中国房地产价格推动原因分析

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       内容提示：我国房地产市场的发展历史只有十几年,体制机制还不太健全。比如,由于住房兼具民生和商品双重属性,有大多数国家，住房既有市场供应的商品房,又有政府支持投资的公共住房,而我国在过去的十多年里较为重视通过房地产市场解决住房需求,面向低收入群体的保障性住房供应不足,造成住房供应比较严重的结构性失衡。

       （一）投资推动原因

       近几年，随着人们的收入增加,投资需求日益旺盛。但目前股市不景气，投资渠道偏少,加上物价的飞涨，房价的持续走高,很多人将资金投入到房产中，因为房价近几年是年年看涨，买房只赚不赔,导致住房消费成了人们的投资商品。投资过度就成了投机,而投机性购房越猛,对高房价就越是起到了推波助澜的作用。“炒房团”的兴起，在一定程度上左右了房价。

       2012-2016年广州房地产市场投资分析及前景预测报告

       （二）地价推动原因

       “土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”,就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。由于很多地方政府财政收入中土地出让费用比重不小，对“土地财政”过分的依赖、对房地产业拉动经济增长过于倚重,又加上现行土地“招拍挂”(即土地用招标、拍卖、挂牌)制度不完善,价高者得,造成“地王”频出,地价的增高势必造成房价的上涨，地价与房价关系密不可分。更有房地产开发商拍得土地后在有限的时间段内转包给其他房产开发商，以赚取中间差价为目的，使得地价成本提高，而这一切费用，都是增加到楼市房价上，最终由购房者买单。

       （三）制度原因

       我国房地产市场的发展历史只有十几年,体制机制还不太健全。比如,由于住房兼具民生和商品双重属性,有大多数国家，住房既有市场供应的商品房,又有政府支持投资的公共住房,而我国在过去的十多年里较为重视通过房地产市场解决住房需求,面向低收入群体的保障性住房供应不足,造成住房供应比较严重的结构性失衡。再比如,房地产税收制度的不健全。中国是目前世界上少有的不征收不动产税的国家，囤积大量住房、土地的成本过低导致了投资和投机性购买。同时,房地产市场还存在不少信息不对称、权利不对等、竞争不充分的问题。

       （四）供求原因

       住房作为一种商品，如果供不应求，那么它的价格必然上涨，如果供大于求，价格必然下降。由于1962-1980 年出生的婴儿潮人口，25 岁-45 岁的购房适龄人口在2009 年已经达到高峰。“80 后”的人群已开始进入以结婚住房需求为主导的高消费阶段。再加上我国城镇化的持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，对住房的刚性需求也是导致房价的重要因素。在市场经济下，供求因素是楼市走势，以及判定房价高低的重要因素。

       （五）专家和媒体造势

       楼市的高低和房价的上涨、下调，我国的专家和媒体起到了关键作用，由于大多数购房人认为专家对楼市的预判是准确的，因此当专家认为目前房价偏低时，很多人会选择出手购房，当专家认为目前房价偏高时，很多人就会选择观望。媒体也是如此。当媒体对楼市普遍看好时，就会引导广大购房人积极买房，当媒体对楼市普遍看差时，就会引导广大购房人持币观望，专家和媒体的做法在一定程度上影响了人们的购房心理，直接造成了购买需求的起伏，因而影响了房价走势。

       （六）虚假因素

       楼市走势，房价高低，其实还有虚假因素是可以影响的，最直接的就是开发商用某些手段造成楼盘紧俏的假象，现在最流行的方法就是雇人排队发号买房，捂盘惜售等等，由于购房人同开发商信息的不对等，造成购房人对房地产市场预期产生误判，极有可能错误地买房，这就造成了楼市火热，房价持续走高，从这点可以看出，虚假因素也是可以影响楼市与房价的。

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