我国公共建筑装饰行业市场供求及变动原因分析【图】

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    在我国宏观经济增长的背景下，建筑装饰行业受城市化进程加速和消费结构升级等因素的带动，建筑装饰行业整体预计未来仍能保持一定增长的趋势。截止2013 年底，我国的城市化比率已经达到53.73%，预计到2025 年城市化比率将达到65%。城市化进程需要大量的住宅和基础设施建设为基本物质条件，给建筑装饰行业提供了巨大增量市场需求。具体到公共建筑装饰行业，根据中国建筑装饰协会统计，酒店类公共建筑一般5～7 年更新一次，其他建筑一般10 年更新一次，消费者对完善和优化室内空间的消费升级，将给建筑装饰行业带来大量稳定的存量市场需求。

    我国公共建筑装饰行业除城市化进程及消费结构升级因素拉动需求外，还有以下三点因素影响其增长：

    （1）写字楼市场的发展带来公共建筑装饰的需求

    A、写字楼供给和销售

    写字楼在持续活跃的市场氛围推动下，近年来我国写字楼市场供给和销售保持着良好的上升态势：我国写字楼开发投资逐年上升，2013 年全年写字楼开发投资4652 亿元，同比增长38.16%；2003 年到2007 年我国写字楼销售面积年平均增长率达到了23.28%，在经历了金融危机经济波动后，随着四万亿投入写字楼市场供给继续增加， 2013 年写字楼销售面积达2883 万平方米，2008 年至2013年写字楼销售面积年复合增长率达20.01%。

写字楼开发趋势图（单位：亿元）

资料来源：产业信息网整理

写字楼销售趋势图（单位：万平方米）

资料来源：产业信息网整理

    2013 至2016 年的未来4 年间写字楼未来也将保持充足供给，研究显示：如果所有在建项目均按时交付，中国14 个主要城市新増写字楼总量将达到4,080 万平方米或每年接近1,000 万平方米。

2016 年相对于2012 年写字楼存量

资料来源：产业信息网整理

    B、写字楼租赁

    从写字楼租赁市场表现来看，根据研究显示，北京、上海、广州、成都、深圳、天津和重庆等地写字楼租金价格指数自2009 年起至今均保持了上涨趋势，其中2010 年至2012 年间一线城市平均租金上涨42%，二线城市租金平均上涨24%。但受外商投资企业搁置或推迟扩张计划和内资企业向租金相对便宜地区的非核心地区转移，写字楼市场未来租金的增长幅度将有可能放缓。

资料来源：产业信息网整理

    一线城市仍是写字楼租赁的主要市场，同时二线城市的新兴中央商务区建设带来了新的写字楼供应。在仲量联行跟踪的20 个中国城市中约有320 万平方米新增甲级办公楼竣工，其中超过50%的新增供应量来自一线城市。研究显示，一些二线城市新区的楼宇从2010 年底开始渐渐进入写字楼市场，预计杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013 年至2016 年之间将占到各自城市未来写字楼总供应的30%至70%。

    C、写字楼需求

    为了满足自身高效率办公需要并产生产业集群效应，企业产生了写字楼办公空间的需求，这一需求深受整体经济环境和企业自身经营的影响。十一五期间我国GDP 增速均在9%以上，大量中国企业进入一线城市的甲级写字楼；跨国公司在华设立的地区总部和研发中心达到1600 家，从而催生出大量的写字楼市场需求。

    内容选自产业信息网发布的《2014-2019年中国建筑装饰业行业市场分析及发展策略研究报告》

    但随着世界经济增长乏力，中国经济增长放缓并下调了经济增长预期目标，中外企业的经营情况都受到了挑战。我国新批设立外商投资企业数量在2008 年降至低谷，之后虽呈现复苏趋势但2010 年之后又持续下滑。实际使用外资额也经历了2009 年、2012 年的下滑后，一直呈现小幅波动的状态。这段期间外商在华投资的波动间接影响了外商企业的办公空间需求。

数据来源：中华人民共和国商务部

    2010 年以来，国家统计局和汇丰银行分别统计的PMI 指数均整体呈现下降趋势。统计局指数大部分时间略高于枯荣分界线50，汇丰指数大部分时间处于50 以下。两项数据均显示实体经济处于不景气状态，进而使得企业的写字楼装饰需求受到了影响。但是根据世界银行发布的《全球经济展望》报告显示，世界经济有望在2014 年出现回升，全球经济增速有望从2013 年度2.4%上升至3.2%；发展中国家由2013 年的4.8%增至5.3%。如果世界经济都能够步入回暖上升的通道，未来企业在写字楼办公空间的需求也将受益复苏。

