2012年上海房地产调控政策动态

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        内容提示：今年3 月5 日，温家宝总理在十一届全国人大五次会议所作的政府工作报告中指出，要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。可见中央继续执行房地产调控政策基调不变，目标是促使房价合理回归。

        （一）继续推进保障性安居工程建设，注重管理与制度完善

        2012 年中央经济工作会议提出：继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工的住房困难。住建部部长姜伟新表示，今年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700 万套以上，基本建成500万套以上，采取有效措施，确保资金和土地落实，抓好工程质量，完善准入分配机制，落实基础设施配套建设等住房保障政策和机制，保障房建设的重点开始由追求规模逐渐转向健全制度。

        2012-2016年上海房地产市场评估及投资潜力研究报告

        （二）调控政策整体从紧，2008 年的宽松状态难以再现

        今年3 月5 日，温家宝总理在十一届全国人大五次会议所作的政府工作报告中指出，要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。可见中央继续执行房地产调控政策基调不变，目标是促使房价合理回归。与2008 年形势不同，经济只是稳中有落，CPI 虽已下行，但仍处偏高水平，存款负利率现象仍然存在。即便考虑到今年经济形势还将有所下滑，经济政策和楼市政策放松的程度也明显小于2008 年。

        （三）调控政策将先紧后松，有望逐步地小幅松动

        去年四季度“政策底”就已出现，今年的调控政策不可能进一步加码，会一点点放松。一方面，今年国内外经济形势复杂而严峻，经济存在很大的不确定性，如果下滑幅度超过预期，自然会放松对重要支柱产业房地产的调控。另一方面，今年房价将继续下跌至下半年，调控效果会趋于显著，调控目标接近实现，具备了放松调控的条件。

        （四）将适度放松对自住房贷的需求

        从去年二季度开始，在信贷额度持续紧缩的情况下，不少银行要求首套首付比例高达40% ～ 50%，甚至对首套不发放贷款、首套房贷利率的基准利率上浮10% 左右。

        这有悖于国家差异化房贷政策，明显误伤了刚性购房者。住建部姜伟新部长表示，要优先保证首次购房家庭贷款需求，且应在首付款比例和利率上体现出优惠政策。因此，今年有望在这方面出台信贷优惠政策。

        （五）部分城市限购政策将有所松动

        限购政策已证实效果立竿见影。然而，它注定只能是一种权宜之计，一旦时机成熟，就应考虑放松直至退出。2010 年以来，中央多次明确指出，“在一定时期内”实行限购。按照当前房价下跌的态势，今年应允许地方政府对限购政策作合理调整。与此同时，今年将扩大房产税试点，为部分城市限购政策的松动或退出寻找“台阶”。预计今年部分地方政府会放松限购，比如缩短外地人纳税时间、限购范围缩小至90 平方米以下中小户型（类似长沙）、限购区域缩小（只限主城区，不限郊区）、允许本地户籍家庭新购一套房（类似珠海）等。

        （六）扩大房产税征收试点

        自去年１月上海和重庆率先征收房产税试点以来，在调控效果尚未达到预期、限购政策难以放松的情况下，有望加速催生部分城市房产税的出台，以替代限购政策。预计今年房产税将扩大试点，第二批城市试点数量将会超过两个。

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