2013-2016年公共建筑装饰行业现状及趋势分析【图】【原创】

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    一、行业产业链及发展趋势分析

    据泛普软件（https://www.fanpusoft.com//）发布的《2013-2018年中国建筑装饰行业全景调研及投资战略咨询报告》显示：建筑装饰主要包括公共建筑装饰、住宅装饰和幕墙工程三大组成部分，公共建筑装饰行业为建筑装饰行业的主要细分行业。公共建筑主要包括写字楼、科技园区、政府办公场所等办公空间，精品店、购物中心、酒店、会展中心、银行等商业空间，以及医院、学校、机场等公共设施。公共建筑装饰指通过建筑装饰设计和施工来保护公共建筑的主体结构、完善其使用功能并美化其室内外空间的过程。从原材料供应、商业道具加工生产、设计、施工到最后公共建筑物投入使用，本行业已经形成了一个完整的产业链。

    近30 年来，建筑装饰行业伴随着我国经济发展已从传统的小行业发展成为了建筑业的三大支柱性产业之一，公共建筑装饰行业也随之不断发展壮大。80年代中期开始公共建筑行业以改革开放为契机得以发展迅速；90 年代中期之后由于住宅私有化得到具体落实，住宅装饰行业得以快速发展；进入新世纪以来由于国民经济的持续高速发展，公共建筑装饰行业市场容量进一步增大，再次出现了新的发展高潮。根据中国建筑装饰协会数据，公共建筑装饰行业2005 年至2012年复合年增长率达12.49%，行业产值由5,500 亿提升到1.41 万亿，2012 年约占当年国内生产总值的2.71%。根据《中国建筑装饰行业 “十二五”发展规划纲要》，公共建筑装饰行业2015 年产值争取达到2.6 万亿，“十二五”期间平均年增长率达18.9%。

图：公共建筑装饰行业发展趋势

       内容选自产业信息网发布的《2013-2018年中国建筑装饰行业全景调研及投资战略咨询报告》

    2、公共建筑装饰行业市场供求及变动原因

    在我国宏观经济增长的背景下，建筑装饰行业受城市化进程加速和消费结构升级等因素的带动，建筑装饰行业整体预计未来仍能保持一定增长的趋势。截止2013 年底，我国的城市化比率已经达到53.73%，预计到2025 年城市化比率将达到65%。城市化进程需要大量的住宅和基础设施建设为基本物质条件，给建筑装饰行业提供了巨大增量市场需求。具体到公共建筑装饰行业，根据中国建筑装饰协会统计，酒店类公共建筑一般5～7 年更新一次，其他建筑一般10 年更新一次，消费者对完善和优化室内空间的消费升级，将给建筑装饰行业带来大量稳定的存量市场需求。

    （1）写字楼市场的发展带来公共建筑装饰的需求

    A、写字楼供给和销售

    写字楼在持续活跃的市场氛围推动下，近年来我国写字楼市场供给和销售保持着良好的上升态势：我国写字楼开发投资逐年上升，2013 年全年写字楼开发投资4652 亿元，同比增长38.16%；2003 年到2007 年我国写字楼销售面积年平均增长率达到了23.28%，在经历了金融危机经济波动后，随着四万亿投入写字楼市场供给继续增加， 2013 年写字楼销售面积达2883 万平方米，2008 年至2013年写字楼销售面积年复合增长率达20.01%

2000-2013年写字楼开发规模分析（单位：亿元）

2000-2013年写字楼市场需求分析（单位：万平方米）

    2013 至2016 年的未来4年间写字楼未来也将保持充足供给，研究显示：如果所有在建项目均按时交付，中国14 个主要城市新増写字楼总量将达到4,080 万平方米或每年接近1,000 万平方米

图：2016 年相对于2012 年写字楼存量

    B、写字楼租赁

    从写字楼租赁市场表现来看，根据世邦魏理仕研究显示，北京、上海、广州、成都、深圳、天津和重庆等地写字楼租金价格指数自2009 年起至今均保持了上涨趋势，其中2010 年至2012 年间一线城市平均租金上涨42%，二线城市租金平均上涨24%。但受外商投资企业搁置或推迟扩张计划和内资企业向租金相对便宜地区的非核心地区转移，写字楼市场未来租金的增长幅度将有可能放缓。

