2013年中国商铺地产专业化服务解析

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    随着中国城市化进程的加快，无论是从各地方政府的意愿，还是从开发商的市场动机都在催生商业地产、尤其是购物中心的大量开发。尽管中国政府近期在有意识地对此进行调控，但中国经济发展模式和对中国特殊市场的特性，购物中心开发暂时的速度放缓是有可能的，但持续的发展势头很难遏止。

    这就带来一个潜在的风险，过量的开发和真实商业市场需求的矛盾在可预见的未来即会显现，而在某些地区或城市近期就可能产生矛盾的爆发。在某种意义上上讲，这种间接市场和直接市场的矛盾在这一阶段是不可避免的，但对商业地产或购物中心开发商的投资行为来说即冒着极大的风险。出现类似九十年代某些地区出现的住宅烂尾楼的现象也不足为怪，更多可能出现的情况是商业设施的后期经营的凋零，从而将开发商拖入难以为继的局面。北京大都市街的搁置，亚奥区拥有最时尚的Mall概念的第五大道的惨淡开局，这些足以为热衷于商业地产开发投资的人们又敲了一次警钟。

    在商业物业面积持续增长、并处于供给过量的情况下，商业地产商或购物中心开发商凭何使自己处于有利的竞争地位？答案是：专业的商业规划和专业的操作团队。

    大家已有这样的共识，住宅地产市场早已进入专业化时代，开发商已经非常明了在进行某一住宅项目开发时要进行特定的市场和产品研究，那种盖了房子就可以卖出去的时代已经一去不复返了。在目前群雄争霸的市场格局中，商业地产也已进入了专业化时代。在开发商拟定开发的项目地块是否适合开发商业项目？开发的适度规模是多少？开发什么样的商业业态及其组合？适合这种商业业态的建筑功能和规范是怎样的？招商的资源及目标？……..。也就是说，开发商最终的、可持续的收益回报怎样保证？没有专业化的商业市场研究和产品定位及其与之相协调的商业规划和建筑形态，在充满市场竞争的今天，项目的失败是迟早的事情。

    专业的商业规划的必要性在我们执行的项目一再得到验证。在我们接到的客户委托中不乏经过我们科学的论证而否定客户最初预定想法的案例。根据对项目特定的城市、特定的区域、特定地块的市场调查和研究，尤其是对该项目立地条件吸引的主力消费群、对今后主力商户入驻条件及其可持续经营条件的分析，往往我们得出的结论及规划与客户原有的预想方案大相径庭，甚至我们建议客户终止该项目的实施或及时转向。客户最终往往感谢我们这种专业的意见，因为这避免了盲目的投资所带来的风险。

    遗憾的是在我们接到的这类委托中，客户在前期均委托过一般性的调查或咨询公司，客户从他们那里往往得到的是迎合客户原有想法的再延伸。这不难理解，在没有细分服务市场的状况下，由综合性咨询公司替代专业咨询公司的结果可想而知。这就如同病人到医院看病，不同的病需要不同专科的门诊医生诊治，那种包治百病的医生大多是庸医甚至是门外汉。这就是为什么在发达国家，即使是咨询公司、设计公司也是针对不同行业各有擅长，这是因为不同的经济领域有不同的专业规律和运营手段，不同领域、不同行业的专家在该领域才有话语权。

    我们接触的客户大多有这样的困惑：调查公司给他们开列的调查清单或完成的调查结果对项目的判断无实际的意义，依据这种调查结果得出的咨询意见往往太过于宏观和似是而非；这种书斋里的结果往往很不解渴，开发商对于项目的运作依然不得要领。这是由于他们不了解商业实际经营中的实际需要是什么？

    目前已经发生、包括上文提到的商业上的失败案例大多数是因为没有商业规划、或商业规划（业态、布局）的准确性和合理性出现了问题，以及商业规划在实际执行的不利造成的。

    专业化的服务也不仅仅是经验型的，应该是系统的、有理论支持的（甚至是有数学模型等各种技术手段支持的）和具有商业实操经验的高管人员组成的。

    专业化的服务应该是专业化团队提供的，它表现在商业项目开发过程中各个环节的不同专家的支持和各个环节的串联、衔接与配合，是综合的、系统的支持体系，从而保证服务水平的专业化深度和对项目的整体的把握，设计团队包括：

    不同商业业态的专家：零售（百货、专业店、超市等）餐饮、娱乐；

    不同专业的设计专家：有商业从业经验的规划师、建筑师、环境装饰设计师和平面设计师；

    另一个值得提醒的问题是，专业的商业规划是不能、也不应该被商业策划所代替的。现在似乎被大家普遍认可的、也非常流行的是以商业策划代替商业规划。我们赞成在符合商业规律的商业规划指导下的商业策划，而非是后者简单地代替前者。在商业地产开发的全过程当中，商业规划在前，商业策划在后；商业规划是基础，商业策划是包装。那种期望商业策划包打天下的作法后患无穷，许多商业项目的最终流产多因这种单一手法的操作而生，最近中国首家体验式青年主题卖场巨库遭遇商户退租即是典型只重视商业策划、甚至是商业抄作的结果。这种仅靠抄作而失败的案利比比皆是，而且今后会越来越没有生存的余地。

    总之，商业规划及其有效的执行是保证商业地产项目成功的必要前提，非此，不能避免商业地产潜伏的风险。
 

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