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    （2）精品店提供公共建筑装饰行业细分市场需求

    精品店主要指以奢侈品为主的高档消费品旗舰店、大型购物中心专卖店和专柜等。上世纪80 年代中期金融资本介入传统奢侈品家族企业形成了国际奢侈品集团，使得奢侈品消费开始在全球蔓延。在我国改革开放的大环境下，中国奢侈品市场随我国商业发展不断成长，并在二十一世纪进入了高速的增长期。研究显示，自2009 年起中国奢侈品消费市场规模高速增长，是亚太地区仅次于日本的第二大奢侈品消费市场，在全球市场中的占比也大幅提升，在报告期内上半期保持了强劲的上升势头，并在2012 年已经达到约1810 亿元的规模，已使得中国已经成为全球最重要的奢侈品消费市场之一。

    由于中国的奢侈品消费能力大幅提升，尤其是金融危机时期依然保持着需求旺盛，各大国际奢侈品品牌在中国开始通过开设大面积的旗舰店、专卖店和专柜的形式，以前所未有的速度进行扩张，以求扩大市场规模。2012 年，珠宝、手表、服饰等高端奢侈品牌继续在北京、上海、广州、积极扩张：Vacheron Constantin、Cartier、Piaget、Rolex 等入驻北京澳门中心；高端鞋履品牌J.M.Weston 北京首店落户银泰中心；英国品牌Paul Smith 宣布将在上海嘉里中心开设第一家旗舰店；美国服饰品牌Ed Hardy 旗舰店、Versace Collection 和Tommy Hilfiger 入驻深圳金光华广场。

    此外，奢侈品品牌扩张的地域已经不再局限于上海、北京等一线城市，由于二线城市居民对奢侈品的消费能力也越来越高，广告、人力、运营成本更低，同类比较更少，中产阶级群体稳定，利润空间也更高，2007 年后奢侈品品牌加强了在成都、哈尔滨、沈阳、大连、重庆、西安、无锡、温州、宁波等二线城市的扩张。2012 年，在仲量联行跟踪的20 个中国城市中共有近700 万平方米的优质零售面积入市，其中约70%来自二线城市，其中，重庆、成都、青岛、沈阳该年度均有超过40 万平米以上的物业入市。西班牙品牌Loewe 皮具专卖店在成都仁恒置地广场正式开业；Inditex 集团旗下Massimo Dutti、Pull&Bear、Stradivarius、Oysho 品牌首次于2012 年进入重庆市场；国际一线品牌Eemenegildo Zegna、DiorHomme、OMEGA、Hublot、Zenith, Chaumet 均于2012 年在沈阳开出新的专营店。

    另一方面，不同品牌的增长存在较大差异，2013 年腕表和男士服装销售受到较大影响；而以女性为主体的品类和服装市场展现出强劲的增长势头。整体市场在经过了2011 年的快速扩张之后，奢侈品牌开店速度开始出现放缓趋势，销售额增速从2011 年的30%放缓至2012 年的7%。在中央提出厉行节约反对浪费的要求后，2013 年奢侈品市场增速进一步放缓至2%。在2014 年，大部分品牌预期2014 年增长与2013 年基本持平。

    各大品牌未来新店开设的计划将发生分化，部分转向翻新装修和巩固现有业务。奢侈品品牌之前在中国大规模的投资、建设的高规格的旗舰店、专卖店和专柜等精品店，将衍生出巨大的存量市场，从而为公共建筑装饰行业提供稳定的市场需求。

    （3）高档酒店、商业中心、会展中心的发展及政府重点工程建设将拉动公共建筑装饰行业需求的增长

    随着对外开放的扩大和国内居民消费的启动，我国零售业、旅游业、餐饮业、会展业等现代服务业得到了快速发展，高档酒店、商业中心、会展中心等设施进入了大规模建设时期。这些公共建筑工程的建设和使用，不仅增加了公共建筑装饰的市场需求规模，而且对装饰的质量、档次提出了更高的要求，推动了公共建筑装饰行业整体水平向更高层次发展。

    2013 年7 月中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发了《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》。通知中明确要求全面停止新建党政机关楼堂馆所，并严格控制办公用房维修改造项目。通知出台后政府投资建设的公共装饰装修业务将会减少，从而对行业产生一定影响。

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