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2013年1-2月中国房地产市场回顾

一、开发投资额稳步回升

2013年前2个月，房地产开发投资累计6670亿元，相比去年同期增长22.8%，增速下滑5个百分点，相比去年全年16.2%的增速提高了6.6个百分点，呈现稳步回升的态势。

1-2月全国实现住宅投资4583亿元，同比增长23.4%，增速较去年同期略高0.2个百分点，和去年全年增速相比，提高了12个百分点，回升势头明显。

二、新开工同比上升明显，后期恐略微收缩

1-2月，全国房屋新开工面积2.3亿平方米，同比增长14.7%，增速较去年1-2月提高9.6个百分点，较去年全年-7.3%的增速大幅上升了22个百分点。其中，住宅新开工面积1.74亿平方米，同比增长17.5%。较去年全年的-11.2%的水平提高了28.7个百分点。

1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积4.55亿平方米，同比增长15.3%，增速比去年全年提高2.1个百分点；房屋竣工面积1.35亿平方米，增长34.0%，增速提高26.7个百分点；

从去年下半年以来的销售持续旺盛和手中现金的相对充裕，使得开发商新开工的意愿重新有所增强，数据印证了年初以来开发商新开工意愿的上升。但由于新国五条地方细则出台在即，市场影响尚无法判断，开发商加大新开工的意愿或将在不确定的市场前景面前略为收缩，以试探性投资策略为主。

三、土地购置：新政面前确定性收缩

1-2月份，房地产开发企业土地购置面积3813万平方米，同比下降18.6%，降幅比去年同期扩大18个百分点，较去年全年缩小0.9个百分点，全国1-2月土地成交价款919亿元，同比下降12.0%，相比去年全年降幅缩小4.7个百分点。从价格看，1-2月土地均价为2410元/平米，较去年全年的2077元/平米上涨16%。

11年中期开始的销量的下滑，直接影响了开发商土地购置的热情，土地购置面积从2012年年初开始同比负增长，并在7月达到全年低点-24.3%，在下半年土地供应量加大和销售转好的影响下，土地购置有所回升。我们认为，土地购置将是在新政影响下最确定性收缩的领域，政策的再度调控给了去年底再度燃起的买地热情当头一棒，犹豫情绪将再次主导开发商的买地投资。

四、成交旺盛+同比低基数，销售同比高增长

2013年前2个月，全国商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点，较去年同期提高54个百分点；其中，住宅销售面积增长55.2%，高于办公楼和营业用房增速。1-2月，全国商品房销售额累计7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点，比去年同期提高99个百分点。

区域分化上看，东部地区商品房销售明显好于中、西部地区，销售面积同比分别增长64%、45%和30%。

我们监测数据显示，进入3月份，商品房供应量大幅上升的同时，开盘去化率亦维持在60%以上，市场依然呈现供需两旺的特征。考虑到去年一季度整体基数都较低，预计3月份的销售数据仍将实现同比大幅正增长。

销售均价方面，1-2月商品房销售均价为7030元/平米，同比提升18.8%，较去年全年均价上涨26.1%。相关调研显示，成交的持续向好使得开发商在年初普遍减少了优惠幅度并在一定程度上酝酿提价，因此短期价格仍面临上涨压力。但政策面收紧的信号将逐步传导，进而引发开发商对于去化率的担忧，保量仍然是未来一段时期内开发商的销售主旋律，价格大幅上涨的动力并不大。

五、开发商资金继续向好，银行贷款较为宽松

1-2月份，房地产开发企业到位资金1.89万亿元，同比增长33.7%，增速比去年全年提高21个百分点。其中，国内贷款3938亿元，增长26.4%；利用外资88亿元，下降18.4%；自筹资金7331亿元，增长22.3%；其他资金7570亿元，增长53.5%。在其他资金中，定金及预收款4655亿元，增长66.5%；个人按揭贷款2057亿元，增长58.8%。

从资金结构上看，自筹资金占比38.7%，较去年同期和全年分别下降3.7个和1.8个百分点。国内贷款占比有所上升。贡献了全部资金来源的20.8%，说明年初银行的开发贷偏宽松，同时，以销售回款为主的其他资金同比大幅上升也说明银行对于刚需购房的支持力度仍然较大。

总体来看，由于2012年同期的低基数效应，本月的开发投资额和商品房销售数据均出现了明显的提升。土地投资虽然仍处于底部区域，但随着开发商投资意愿的增强，预计将逐步走出底部。监测的数据显示3月份的销售依然较为乐观，调控的收紧尚未对市场成交产生明显的冲击，但由于3月新政的推出为市场后期走势增加不确定因素，1-2月投资、销售急速回升的趋势将可能无法维持。

本文来源：泛普软件责任编辑：CY144 关键字：房地产

2013年1-2月中国房地产市场回顾

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