2013年深圳商铺发展走势预测

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    1、南山商铺数年大热，成深圳商铺开发焦点区域

    伴随住宅开发热潮，南山区的人口由2002年的57.9万将增长至2010年的约110万人，引发南山商业的大发展。同时，受深港西部通道、南头关口外扩及地铁等利好影响，更将加速南山商业的发展。毫无疑问，南山商铺市场在未来数年内仍将大热，成为深圳商铺开发焦点区域。

    2、龙岗“大物流”产业导向，专业市场备受看好

    龙岗中心城（及龙岗镇城区）作为区域行政中心，也是龙岗区的商业中心，在“大工业、大物流、大旅游”的定位推动下，商业市场尤其是专业市场必将取得快速的发展和良好的市场效应。

    3、南头宝安商业一体化

    随着南头关口外扩与交通改造（宝松快速干道、港湾大道及地铁等）的进行，南山宝安商业一体化时代即将到来，深圳西部商业带（从南山半岛到宝安西乡）也将逐步成型，从而带来无限商机。南山与宝安的商业结构将会得到合理化调整，有效激活两地商业的发展。

    4、关外商铺崭露头角，集镇商业充满商机“关外商铺”的定义是暂时的。

    随着深圳市“卫星城”计划的推进，随着龙岗、宝安纳入特区，关外各镇比较落后的商业必得到飞速发展，尤其是零售业与专业市场。可以说，关外集镇商业充满商机，那将是深圳商业的第二个春天。

    5、返租销售遇障碍，经营将备受重视

    近几年来，小面积产权式商铺引起阵阵投资热潮，但其所带来的大商家合同期满后的续租、合同期内能否得到良好的经营以及返租期结束后商场经营问题亟需得到恰当处理。未来的商业经营将被重视，并走“中介化、证券化”道路，以专业商业经营公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制；而“返租后遗症”则有待商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。

    6、各类专业公司全程介入，专业商铺代理公司崛起

    现在的商服物业开发产生众多问题，如格局规划不合理、商场“死角”频现及黄金位置用作服务设施等。所以未来发展商将侧重投资开发，减少介入或不介入经营，而由商业规划设计公司、专业商业地产代理公司及商业经营公司等各类专业公司全程介入运作。商服物业开发链条逐步成熟，“开发投资———早期专业策划———商业规划设计———代理租售———商业经营”日渐成型。专业商铺代理公司迅速崛起，专业商业开发人才逐步成熟。商业物业代理与住宅代理将产生不成文的天然界线。住宅代理比较受地域限制，而商铺代理将不会受太多影响，从而催生业务全国化的专业商铺代理公司。

    7、住宅裙楼商业运作将生巨变

    目前众多住宅裙楼的柱网、承重墙、剪力墙等分布不规则以及核心桶等现象，极大地影响了整个市场，给商场产权销售及后期经营带来严重障碍，限制了商业业态的选择及降低了商场的商业价值。各城市住宅裙楼商业市场极其庞大，但整体操作比较落后，亟待提高。未来住宅裙楼的开发方式将会发生变革，将有效促进住宅裙楼的合理化改革，引发新一轮的住宅裙楼商业开发热潮。

    8、港人消费商业市场引起关注

    深港西部通道、24 小时通关、地铁接驳香港、港深穗经济带的崛起等等，将给深圳带来巨大的港人消费市场，也将催生针对港人消费为核心的商业群。每年港人来深商业消费100 多亿港元，并呈高速增长趋势，预计到2012至2016年，港人消费额将会翻番，从而引发众多房地产开发商与商业经营者的关注。

    9、改造类商业潜力巨大

    随着城市化进程的提高，城区版块功能的调整，未来将有更多的原有建筑或旧商业会进行大规模的商业改造，并产生巨大的商业价值。这一市场暂未得到重视，但却是未来商铺开发的重点。

    10、商铺开发追求长期价值最大化，未来将“重营、重租、轻售”

    未来的发展趋势是商铺“重营、重租、轻售”。发展比较成熟的香港商铺市场基本遵循80／20 原则，即20%销售，80%出租，从而获取更高的长期租金收益。商铺开发必须以“经营”为本，经营好可以提升商业物业价值并减低投资者风险；同时，在经营好的基础上，开发商根据资金的需求可租可售。而未来随着可供开发的商业物业逐渐减少，拥有属于“旺铺”物业将是商铺投资的重要方式。

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