深4个一线城市，二线城市房价整体较为稳定；大部分三线城市房价仍然下降，说明大多数城市仍然处于去库存阶段。

    多地调查也表明，多数三、四线城市，商品房前期库存基数较大，消纳能力有限，住房供求关系趋于宽松的中长期趋势并未改变，目前房价大幅上涨基础并不存在。国家统计局湖北调查队调查表明，不少楼盘采取以价换量策略，近期楼市虽有回暖趋势，但开发商也不敢轻易提价，首要任务是去库存。国家统计局内蒙古调查总队近期深入全区各盟市主城区进行专题调查，并实地走访了21家房地产开发企业和7家房地产中介机构，调查结果显示：受政策拉动二手房交易短期内放量上行，市场趋于活跃，但房地产市场长期供求关系并未改变，交易价格仍呈下降态势，受访企业普遍对后市持谨慎态度。

    总体来看，部分二线城市和多数三四线城市，目前待售的房屋可能需要较长一段时间才能消化。福州被调查的6家企业在预计去化周期方面均表示存在一定压力，预计去化最长30个月，最短6个月。

    土地市场情况来看，城市间分化现象亦突出。据下表可知，一线城市：供求量环比上涨，楼面均价跌幅扩大，出让金缩水近七成，跌幅均居各线城市前列。二线城市：各项指标均环比向好，同比仍以下降为主楼面均价领涨各线城市。三四线城市：供地较上月增加四成，成交量及出让金同环比降幅收窄，均价仍处低位。

2015年5月不同城市土地市场情况

数据来源：CREIS中指数据，泛普软件整理

    业内人士预计，在高库存压力下房价整体不会出现大波动，市场分化将进一步加剧。

    2. 库存首现减少，房地产开发投资有向好

    国家统计局最新统计数据显示，困扰我国房地产市场的房地产去库存正在出现积极变化。自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。

    数据显示，1-5月份，商品房销售面积降幅收窄，其中住宅销售面积呈现同比止跌行情，商业营业用房销售面积也同比增长，增幅约3.9%。另外，连续14个月累计负增长的商品房销售额，在1-5月数据中也首次出现了正增长，涨幅3.1%。

2010年以来9个代表城市库存水平

数据来源：CREIS中指数据，泛普软件整理

    销售回升带动房价止跌回稳。最新发布的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市有所增加，而价格环比下降的城市有所减少。

    住房销售市场的持续回暖和房价的回稳，也刺激了房地产开发投资和土地市场。更多相关房地产行业分析内容请查阅中国报告大厅发布的房地产行业分析及市场研究报告。

    5月份，总的来说，土地市场工序环比回升，出让金降幅收窄。1-5月份，房地产开发企业到位资金降幅比1-4月份收窄0.9个百分点，房屋新开工面积降幅收窄1.3个百分点，土地购置面积降幅收窄1.7 个百分点。业内专家分析指出，房地产开发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积作为分析房地产开发投资走势的先行指标，同比降幅均收窄，显示房地产开发投资有向好迹象。

2015年5月全国300个城市土地市场交易情报

数据来源：CREIS中指数据，泛普软件整理

2015年1-5月10重点城市住宅用地供应情况

数据来源：CREIS中指数据，泛普软件整理

2015年1-5月10重点城市住宅用地成交情况

数据来源：CREIS中指数据，泛普软件整理

    6月来，上海、苏州推出多幅土地，多家房企争抢。6月首周，20大标杆房企中多家积极进入土地市场。万科购地19.2亿，华润购地108.45亿，另外绿地、万达等企业也均在土地市场有所斩获。

    此外，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于2015年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。这也导致一二线土地出现供应紧张局面，房企更加积极争抢。

    “地王频繁出现，体现了房企对一二线市场的看多情绪。”业界人士说，标杆房企依然热衷一二线避险，对三四线市场谨慎进入。一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年四季度以来的市场看，一二线城市快速复苏，房价易涨难跌。

