2013年北京商铺投资的四大风险分析

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    与住宅及写字楼等地产类型相比，商铺投资确实有取得更高回报的机会，但与所有的投资产品都一样，这种高回报同时也伴随着高风险。商铺作为一个专业化的投资产品，大众人群在投资过程中往往会因信息不对称而处于弱势地位，易于被开发商的宣传言论所控制，甚至直接进入部分不诚信开发商所设计的圈套中，对自身的投资行为完全失去掌控能力，失败的机率也相对较高。为使投资者能够从更全面的角度去判断商铺的投资风险，以下针对可导致商铺投资失败的重要风险因素做出提示分析：

    1、拆散零卖的商铺操作模式

    拆散零卖的商铺操作模式是指将一个大的商场平面拆散成若干个小面积商铺单元、进行产权销售的操作方式。为了降低投资门槛，目前市场上拆散零卖的项目大多都将单元商铺的面积区间设定在5-40平方米的较小区间内，因此一个一万平方米的商场，就有可能拆分出上千个商铺单元，如果全部销售成功的话，则相应会出现上千个业主。

    目前在国内，拆散零卖的项目在后期经营成功的先例极少，即便是经营状况较好的项目，也基本是限于少数几个产业主题比较明显的市场类商铺，如北京大红门服装城、天津古文化街等，而集购物、休闲、娱乐等多种功能的综合性商场项目基本都没能取得成功。

    商铺拆散零卖后，产权业主分散是造成项目经营失败的问题根源。开发商将商铺销售后也就失去了对商铺的管理控制权，再也没有权力再对项目进行整体的运营管理，并且由于商铺产权已经销售，项目未来经营状况的优劣已经对开发商没有利益上的影响，所以实际上开发商也就失去了对商铺进行全力管理及继续促销投入的动力；同时，购买商铺的业主各自对自己的商铺都拥有了管理控制权，这些业主基本都会考虑自己商铺的经营与回报问题，而很难整体思考项目的经营问题，在没有整体管理、各个商铺各自为战、独立经营的情况下，商场很难举行统一的促销及公关活动，整体的档次、形象等方面也都很难达到一个良好的水平，因此经营成功的机会极小。

    对商铺进行产权销售后所面临的管理失控的问题，不仅是拆散零卖的商场式项目可能遇到的问题，步行街、底商商铺销售产权后，在经营方面也将面临这一问题的挑战，但由于商场式商铺更需要强调经营的整体性，单个商铺的价值体现更依赖于整体项目的经营状况，所以此类商铺在拆散后面临的风险会更大，因此对于投资者而言，选择投资此种类型的商铺风险会相对更高。

    2、不具备可操作性的概念定位

    在北京商业地产市场上，目前在售的项目大部分都选择了十分鲜活的定位，并且其中诸多项目都言称要“填补北京或区域市场的某项商业空白”，或者“引领北京或区域市场的某项消费潮流”。而事实上商业项目要做到创新或领先都是一件有相当难度的事情，完全没有商业经验积累，或者非商业专业的公司，打造领先性的商业形态更是极其困难，北京目前较为成功的商业项目如东方广场、国贸商城等，也基本都是由具备相当商业运作经验的公司发展运作。

    商业项目的开发与住宅开发运作存在着本质的区别，住宅开发所需的资源基本都是可控的资源，如果开发商具备相应的实力，则相对容易得到这些的资源，如水景住宅、生态住宅等都是可以通过相应的规划施工来实现；而商业项目最终的定位实现则依赖于成功招商的支持，需要进行难度更高的资源整合，例如一个定位于综合功能的购物中心，就需要针对餐饮、娱乐、服装等店铺进行招商，而如果这个项目在位置、硬件或其它某一方面不符合这些客户的需求，则这些客户就很难选择到项目开店，这不是开发商实力所能左右的事情。因此商业项目在前期需要进行专业化的策划工作，以使项目能够适合市场的需求，符合零售商的选址条件，凭空想象的所谓创意性的定位将很难成功实现。

