2013年我国房地产行业发展趋势及电梯需求分析

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    内容摘要：2012年底我国保障房基本完工套数601万套（同比增长39.1%），开工建设781万套，均超额完成计划任务。

    （1）需求主力商业地产受调控影响不大，房地产投资趋势性放缓

    房地产行业是电梯需求的主要来源。房地产行业投资的高增长促进了电梯行业的快速发展，从结构上看住宅投资约占60%~70%。据世界银行研究，住宅需求与人均GDP有着非常密切的联系，当人均GDP进入1000-4000美元时，房地产进入高速发展期，当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入平稳发展期。2012年我国人均GDP约6102美元，我国房地产开发由高速发展期已进入平稳发展期。

2000-2012人均GDP与房地产开发投资完成额

2000-2012年房地产开发投资结构占比

    商业地产调控短期影响小，投资趋势性放缓影响更大。过去10年房地产行业一直处于较快增长阶段，2010年下半年房地产调控后，投资增速明显放缓，我们认为，未来房地产投资的趋势性放缓是影响电梯需求的关键因素。而房地产调控一般是控制房价上涨过快（除2003-2004年涉及到严格控制土地供给总量），短期影响的是房地产开工和投资，而竣工受调控影响相对较小保持着较稳定的增长，进而对电梯的需求影响较小。此外，电梯的使用密度也逐步提升（从房地产竣工情况看，2000年电梯密度约1.49台/万平方米，2012年增至5.03台/万平方米）。

2000-2013年电梯密度逐年上升与电梯产销量测算

    （2）“十二五”期间保障房是新增长点

    2012年底我国保障房基本完工套数601万套（同比增长39.1%），开工建设781万套，均超额完成计划任务，保障房投资占房地产开发投资总额20%左右。“十二五”规划3600万套保障房，对应电梯需求约60万台，保障房建设将有望部分弥补商业地产投资增速趋势放缓对电梯的需求下滑。

“十二五”期间保障房进入高速建设期

“十二五”期间保障房用电梯预测

    保障房对电梯需求主要为中低速电梯，这一领域民族品牌质量和外资品牌相差无几。保障房属于民生工程，很多城市招标时必对电梯厂商的技术、安全责任意识、实践经验方面要求更加严格。从各地保障房电梯采购项目来看，高性价比电梯产品中标概率更大，而保障房电梯采购招标文件评分细则规定，以《南京市保障房工程选用材料标准》为例，总分＝商务分*60％+技术分*40％，商务分（投标价格）60%权重，技术分40%权重，很少出现某部件为进口件的要求。

    此外，保障房电梯采购对价格、安装、实用性等方面有着更高的要求。

南京市保障房用电梯采购评分细则

南京市保障房用电梯采购技术标准

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