    3. 全国5.2%家庭欲买房，小微家庭是购房的生力军

    小微家庭即小微企业主的家庭，税收上的小型微利企业包括以下三个标准，主要体现在一个是小型、一个是微利、一个是资产总额。资产总额一是要求工业企业资产总额不超过3000万元;二是从业人数，工业企业从业人数不超过100人;三是税收指标，年度应纳税所得额不超过30万元，符合这三个标准的才是小型微利企业。

    4.20降息政策促进了小微企业的发展，据“汇付-西财 中国小微企业指数”数据显示，未来三个月，全国范围家庭打算购房的比例占到5.2%，其中小微家庭是购房的生力军，打算购房比例为6.7%。

    全国家庭房产价值变化指数(与2014年Q4环比变动)为98.1，说明全国范围内家庭房产价值较2014年12月底略有下降，相比较而言，小微家庭房产价值变化指数高于全国水平，为100.4，这表明小微家庭房产价值与去年12月底相比略有增加。这增加了小微家庭对持有房产的信心，并体现在对未来3个月的楼市预期上。

    未来三个月，全国范围家庭打算新购房的比例占到5.2%，其中小微家庭是购房生力军，有购房打算的占到6.7%。在过去三个月，小微家庭新购房比例与2014年第四季度基本持平，为2.9%，相比2014年第二季度，仍然处于低位。

    三、房地产未来的发展方向

    中国有14亿人口，城镇化率大约只去到了50%，未来还会有很大的城镇住房需求需要满足，可以预见未来房地产行业的建设规模还是非常巨大的。在规模化的情况下，任何一个细微的成本变化，都会对整个行业乃至社会带来非常大的经济影响。如何控制房地产建设的资源成本，成为未来地产商在市场角逐的重要领域之一。

    1. 传统技术与材料更新

    现在国内建设行业执行的标准与国外还有比较大的差距，现行标准的材料及做法在某种程度上已经跟不上时代的发展。传统的材料与工艺经过近期的发展，均已进行了极大的优化，某一种材料或工艺已经很难在原有基础上进行优化。而二十一世纪很多新材料，无论是材料本身还是与其相关的施工工艺都有了很大的优化空间。新材料在原材料的使用上，会比传统材料更加节约，相关的施工工序也得到了简化，从而进一步节省了建材的使用。但很多时候，因为规范及标准的制约，导致很多房地产开发单位不愿意使用新型材料与工艺。要使新材料得到广泛的应用，除了技术的创新外，行业标准也应该进行整体更新。

    2. 房地产开发理念的转变

    中国的房地产发展经过了快速扩张的黄金十年后，将进入一个缓慢增长期。很多人可能都不太看好地产行业未来十年的投资回报率，人们更倾向于把资金投入到互联网行业，以获得更高的投资回报率。房地产市场的降温，恰好可以祛除之前的市场泡沫，让建设者重回理性，反思过去的得失，思考未来更稳健的发展道路。

    过去因为市场的供不应求，有房即不愁卖的现象导致了非常多的开发商单纯追求建设速度，忽略了建设过程的成本控制，造成了资源的浪费。一方面，房地产行业自身进行成本控制是提升市场竞争力的重要手段之一。另一方面现在国家提倡建设资源节约型社会，房地产因为其建设量大，涉及行业多，现有建造水平偏低，该行业的成本控制备受关注。通过有效的资源成本控制，可以使得房地产开发成本有效降低，提升利润空间，也可以为国家快速发展节约资源，减少浪费，成为一个市场与环境双赢的局面。部分开发商已经在做此类的研究或者应用，下面主要从节约资源的方向，谈一下房地产行业里面有哪些方法是可以达到这一双赢效果。

