2013年我国商铺租赁需要留意的问题分析

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    伴随着房地产市场的发展和商业经营活动的日趋活跃，越来越多的普通市民参与到商铺租赁和商业经营活动中来。在此过程中，难免会因为专业知识和业务不熟而发生一些纠纷。我们总结了商铺租赁中需要注意的几大问题，供大家参考。

    调查

    在承租商铺之前，应当到该商铺所在的区（县）房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重要信息：一是房屋用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质，方可承租作为商铺使用，否则将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。二是物产权利人，确保与物产权利人或者其他权利人签署租赁合同。三是物产是否已经存有租赁登记信息，若已存有租赁登记信息的，会导致新租赁合同无法办理登记手续，从而使得新承租人的租赁关系无法对抗第三者，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

    律师应当向业主的律师展开全面的调查，其中包括物产的建筑结构及使用状况和服务设施。然而，如果业主没有提供这方面的信息的话，承租人可以展开自己的调查及测试。这些都取决于租户是否满意这些专业调查，个人测试，或者直接于业主的问答。对于物产的木材暇疵，结构暇疵，沉淀，排水设施或下水道的暇疵，干燥或腐烂，上梁潮湿或有木蠕虫等等，这并不是一个完全详尽的例子，但是承租人必须对上述状况满意。承租人要留意“一旦出售盖不退换”或“让买家当心”的原则，业主没有一定要告知物产有暇疵的责任。

    有关有些服务（如空调系统，电梯，起重机，防盗和防火装置，中央暖气系统）承租人应当确保要求业主让专业人士检查这些系统是否正常运行。但要记住的是租户在租赁合同的条约规定下，业主需要负责维修或替换上述系统。如果您对上述系统有任何疑问，您应当雇佣一位专业人士或承包商检查维修方面的系统。对于物产的电路系统也是同样的，您需要聘请电路专家来检查维修您的系统，如果您对电路系统有任何疑问的话。

    如果通过询问或任何专业人士的调查结果清楚的显示物产有暇疵，承租人的律师应当向业主的律师展示这些问题的存在。承租人应当在租赁交换之前开展进行对物产本质状况的调查.业主有可能需要自己支付这些维修暇疵的费用。一旦在租赁交换之后，再回到交易，或要求减少租金，都是非常困难的，

    如果物产在粗劣的维修状态，但是租户仍希望继续执行租赁，租户应当坚持在租赁还没有生效前，事物状态清单(Schedule of Condition)，租户的维修责任只限制于保持物产的现有状态，而并不承担进一步的维修。当租赁租期长或者租金高，租户应雇佣的调查员来提供清单。如果租期的时间短并且租金低的话，租户只须耍提供一个附注的摄影日程表.要记住的是，租赁是会被准备成两份，一份由租户持有，一份有业主持有。日程表的复印件需要递交给租户的律师，他们会附在各个文件上面。

    同时，承租人会执行普通的维修及维护楼宇，业主通常在租赁上耍求承租人执行楼宇内部及外部的粉刷和装修。

    作为租户的律师，我们强烈地建议由于上列原因，承租人应当开展自己的调查，并聘请值得信任的专业调查人士来进行。同时专业调查人士也会在关于租赁条约上面给予建议，特别是在市场租金方面，这也许会比业主要求的租金要低。但请注意的是，作为承租人的律师，我们并不能向您建议您的租金的高低，这并不是律师的服务范围之内。

    律师费

    业主是地产专家。因此，业主拥有更多的地产知识。通常业主能够决定租约条款，这些条款没有给承租人及他们的代表律师留下修改的空间。其中一条此类条款是，承租人必须支付业主的律师费。这早已是陋俗，但许多业主仍然将其作为租约条款之一。目前，对承租人来说最有效的规避支付业主律师费的方法是，在谈判阶段就明确提出，除非不需要支付业主律师费，承租人才会考虑租下楼宇。这样承租人让业主决定是否接受此项条件。从心理学角度业主比较可能接受，因为如今许多租户拒绝支付业主的律师费用，业主不太可能对此感到委屈。这只不过是“有所得必有所失”。

    装修添附

在商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修。为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修的利益，在合同中应当注意几个问题：一是明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人的同意等。若有特别的改建和搭建的，应当明确约定清楚，对于广告和店招的位置也可约定清楚。二是明确租赁期满时，装修和添附设施的处置方式。

    免租期

    在商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业.特别是在租用店面时，租户一般都需要投入一大笔钱来重新装修门面，门牌及内部装饰。这种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律上明确规定的概念，因此在签订租赁合同时，一定要明确约定其起止时间和免除支付的具体费用。一般情况下，只免除租金，实际使用房屋所产生的水费和电费等还需要按合同约定承担.

    免租期的期限应该与租户装修装饰的花费及成一定比例，虽然租户在完成装修之时才能开始正式营业，但是业主通常都不愿给予租户免租期，谨慎的租户应尽量争取与业主公平交易。
 

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