未来中国商业地产的发展走向

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    （一）产品结构精细化。随着商业市场“一站式购物”、“体验式消费”、“销品茂”的不断涌现，作为商业载体的商业物业，为满足不同商家、不同业态的要求，其品类结构日渐多样化、精细化。商业的不同业态、业种对物业配置都有各自的要求，不象住宅房型那么简单，不但有层载、层高的要求，还有电梯容量配置、人流、物流、车流动线设计等等。目前，一些开发商已经意识到了这个问题，在商业硬件设计之初便邀请专业的商业地产专家对建筑设计提出建议，以便商业与地产完美结合。

    （二）产权持有长期化。随着众多商业地产开发项目的空置、“死盘”以及一些外商持有项目的日渐增值(如上海港汇广场、来福士广场等)，国内商业地产的开发者正由感性向理性过渡，更多的开发商认识到，商业物业真正的价值来源于后期的物业经营利润，商业地产的核心竞争力是经营。同时，由于当今商用物业终端市场的竞争日益残酷，在投资回报前景不明朗的情况下，商家大多不愿意贸然进入新的商业网点，商业物业的销售越来越困难。这种现状促使开发商反思，也迫使他们先期自己持有大型物业，进行市场培育。从销售产权向经营销售、持有产权转变，这是商业地产进入后商业地产时代专业化开发、营运时代市场规律的新要求。可以预见，2007年将是中国商业地产由单纯开发时代转向专业开发、运营时代转变的关键一年。

    （三）融资方式多元化。宏观上看，长期以来国际投资资金过剩与国内项目，缺乏开发后续资金两者之间具有极好的结合契机。通过海外资金平台解决国内开发资金不足的难题，正逢其时。以REITS为代表的成熟融资模式日渐受到国内市场的关注(这一模式的代表是新加坡嘉德集团旗下的中国商业地产基金)；大连万达通过发行CMBS进行商业地产融资，也是市场上的全新尝试。但是，我们还面对着国际资金的隔岸观望(近几年是基金的观望期，尚未到成熟的进入期)。然而，只要我们掌握了商业地产核心价值的锻造，完善了评估机制，降低了投资风险，开发资本的多元对接并不遥远。

    （四）开发策略科学化。国外的商业物业持有者已经普遍认识到，商业价值不可能脱离于消费市场而独立存在。作为商业价值载体的商业地产开发必须将开发的初衷与市场需求对位，将生活方式与家庭娱乐元素和谐设计揉合于开发理念之中并正确面对商业项目运作的合理培育期，把商业地产开发融入整个零售服务业。这种统筹性、一体化的开发方式在北美和欧洲早已运用，并且正逐渐渗透到中国的地产开发领域中来。

    上述趋势表明，新一代的商业地产项目开发不可能拘泥于先期的快速销售法及“返租销售”式的开发模式。国内学术理论的迅速发展和开发商的不断成长，呼吁商业地产项目在立项的统筹性、综合性、设计的完整性与经营的统一性方面大幅提高，商业地产的全程专业化运作已成为大势所趋。
 

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