2014年我国购物中心产业经营风险或将攀升

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    内容摘要：产业信息网根据人均购物中心面积及城镇居民人均可支配收入两个维度来分析主要城市购物中心的供求关系。

    内容选自产业信息网发布的《2013-2017年中国购物中心产业调研及市场前景研究报告》

    2010年以来，每年商业营业用房新开工面积从之前的1亿平方米左右提高到了2亿平方米。商业营业用房一般施工时间为2-3年，因此我国开始迎来商业营业用房较大规模的竣工。

商业营业用房新开工面积及累计增速

商业营业用房竣工面积及累计增速

    据统计，2012年至2015年二线城市购物中心总量将翻番，其中杭州、长沙增量最多，分别达3.3倍和2.4倍，成都、无锡、青岛、苏州增量将超过1倍；一线城市中深圳增量最高，约为70%，北京最低约20%。

一线城市优质零售物业首层租金呈上升趋势

部分二线城市优质零售物业首层租金相对平稳

    如果城市经济体量与加速的供给不相匹配，购物中心的经营风险将不断加大。根据优质零售物业首层租金的变动趋势可以看出，一线城市北上深的租金自2008年以来平稳上升，广州虽然经济体量较大但由于当地批发市场较为发达，零售物业租金自2011年开始出现下滑趋势；经济较为发达、且居民消费水平相对较高的发达二线城市如天津、南京、武汉租金水平相对平稳，杭州由于经济体量及居民消费水平与一线城市相差不大，且现阶段人均商业物业处较低水平，因此自2008年以来租金持续增长，但杭州未来三年购物中心供给将增长3倍以上，经营风险需要警惕；而部分二线城市租金已呈现不同程度的下滑，如沈阳、大连、宁波、青岛、重庆和成都等，这些城市主要分布在东北及中西部，当地经济及消费的提升不及购物中心供给的增加，经营风险将不断加大。

    购物中心在部分一二线城市出现不同程度的饱和，对经营能力的要求不断提高。由于近两年进入商业地产较集中的开业期，供给加速使得部分城市无法消化，部分城市零售物业空置率已超过6%的警戎线。其中，沈阳在2013年一季度的优质零售物业空置率高达22.2%，为国内城市之最；其他如北京、成都、广州、天津、南京、上海等一线城市和二线发达城市的零售物业空置率也超过合理区间。

2013年二季度部分一二线城市优质零售物业空置率

    另外，产业信息网根据人均购物中心面积及城镇居民人均可支配收入两个维度来分析主要城市购物中心的供求关系。对比分析可以分析，沈阳是供给最为过剩的城市，二线城市如重庆、郑州、武汉和成都的购物中心经营压力也较大，且未来三年改善可能性较小；部分二线城市如天津、西安、青岛、宁波在居民消费能力及购物中心供给上存在一定的错配，但到2015年天津和西安随着居民消费能力的提升，购物中心的经营会有所改善，而杭州由于供给加速，购物中心经营难度也在加大；一线城市北上广深以及南京和厦门的购物中心经营会相对稳定。

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