2012年中国房价走势分析预测

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        内容提示：如果中国资产价格出现剧烈波动，将会对中国的银行业以及中国的宏观经济造成极大的冲击。因为房地产以及房地产的资金“上家”银行都是高杠杆、高负债的行业。一旦资产价格出现向下的剧烈波动，那么房地产、银行业，甚至宏观经济都要遭遇巨大风险。同时，要精准调控资产价格是非常困难的。

        随着一起起因房价下跌、资产缩水、利益受损而来的“老业主维权事件”的发生，那些潜在的购房人变得不知所措：房价究竟下跌多少，才该出手？房价究竟会不会大幅下跌？还是在2012 年平稳上涨？

        2012-2016年北京房地产市场分析预测及前景研究报告

        （一）调控的目标是控制高房价，重在“稳”字

        调控房地产的目标，是把高房价调整下来，还是不再让其继续猛涨。这个目前还不是特别清楚。但是房价大幅下跌，在中国资产价格下调难度非常大。

        如果中国资产价格出现剧烈波动，将会对中国的银行业以及中国的宏观经济造成极大的冲击。因为房地产以及房地产的资金“上家”银行都是高杠杆、高负债的行业。一旦资产价格出现向下的剧烈波动，那么房地产、银行业，甚至宏观经济都要遭遇巨大风险。同时，要精准调控资产价格是非常困难的。

        已经买了房子的人希望房价下降的意愿不强，不管一套自住还是多套投资的需求。希望房价下降的群体主要是目前正准备买房和没有住房的人，这部分人数比较多，呼声也比较强烈，这听起来像是合理的。但实际上，房价并非短期内下跌越多越好。

        正准备买房和买不起房子的人，一般是基层工作者、低收入群体和无保障群体。一旦房价出现大幅度下降，中国经济就会受到很大冲击，这部分人就容易失业，由于基本生活保障低，一旦失业，他们的基本生活就将无法维系，买房便更成为空想。所以并非房价短期内下跌越多对百姓越好。房地产一步下挫是祸，价格同比稳中略降是福。

        （二）物价上涨导致房价相比不变，实际下降

        各大城市房价虽然已经下降，但是否继续下降或者大幅下降呢？对于正准备买房的购房者，个人建议，尽管目前不是买房的最好时机，但离最好的买房时机可能也相距不远了。因为，土地价格在涨，钢材、水泥等建材价格在涨，人工成本在涨，人们赖以生存的食品在涨这么多的成本和物价的上涨，注定了房产开发商降价的空间越来越窄。何况，一如李稻葵所言，在未来3-5 年房价基本保持稳定的情况下，算上通胀等因素，假设中国名义GDP 按照每年10%的速度继续增长，平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升，那么三五年之后，相当于房价降了30%到50%，买不起房的人较之前也会多一些积蓄来支付房款了。

        在物价上涨的背景下，名义房价不涨、实际房价已经在下跌，去年以来名义房价僵持的效果已基本等同于实际房价的小跌；如果名义房价再大跌，那么，实际房价将近乎“崩盘”了。最新统计显示，中国100 个城市的平均房价2 月份持续下跌，上海、深圳等十大城市的房价则全线滑坡。温总理在政府报告中指出，政府的地产调控政策已经发挥了效力，多数城市房价环比下降。中国城市不合理的高房价开始趋向理性发展。

        （三）房价如果大幅下挫的假设

        对于房价问题我们必须要有清醒认识，在我国消费并未有质的飞跃，我国GDP 仍需投资拉动的情况下，如果房地产下挫50%，对于按揭购房者而言，意味着购房者的财产缩水一半，房屋现价不抵房贷时，继续还贷还是做何选择？对于那些勒紧裤腰带投资房地产的投资小户，他们的投资失败会有什么后果？对于房地产商和银行来说，房产大跌意味着与房地产相关的消费如建材、家电等都将大幅下降，银行的房地产抵押品很快就会成为银行的负资产，此时的境况将会很可怕。其影响不只是中国的房地产业，甚至扩及到中国实体经济与金融体系。

        所以，房价的大幅下跌，必然让中国经济不振，对于保持经济持续增长不利，房价大幅下降，不利国，不利民，也不实际。

        综上所述，本人预计2012 年全国的房价不一定会涨，今年房价的总体趋势将稳中有跌，但不会大跌。

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