2013年中国虚拟产权式商铺营销模式分析

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    1、什么是虚拟产权式商铺

    产权式商铺在国际上通常被定义为所有权与经营权分离的一种商铺产品形式，所有权与经营权分离的房地产证券化是产权式商铺最核心的理念，最早出现在二十世纪七十年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。

    虚拟产权式商铺是产权式商铺的两种业态之一。它是指，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分四至区域销售给多个业主，产权登记在投资者名下，并在一定期限内包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。

    （产权式商铺的另一种业态是“独立产权式商铺”，这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，拥有完整意义上的产权，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。投资者真正拥有处置权。）

    2、虚拟产权式商铺的实质

    虚拟产权式商铺是近几年市场上出现的一种投资产品，主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过开发商或第三方经营管理公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

    虚拟产权式商铺之所以称为虚拟，是因为在该模式下，对产权中的所有权、使用权、收益权和处置权进行了重新界定，投资者买铺后的产权中只拥有所有权和收益权，开发商却拥有处置权，承租商则拥有使用权。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属，所以，产权式商铺的虚拟产权不是完整意义上的产权，其交易的实质是开发商将自己手中的商铺当成其融资的工具，投资者则获得商铺租金的利润以及商铺产品本身价值上涨的收益。在这种情况下，投资者想要如期获得收益的前提是，商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。

    目前国内零售业平均利润率仅为2%，而多数虚拟产权式商铺都承诺6%—10%或者更高的年回报率，当投资者抱着侥幸心理，去购买虚拟化分割再统一打包出租的商铺后，一旦后期经营陷入困境，投资者必然遭受损失。目前市场的商铺销售主要以“虚拟产权式商铺”为主。事实也证明虚拟产权式商铺纠纷频发。

    3、虚拟产权式商铺营销模式的主要操作流程

    虚拟产权式商铺在我国的发展经历了三个阶段：第一阶段是返租阶段，卖铺和租铺是同一主体；第二阶段是包租阶段，卖铺和租铺分属两个主体；第三阶段是转租阶段，将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体。现以第三阶段即转租阶段为例分解开发商营销操作一般流程。

    第一步：投资者与开发商、银行签订协议，以“首期付款＋按揭贷款（60%）”方式购买商铺等物业的产权。

    第二步：投资者（业主）将所购物业返租或以委托经营的名义给开发商或第三方经营管理公司（出于避免高额租赁税的考虑），开发商或第三方经营管理公司承诺一定年限（5～10年）内每年给予投资者（业主）一定的回报率（8%-10%）或者更高，开发商或开发商投资设立的经营管理公司获得物业租赁权。

    第三步：开发商或第三方经营管理公司寻找品牌商整体承租商铺。

    4、虚拟产权式商铺中主要涉及的法律关系及各方之间的利益冲突

    （1）虚拟产权式商铺中主要涉及的法律关系

    ①开发商和投资人之间的商铺买卖合同关系。

    ②投资人和银行之间的购铺贷款合同关系及商铺抵押担保合同关系。

    ③开发商和银行之间的担保（保证或抵押担保）合同关系。

    ④投资人和开发商之间的返租合同关系或者投资人和开发商或第三方经营管理公司之间的委托经营合同关系。

    ⑤开发商与承租人之间的转租合同关系或者开发商或第三方经营管理公司作为投资人的受托人与承租人（一般是品牌商）之间的租赁合同关系。

    ⑥物业管理公司与业主之间的物业管理法律关系等。

    （2）各方之间的利益冲突

    在上述几种法律关系中，存在着银行、开发商、第三方经营管理公司、投资人、承租人、物业管理公司之间的利益冲突。

    撇开银行的贷款风险与物业管理公司的利益不谈，在其他利益冲突方之间，首先是开发商在营销设计中对自己利益的最大保全。开发商把商铺全部出售给投资人后，因为及时回款，并且卖出了高价，他的利益也就得到了最终保障。商铺全部卖完后，后期的经营就与他的切身利益没有太大的关系，他也就失去了经营和管理市场的动力。

    另外，开发商或第三方经营管理公司，出于避免高额租赁税的考虑，很少有从业主手中以租赁方式取得房屋，多数情况采用委托经营方式。委托经营在法律上则属于代理，开发商或第三方经营管理公司受业主委托，代为将商铺出租、确定租赁合同内容、收取租金等。这样一来，开发商或第三方经营管理公司就是代理人，业主是被代理人。按照这种法律关系，开发商或第三方经营管理公司与商家签订的租赁协议，实质上应当为业主与商家之间的租赁法律关系。

    当出现纠纷，开发商或第三方经营管理公司感觉无法处理时，就会以自己是代理人，商家与其签订的租赁合同应当是业主与商家之间的租赁关系为由，要求业主在发生纠纷时直接找商家索赔，而与经营管理公司无关。如此一来，业主将更加手足无措。
 

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