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2012年北京商铺地产市场供应趋势分析

尽管有新增供应入市，但北京商铺物业市场的有效供应仍然有限

截至2011年底，北京中高端购物中心物业总存量扩大到462万平方米。国贸三期，优唐二期以及凤凰汇购物中心在年内落成并正式营业，为市场添增总建筑面积约111,000平方米。即便如此，市场有效供应依然紧缺。此外，上述三项目开业初期的品牌进驻率分别达到90%、70%和80%。部分购物中心于第四季度开始试营业，如凯德晶品购物中心，并将在2012年正式全面营业。

商铺物业市场需求超过有效供应，导致空置率下降

总体而言，在2011年，多种业态零售商对优质零售商铺的需求依然不减，众多国际知名品牌在北京开设新店、扩张或续租。北京中高端购物中心的整体平均空置率下降到9.8%，环比下降0.7个百分点，同比下降4.3个百分点。时尚服饰自2008年以来继续表现为北京优质商铺需求的主要业态。譬如，Alexander McQueen和Vivienne Tam继续扩张，与此同时，其他知名品牌包括American Eagle、Hogan以及Forever 21亦首次挺进国内市场。其次，由于多数中国人生活品质的提高，特别在饮食方面的要求不断增长，餐饮业对于商铺的需求也不断上升。同时，鉴于中高收入阶层不断上涨的消费需求，珠宝、电子产品、娱乐、家居产品以及汽车等业态对于物业的需求也随之增长。

购物中心的运营表现极化现象明显

成熟的购物中心业绩良好，近期完成培育期之项目经营渐入佳境，而一些新开业和定位不明确的购物中心则面临更多挑战，租金有下降的趋势。截至2011年末，北京中高端购物中心首层平均租金环比增长6.55%，同比增长10.52%至每月每平方米765.36元。就各商圈而言，王府井商圈仍然是租金最昂贵地段，其首层平均固定租金达每月每平方米1,480元，同比增长21%，西单商圈则紧随其后。部分商场通过对物业重新装修，调整业态和品牌组合，实现租金的大幅提升，丰联广场即是其中一例。

投资回报率下降，购地开发成为又一选择

尽管过去几年北京商铺物业市场的投资回报率有所下降，但是由于租金的长期的上涨态势以及各零售商日益增长的需求，许多投资者和发展商仍然对其趋之若鹜。但由于交易机会的有限，2011年仅有三宗交易完成。例如，嘉德亚洲（中国）投资12.1亿元收购了冠城广场的零售部分。除了购买现有的或者在建的商场之外，直接购地开发似乎也成为了一些资金雄厚，且具有整合零售资源以及运营经验的发展商的选择之一。譬如，香港置地集团在王府井商圈购置土地并计划将其开发成综合性购物中心，暂定名为王府井国际品牌中心。

展望

由于国际经济局势的动荡以及国内经济增长的放缓，大众对消费会更加谨慎，消费信心也会有所下降。

这最终可能会在一定程度上影响2012年的零售市场。不过，考虑到人均可支配收入的增加，高端产品消费需求的持续上升，以及投资渠道的有限性，北京的零售市场前景理应维持良好。

据估计，2012年将会有八个中高端购物中心入市。其中包括一些预租率已达到60%，但由于运营问题而推迟至2012年开业的项目，以及数个由具有运营经验的海外发展商所开发的项目。因此，预计2012年北京中高端购物中心场的新增供应将达到822,000平方米。

2012年北京优质商铺的需求构成合理

市场观察表明，更多的需求将来自国际百货公司、高级定制、时装、箱包以及美容保健等行业，其中不乏一些领先的零售品牌，如Macy’s、Mitsukoshi、Michael Kors、Borbonese以及J Brand等。根据许多新商场已经获取的预租率，明年北京中高端购物中心整体平均空置率应在9%至12%的范围徘徊(截至2012年年底)。

新增供应对整体平均租金将带来负面影响

尽管2012年末市场空置率预计仅有较小幅度的同比增长，然而，代理商为了争取代理份额而形成日趋激烈的竞争以及品牌商与代理商之间的博弈会某种程度上拉升租金。这种现象尤以珠宝首饰、钟表、饰品及化妆品业态为甚。预测，2012年北京中高端购物中心的租金在保持稳定的基础上会有小幅增长。鉴于市场上可供交易的商铺物业数量稀缺，2012年北京商铺物业市场的投资机会，尤其系整售机会，将十分有限。尽管如此， 2012年北京商铺物业投资市场仍会有一定量的交易，两宗整售交易有望在2012年第一季度完成。同时，投资回报率在短期至中期内将持续下降。

本文来源：泛普软件责任编辑：CY143 关键字：商铺地产

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