2013年中国商铺地产新时代预测分析

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    历史的车轮滚滚向前，后人都是踏在前人的经验教训与学费上前进与进步。“商业地产”这个2001年才诞生的新名词与产物，几年来使众多的地产商如痴如醉地在明显缺乏理论基础指导的情况下前赴后继地进行着实践，大浪淘沙，涌现了一批又一批赢家、输家。我们蓦然回首，发现商业地产已进入一个崭新的时代，正在开启新纪元。

    不回顾和总结历史，便难以清晰展望未来。“商业地产”发展历史主要分为三个阶段：

    第一个阶段为2000年以前，称之为“商业、地产分离阶段”阶段，这个阶段的主要特征是：其一，简单引用住宅开发模式来开发商业项目，那是还没有“商业地产”这个名词；其二，地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式，即使部分项目有定位和业态规划，但也仅仅停留在概念上；其三，对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段；其四，这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱，部分难以开业，有的开业后也很快就陷入困境，即使在繁华地段，二楼以上也空置严重。这个阶段为“商业地产” 形态的原始阶段。

    第二个阶段为2000年—2005年，称之为“商业、地产叠加阶段”，这个阶段的主要特征是：其一，提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明显不同于住宅地产开发模式，有一些地产公司对商业地产项目开发模式进行积极努力的摸索；其二，将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”和“地产”的价值貌合神离，是两张皮，发展商对“业态和商家”进行整合的目的是为了实现“地产价值”，“商业”更多地从属于“地产”，“招商”也是为了“商铺销售”；其三，这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的，销售模式不断创新，“带租约销售”、“短期返租”、“长期返租”、“回购”等销售模式纷纷抛向市场，有许多项目实现了较好的商铺销售，让发展商尝到了短期高回报的甜头，从而刺激一批又一批发展商投入到这种开发模式上来。其四，商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资；其五，多数项目不重视经营管理。这个阶段虽然也出现了天河城、中信城市广场为代表的只租不售并经营成功的项目，但仅为个案。这个阶段的项目，多数项目现在还在返租期内，经营情况好坏不一，但返租期结束后的项目普遍经营不善。我们称这个阶段为“商业地产”形态的“初级阶段”。

    第三个阶段为2006年开始的新阶段，称之为“商业、地产融合阶段”，商业地产的新纪元正式开启，这个阶段的商业地产模式将发生质的飞跃，商业和地产价值实现有机融合并相互提升的崭新模式将形成，追求商业运营价值带来的长期稳定的收益，完全不同于住宅开发模式，也不仅仅是商业＋地产的简单叠加，这将是个与过去完全不同的新模式，以深圳万象城、星河购物公园、海岸城等项目为代表的以长期经营获利为主要目标的开发模式。我们称这个阶段为“商业地产”形态的“成长与成熟”阶段。

    “商业、地产融合阶段”的出现有其深刻的动因和历史背景：其一，商业地产领域的市场机制正在发挥其威力，经过前几年的实践和经验教训，市场已普遍深刻认识到“商铺销售”和“商业经营”存在着难以相融的客观矛盾，而商业项目的根本价值在于租金的可获得性和成长性，租金的可获得性则依赖于商业项目能否长期经营下去，因此，市场的参与者包括地产商、中介代理机构、媒体政府、商铺投资者在内的各方人士都在对上述第二阶段以“商铺销售”为主要目的的开发模式带来的商业项目经营的困境进行反思与总结，各方人士渐趋成熟，纷纷思考和寻求怎样才能实现多方共赢的商业地产开发模式，并有一批积极的实践者，这无疑是第三阶段来临的最直接也是最有力的动因；其二，随着中国加入WTO，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化，以及国际购物中心先进理念的涌入，促进了商业地产开发模式向符合商业本身内在规律的方向发展；其三，国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域，目前虽仍处于个案阶段，但必将推动商业地产价值融合提升；而信托产品也渐趋出现以及机构商铺投资者的出现也为缓解目前多数地产商资金短缺提供了能兼顾长期经营的解决方案，并且也能鼓励商业地产项目成熟发展。

    商业地产新纪元的“商业、地产融合阶段”的主要特征如下：

    其一，地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融。地产商与零售商是商业地产领域中最主要的两个主体，他们之间的紧密合作与角色交融是商业地产项目成功的基石。商业地产项目依赖主力店得进驻来带动整个项目的招商并为整个项目的长期经营能力提供了保障，而主力店则尽可能的取得较好的位置和优惠的租赁条件从而增大了自身的获利空间。

    其二，“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则，长期获利得到越来越多的地产商的认同，并有一批成功的项目作为佐证。只租不售体现了商业地产项目回归商业自身内在规律和价值，体现了长期获利的思想，与第二阶段中以销售商铺短期获利为主要目标的思想完全不同。

    其三，“做对程序”成为商业地产领域的流行语。主要有：一是先做深入有效的市场研究做出定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划是否成立；二是主力店招商要先行，确定主力店后完善业态规划然后再开工；三是招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；四是整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等。

    其四，注重经营和业绩。中国第一代购物中心----广州的天河城广场以其惊人的业绩再业内树立了标竿，并鼓舞着后来的实践者。靠强大的长期经营能力来获得长期高收益已成为许多地产商向往的模式。

    其五，商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景。2005年中国商业地产金融市场一度被抑制，而商业地产项目通常资金需求量都很大，回收期也通常超过8年，因此市场期待着更多的融资渠道。目前国际基金都纷纷在中国商业地产领域“试水”，这无疑会促进国内商业地产的发展，另外房地产投资信托基金（REITS）也正被市场热切期盼。

    综上，有理由相信“商业、地产融合阶段”必将是一个商业地产运作更为成熟、商业和地产价值互相融合并提高的时代。
 

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