2011年上海商业地产概述

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

    2011年上海市商业地产成交面积488万平方米，与2010年相比减少了5.03%；供应面积为643万平方米，与2010年相比增加了5.90%；成交均价为17974元/平方米，与2010年相比上涨了33.02%。

    据德佑地产监测数据显示，2011年上海市商铺成交面积为186万平方米，与2010年相比减少29.96%，占到商业地产成交总量的38.11%；供应面积为225万平方米，与2010年相比减少了6.81%；成交均价为16814元/平方米，与2010年相比上涨了24.31%。
资料来源：智研数据研究中心整理

    上海市各环线商铺成交均价相比2010年都出现了上涨。其中内环内2011年成交均价为30614元/平方米，相比2006年上涨了78.51%，内外环间成交均价为22426元/平方米，相比2006年上涨了75.45%，外环以外成交均价为13511元/平方米，相比2006年上涨了83.30%。

    从近六年各环线商铺成交均价走势来看，基本处于相当的水平，但是外环以外的商铺涨幅略高一些，最主要还是市中心的高品质商品出售的相对较少，而外围处于基础设施等快速发展的阶段，那么商业配套也随之快速发展，新城的建设更是带动商铺的建设，也促进了区域内高品质商铺的成交。

                                                                                           资料来源：智研数据研究中心整理

    2011年上海市商铺供应和成交占比基本处于相对平衡的状态，内环内的占比在9%左右，内外环间在20%左右，外环以外在71%左右。

    从各环线商铺的供应和成交来看，还是社区型的商铺为主，如金谊河畔的商铺，金地格林风范城的商铺等，基本都是社区商铺。其次就是外围商业综合体的商业设施，如万达广场的商业设施，新世界长宁商业中心等。

    另外的就是小商品服饰商城，如上海服饰城等。总体而言，市中心的优质商铺还是相对稀缺的，一旦出售，基本上就是大型机构整体收购，而外围的商铺由于管理措施的不到位，导致其物业本身的价值和租金价格都无法得到较大的提升，使其投资回报相对较低。因此投资商品还是需要看中项目的地段，其次就是其开发商和后期的运营团队。

                                                                                        资料来源：智研数据研究中心整理

    随着轨道交通的运营和周边楼盘的交付入住，大量人口的导入，引发了区域商业产业的升级。

    比如，位于上海市中心城区的西南部的莘庄，曾经是连动迁户都不愿意去的偏远郊区。然而在地铁1号线的带动下，现在的莘庄是上海西南角的一个商业和居住中心。围绕莘庄地铁站周围正在形成一个“镇中心商业区—社区商业体系—现代商贸走廊”的三级商业发展网络。

    根据上海经验，地铁刚开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域的消费吸引力。如上海中心城区的商业，前几年，就是一个终端和偏中高端的百货店，现在的世贸商场和新世界百货，自身的功能已经有了很大的转变，当然除了购物之外，还有酒店和餐饮，在购物的档次里面，原来偏中端的产品逐渐回归该类地区市场。

    对于城市副城，地铁对区位价值的提升作用表现得更为明显。如徐家汇，地铁开通前地位仅相当于曹家渡的区级中心，而在地铁1号线开通后，它们之间的里面，原来偏中端的产品逐渐回归该类地区市场。

    对于城市副城，地铁对区位价值的提升作用表现得更为明显。如徐家汇，地铁开通前地位仅相当于曹家渡的区级中心，而在地铁1号线开通后，它们之间的差距逐步拉开，徐家汇地区的活力日益增强。仅仅3年之后，从8亿元的商业收入增长到55亿元。周边商业地产价格也水涨船高，而且很多商铺只租不售，这也从侧面反映了市场对该区域价值地认同。
 

相关阅读:

• 2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元 2014年07月31日
• 2014-2019年中国商业地产市场运营评估与投资战略研究报告 2014年06月16日
• 多城市写字楼存量激增 2014年05月30日
• 海航保利国际中心领舞重庆商业地产 2014年05月26日
• 2014-2019年中国商业地产市场态势与投资前景报告 2014年04月28日
• 2014年一季度中国“商业地产”投资下降18%解读 2014年04月18日