    3. 住宅产业化

    住宅产业化也被业内人士成为住宅工业化，其核心概念是通过标准化的构建生产，使建筑物能够大量被复制，形成流水线型的作业。其目的是通过模块化的生产，降低施工过程中的资源浪费同时也可以更加有效地对建筑建设质量进行控制。一般而言，其操作流程是先进行标准化构建的设计，这个构建可以小至一个门窗构建，大至一个房间。设计完毕后，通过工厂进行生产，某些地方也可以在现场进行生产。生产完毕后，直接在工厂内装配完毕，或者运送到现场后再进行构建组装。每个构建到达现场后，建设工人只需要把这些构建像搭积木似的进行装配，即可完成整栋住宅的施工。

    这种形式在日本、美国、澳洲等发达国家运用得比较多，因为建设住宅变成和生产汽车一样采用了工业化的处理方式，在流水线式的作业上面使得人力资源得到了最大限度的利用，甚至某些岗位未来还可以使用机器人(自动机械)代替人工操作，极大地提升了建筑质量。建筑质量的提升，可以延长建筑的使用寿命，也是节约资源的表现。除此之外，因为现状国内的房屋建设，与工人的技术熟练程度有很大关系，很多时候因为工人不熟练造成大量的返工，浪费了人力的同时，也造成极大的资源浪费。而产业化后的住宅建设，因为其生产都是在工厂内进行，可以有效的降低施工的返工情况，进一步达到节约资源与成本的目的。

    4. 绿色建筑评定

    绿色建筑在我国起步较晚，现在主要执行的是2006年颁布的《绿色建筑评价标准》。标准里面把绿色建筑分为了三个等级，级别从低到高分别是一星、二星、三星绿色建筑。获得二星及以上级别的建设项目，按认定的建筑面积可以获得国家绿地建筑节能补贴，根据星级评定，不同星级绿色建筑会有不同的补贴标准。而国外绿色建筑普遍运用得比较成熟，并且国内某些高端项目，除了国内的绿色建筑认定之外，还会参与国外的绿色建筑评价认定，一般我们接触得比较多的国外绿色建筑评估体系有美国的LEED、英国的BREE-AM、日本的CASBEE等。
绿色建筑的评定，可以有效的在建设及运营阶段对建设项目进行成本控制。比如国内绿色建筑评价里面有关材料本土化的规定，如果采用本地建材，或景观采用本地植物，可以获得相应的得分项。本地块的建材可以有效地降低运输成本，节约建设资源。建设成本与资源的节能控制在绿色建筑评定里面占的篇幅不多，更多的控制与规定是针对运营方面的。在建设过程中的资源的节约可以为房地产开发单位带来显著的效益，因此在市场竞争的机制下，每个地产开发企业都很自发地去进行此类研发与应用。但是涉及运营资源的节约，因为不能立竿见影产生经济效益，所以很多房地产开发单位不重视绿色建筑的评定。而今后，这一观念将逐渐转变。

    越来越多的房地产开发单位不再单纯地仅建造房屋进行出售，而是把后期的物业管理及运营纳入到公司的管理范围，比如提供后期的物业管理服务，万科、碧桂园等企业在这方面已经有多年的经验。同时因为房产销售利润的降低，更多的开发商更倾向于物业的自持而非出售，物业运营的成本与利润将直接算入母公司的效益，比如万达、万科、绿地、碧桂园等，都有自己的自持物业运营管理公司。

    运营成本的控制在绿色建筑评定标准里面得到很大的体现，比如为了节约水资源，会要求采用节水器具，绿化灌溉采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式；节能方面会要求公共区域照明采用高效节能灯具，太阳能、地热能等可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例要大于5%；在日常管理方面会要求进行垃圾分类，对每户的燃气、水、电实行分户计量等措施。这些评定标准都会极大地降低物业后期运营的使用成本与管理成本，既为企业创造了利润，也为社会节约了资源。

    房地产行业已经到了转型期，开发项目市场利润的降低，为房地产开发企业的成本控制提供了一个很好的契机。改革总是痛苦的，不改革就会被市场淘汰。希望中国的房地产企业，能够利用好现在的形势，顺势而为，忍住阵痛，为企业未来打开一条发展之路。

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