    一线城市仍是写字楼租赁的主要市场，同时二线城市的新兴中央商务区建设带来了新的写字楼供应。在仲量联行跟踪的20 个中国城市中约有320 万平方米新增甲级办公楼竣工，其中超过50%的新增供应量来自一线城市。另根据世邦魏理仕研究显示，一些二线城市新区的楼宇从2010 年底开始渐渐进入写字楼市场，预计杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013 年至2016 年之间将占到各自城市未来写字楼总供应的30%至70%。

    C、写字楼需求

    为了满足自身高效率办公需要并产生产业集群效应，企业产生了写字楼办公空间的需求，这一需求深受整体经济环境和企业自身经营的影响。十一五期间我国GDP 增速均在9%以上，大量中国企业进入一线城市的甲级写字楼；跨国公司在华设立的地区总部和研发中心达到1600 家，从而催生出大量的写字楼市场需求。

    但随着世界经济增长乏力，中国经济增长放缓并下调了经济增长预期目标，中外业的经营情况都受到了挑战。我国新批设立外商投资企业数量在2008 年降至低谷，之后虽呈现复苏趋势但2010 年之后又持续下滑。实际使用外资额也经历了2009 年、2012 年的下滑后，一直呈现小幅波动的状态。这段期间外商在华投资的波动间接影响了外商企业的办公空间需求。

    （2）精品店提供公共建筑装饰行业细分市场需求

    精品店主要指以奢侈品为主的高档消费品旗舰店、大型购物中心专卖店和专柜等。上世纪80 年代中期金融资本介入传统奢侈品家族企业形成了国际奢侈品集团，使得奢侈品消费开始在全球蔓延。在我国改革开放的大环境下，中国奢侈品市场随我国商业发展不断成长，并在二十一世纪进入了高速的增长期。根据报告显示，自2009 年起中国奢侈品消费市场规模高速增长，是亚太地区仅次于日本的第二大奢侈品消费市场，在全球市场中的占比也大幅提升，在报告期内上半期保持了强劲的上升势头，并在2012 年已经达到约1810 亿元的规模，已使得中国已经成为全球最重要的奢侈品消费市场之一。

    由于中国的奢侈品消费能力大幅提升，尤其是金融危机时期依然保持着需求旺盛，各大国际奢侈品品牌在中国开始通过开设大面积的旗舰店、专卖店和专柜的形式，以前所未有的速度进行扩张，以求扩大市场规模。2012 年，珠宝、手表、服饰等高端奢侈品牌继续在北京、上海、广州、积极扩张：Vacheron Constantin、Cartier、Piaget、Rolex 等入驻北京澳门中心；高端鞋履品牌J.M.Weston 北京首店落户银泰中心；英国品牌Paul Smith 宣布将在上海嘉里中心开设第一家旗舰店；美国服饰品牌Ed Hardy 旗舰店、Versace Collection 和Tommy Hilfiger 入驻深圳金光华广场。

    （3）高档酒店、商业中心、会展中心的发展及政府重点工程建设将拉动公共建筑装饰行业需求的增长

    随着对外开放的扩大和国内居民消费的启动，我国零售业、旅游业、餐饮业、会展业等现代服务业得到了快速发展，高档酒店、商业中心、会展中心等设施进入了大规模建设时期。这些公共建筑工程的建设和使用，不仅增加了公共建筑装饰的市场需求规模，而且对装饰的质量、档次提出了更高的要求，推动了公共建筑装饰行业整体水平向更高层次发展。

    2013 年7 月中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发了《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》。通知中明确要求全面停止新建党政机关楼堂馆所，并严格控制办公用房维修改造项目。通知出台后政府投资建设的公共装饰装修业务将会减少，从而对行业产生一定影响。 

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