“十二五”期间我国住房保障发展前景预测

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  内容提示：作为房地产市场调控的重要手段之一，保障房建设已经进入了“快车道”。随着保障房市场的建立和完善，保障房将对商品住宅市场产生明显的影响。短期来看，保障房将分流低端商品住宅市场的部分需求。

  （一）对民生的影响——保障房覆盖面快速扩大

  数据显示，“十一五”期间，通过各类保障性住房建设，全国约有1140 万户城镇低收入家庭和360 万户中等偏下收入家庭的住房困难问题得到了解决，截至2010 年底，我国城镇保障性住房覆盖率为7% 左右，加上“十二五”期间的3600 万套，则至2015 年末，全国保障性住房（包含棚改房），共计5000 万套左右。若按届时全国城镇常住家庭总数2.3 亿户计算，则保障房将使约22％的城镇家庭受益，可以达到预定目标。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》明确表示：大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20% 左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭的住房困难问题得到基本解决，新就业职工的住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

  2012-2016年中国保障房市场深度评估与发展趋势研究报告

  （二）对商品住宅的影响——将冲击商品住宅市场的低端需求

  作为房地产市场调控的重要手段之一，保障房建设已经进入了“快车道”。随着保障房市场的建立和完善，保障房将对商品住宅市场产生明显的影响。短期来看，保障房将分流低端商品住宅市场的部分需求。2007 年全国保障房建设体系确立后，保障房的建设开始提速，进入2011 年，保障房新开工量达到峰值。

  新开工方面。2009-2011 年3 年时间，保障性住房开工量快速增加，其中可售的保障性住房套数也随之大幅增加，由2009 年的153 万套上升至2011 年的608 万套。

  假定保障性住房从开工到可售的时期为两年，可以推测出“十二五”期间保障性住房的年度可售量，在2013年保障房的可售量将达到峰值，保障房的销售量将占全部住宅成交量的一半以上。预计在“十二五”期间，受保障房成交量增加和纯商品住宅成交量小幅下降的影响，住宅成交量基本保持平稳。

  （三）对经济的拉动作用——保障房将主导未来房地产开发投资

  随着保障性住房开工建设规模的扩大，保障性住房的在建规模达到了空前的水平，因此，保障性住房的开发投资量将迅速增长。为了具体测算出保障性住房投资额，首先要测算出保障性住房年度在建规模。

  为了测算出保障房投资额以及占房地产开发投资的比重，我们假定如下。1. 保障房用地不论是划拨还是“招拍挂”，按均值2000 元/ 平方米成本计入开发投资，在建工程单位面积成本约为2500 元/ 平方米；2. 按照国家标准，从开工到竣工的建设工期约为2.5年；3. 保障房的套均面积为60 平方米；4. 预计“十二五”期间房地产开发投资年均增速为20%。

  根据计算，得出“十二五”期间保障房投资额。保障房开发投资在2012 年将达到峰值，之后随着保障房逐渐竣工结转，所需建设资金有下降态势。受保障性住房投资额增加的影响，未来几年保障性住房对房地产行业具有明显的拉动作用。保障性住房投资额占房地产开发投资的比重相对较大，在2012 年将达到近40% 的较高比重。

  从对经济的影响上看，保障性住房建设对国民经济具有明显拉动作用。在房地产投资仍然保持正增长、基础设施投资规模仍然相对较高的形势下，预计“十二五”期间全社会固定资产投资增速仍将保持相对高位，增幅将在20% 左右。通过测算，2012 年，保障房开发投资对固定资产投资拉动为7.7%，对固定资产投资的贡献较大。但随着保障房在建规模的逐渐下降，这一拉动作用也有所减弱。

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