2013年我国物业管理市场行情调查分析

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    一、提升物业管理竞争力

    商业地产是城市化过程中的一支重要力量，代表着城市发展的水平。商业地产开发不同于住宅地产，它需要开发商、投资者、经营及物业管理三者结合起来才能取得共赢。影响商业经营的因素除了与所在街道繁华度、交通便利性和市区人口密集度等因素有关，还与物业管理的水平有直接的关系。商业地产的成败有赖于完善的物业管理。通过良好的物业管理可以保持商业地产的竞争力，吸引顾客。

    二、项目开发设计阶段的物业管理工作

    从项目设计阶段开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，能有效避免物业建成后的使用和管理问题。如果物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题作全面考虑，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从商户和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给物业使用人和物业管理带来麻烦。

    例如，在交通组织系统方面:考虑外部交通运输上，更要考虑配合人流和车流;同时，在考虑内部交通时，本身亦要配合交通系统。如项目本身针对游客，则需考虑出租车、旅游巴士等停泊位置以便交通运输。另外，在项目车辆进出口处，往往会较为堵塞，因车辆进出时会减速，如遇上出入口宽度不足，更会导致交通意外，因此我们曾建议开发商去拓宽出入口，以方便车辆的进出及日后的管理。另外在货流方面，商业项目须考虑租户对仓库的要求，我们曾为项目方建议在地库设商户的储物室位置，但在位置选定时须考虑商业价值应相对较低，及结合考虑其位置是否便于货梯、运输通道等。从管理的角度说，商户的位置安排，我们也会提一些意见。比如，在设计上，我们建议如果商业项目有电影院，可考虑放到比较高的楼层，以便带动人流到其它楼层。

    三、物业管理在施工阶段的角色

    积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，能有效避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

    在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和招商推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因有可能忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司在这阶段可选派相应的管理人员介入施工质量管理，对管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于为以后的物业管理带来极大的方便.也为降低后期管理的操作成本增加经济效益，为物业管理的双赢打下坚实基础。

    四、物业管理在接管验收阶段的前期介入

    提前熟悉所安装的设备设施，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

    在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为商户提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。

    由于物业前期介入商业地产的开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、养护、维修带来许多便利。一是方便了物业管理中维修保养计划的安排；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。

    五、管理的重新定位

    无论大型还是小型推广活动，都需要找到一个推广活动主题，得到开发商的同意后，邀请不同的人士参加。在时间和地点的选择上，也要保证和客户进行密切的沟通，然后把邀请函送到客户和媒体手上。整个宣传方向一开始就需要设计，以确定好整个宣传的资料，另外亦须考虑整个推广活动的程序，包括音响、人流、车流、保安、饮料、灯光，这些都是需要注意的元素。另外需要安排培训参与这一次推广活动的员工。最后还需要准备一个周全的应急预案。

    总体来说，商业管理可以分为两大块，租户管理和商场管理。租户管理是体现在租约履行方面，租户营业额如何，是否按时要交纳费用及履行合同，而另一部分是如何保持商业竞争力。商场管理的意思是，商场需要配合时代发展，不断推出新的组合，重组空间使用，以达到最大的经济效益。一个商业项目，超过6年，则需要有硬件方面的改变;如果项目运行超过8年到10年的时间，更需要重新定位。

    以一个商业项目经验为例，项目本身在运营方面已经超过十年，它需要重新定位，在外观上本来是较暗的颜色，我们重新以明亮、前卫的颜色给客户全新的感觉。在租户上，为了带动人流到较高楼层，增加扶手电梯直达较高楼层，以达到商场最大的利润化。另外在标示牌上亦重新设计以符合当今商业项目的特色，在租户组合及空间利用上亦作出了重大调整，令各楼层特色更为明显。总之，成功的商业在前期规划和后期的管理过程中，都需要有一队有经验的物业管理队伍。
 

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