    目前北京诸多在售项目所极力炒作的新鲜定位，实际上大多都是经不起推敲的唯美概念，缺乏足够的市场依据，如“24小时不夜街”、“欧洲城”等；并且有部分开发商还煞有介事地将诸多知名商家作为目标客户罗列在宣传材料上，以引起投资者的兴趣，但事实上这些客户根本就不可能到项目开店，甚至开发商根本都没有与这些客户接触过、也不了解这些客户的开店条件与目标。另外，对于进行商铺销售的项目而言，业主购买产权后将商铺出租给哪个商家，开发商都难以实际控制，所以从这个角度分析，对于一般性销售产权的商铺项目，任何整体性的定位都只具有概念意义，实际极难实现，更多开发商明知不可实现仍然投巨资炒作，也只是为了促销商铺，而对商业并不了解的投资者在被新鲜概念迷惑后进行投资，大部分也将会被直接套牢。

    3、惊险的包租计划

    包租销售是目前在国内商业地产市场上被诸多项目都采用的一种销售策略，简单来说就是投资者购买商铺产权后同时与开发商或其指定的公司签订一定年限的委托经营协议，由此公司进行经营并定期按投资固定比例返还投资者回报，目前国内投资回报的年返还比例基本为投资总额的8-12%。

    为了促进房地产市场的健康发展，降低投资者的投资风险，早在2001年6月1日，国务院就在颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但此政策并未能对包租预售行为起到实质性的限制作用，目前大量的商铺项目都在变相实行包租预售，例如将包租方换成实际由开发商掌控的另一家管理公司，或者转化概念打擦边球，将包租行为改称为“合作经营计划”，将包租返款称为“经营红利”等，实际上本质仍然是对投资者风险极高的包租预售行为。

    对于商铺的包租行为，开发商在销售宣传上常将称之为“无风险的傻瓜投资计划”，但实际上对投资者来说是一个惊险的投资计划。目前为投资者包租的公司多是由开发商掌控、但在法律上与开发商公司并无关系的法人组织，包租公司每年要为投资者返还几百万甚至数千万的款项，如果经营良好，则返款可能会没有问题，但如果经营不佳，则业主的返款将难以拿到；而且，更令人担心的是，开发商为了在短期内取得高额的回款，包租的商铺往往以较高的单价与较高的返款比例进行销售，从而使得包租公司的经营收益难以达到开发商的承诺回报水平，又大大增加了投资者的风险。

    4、理想化的投资分析方式

    在北京，投资者进行商铺投资咨询的时候，售楼处的销售人员几乎都会给他们做一个投资分析：销售员会参照周边部分项目的租金水平对你要投资的商铺进行回报率测算，尔后得出一个极具诱惑力的数值。例如当初国贸对面的某项目，主要销售价格区间为3-4万元/平方米，其公司销售员会按照国贸商城的租金水平打一个折扣，以70美金/月/平方米的标准作为参照进行计算，这样就可粗略得出商铺的投资回报率约在17-23%之间。

    一个商业项目的市场表现是其硬件条件与软件要素的综合作用结果，其中硬件主要是指位置、建筑等硬性条件，而软件则是指策划、招商及运营管理等软性要素。两个在硬件与软件方面小有不同的商业项目，在最终的市场表现结果上可能会有极大差异，所以我们经常可以看到，在同一个商业街上两个相邻的项目，会出现一个红火经营，另一个却倒闭停业的现象。基于以上现实，我们可以知道商业项目之间难以单向地进行对比参照，不进行深入的综合分析，仅单纯地依据位置就进行租金参考也带有相当的盲目性。

    目前在进行投资分析时，北京大部分开发商都会选取具有较高租金水平的项目作为目标参照，所以得出的结论就更不具备实际的参考价值。而现在北京涌现出的商铺投资者，一般都是没有商业经验，且大部分都是首次进行商铺投资的人群，因此极易被销售员看似有理有据的投资分析所征服，迅速实施投资行为。但事实上他们并不了解，就是这样一个看起来具备充分合理性的分析方式，却处处充满着不确定的因素，而最终销售员推导的结果，也只是一个十分乐观情况下可能的数值，并且有可能这个数值根本也无法实现。仍以国贸对面的某项目为例，其硬件状况、运作模式等与国贸商城具有极大的差别，两个项目也根本不具备可比性，其公司参照国贸进行租金测算对投资者就是一个强烈的误导。目前开业后该项目商铺实际租金仅处在25-40美金之间，比当初预计的70美金的水平相去甚远，投资者的实际回报率也可想而知。
 

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