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2012年上半年我国房地产市场投融资预测

内容提示：预售资金是企业资金来源中“其他资金”的主要组成部分，限购、限贷导致投资投机购房基本消失，自住及改善需求也受到部分影响。从整体市场环境看，2012 年较2011 年要悲观一些，但资金来源绝对额依然会实现增长，同比增幅低于去年的水平。

（一）融资预判

1. 房地产开发资金保持两位数增长

2011 年上半年，房地产企业资金来源总量4.1 万亿元，同比增长21.6%。预计2012 年上半年房地产开发企业资金来源总额4.7 万亿左右，同比增长15% 左右。主要依据如下。

2012-2016年中国房地产信托市场行情动态与发展前景研究报告

第一，货币政策微调因素有利于房地产开发贷款增长。温家宝总理在全国人大五次会议《政府工作报告》中指出，要坚持综合施策，合理运用货币政策工具，调节货币信贷增速，大力发展生产，保障供给，搞活流通；一方面坚持宏观调控的基本取向不变，继续控制通货膨胀；一方面适时适度预调微调，加强信贷政策与产业政策的协调配合。由此可见，货币政策整体保持稳健的定调不变，且强调要“适时适度预调微调”。对房地产业而言，鉴于政府大力发展保障房，并鼓励支持普通商品房建设，开发企业资金来源也将获得包括银行贷款在内的保障。

第二，限购等因素未除导致企业资金来源受限。预售资金是企业资金来源中“其他资金”的主要组成部分，限购、限贷导致投资投机购房基本消失，自住及改善需求也受到部分影响。从整体市场环境看，2012 年较2011 年要悲观一些，但资金来源绝对额依然会实现增长，同比增幅低于去年的水平。

2. 国内贷款占比适度上升，自筹资金增长放缓

2011 上半年各资金来源占比是：国内贷款，占总资金来源比重为17.1% ；利用外资占比1.1% ；自筹资金占比40.2% ；其他资金占比41.6%。预计2012 年各资金来源占比是：国内贷款占比适度上升，达到18% 左右；自筹资金增长放缓，占比39% 左右；利用外资小幅回落，占比1% 左右；其他资金保持稳定，占比42% 左右。

主要依据是：上半年，特别是一季度，商业银行可贷资金增加，对保障房建设的贷款力度会适度加大；过去两年的信托、私募等资金来源形成的历史债务陆续到期，开发企业资金压力进一步增大，降价压力大，造成市场回报率降低，进而影响自筹资金渠道的筹资能力，自筹资金占比预计回落；利用外资受政策限制影响，增幅回落，占比相对变化不大；其他资金来源主要受制于房屋预售情况，占比保持稳中有升的几率较大。

（二）投资预判

2011年上半年，房地产开发投资完成26250.45 亿元，同比增长32.9%，全年实现了28% 左右的增幅。这得益于保障性安居工程投资的加大，同时已开工项目的后续投资也保持了相当大的规模，使得房地产开发投资保持高位增长。另外，保障房投资占房地产开发投资的比重为21%，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为20.3%。2012 年上半年，房地产投资预期增速大幅回调，但绝对投资额不会出现负增长，预计投资额为31500亿元，同比增长20% 左右。保障房投资预计完成7000 亿元，占房地产投资比重预计为22.2% ；房地产投资占固定资产投资比重预计有所下降，为18% 左右。

依据之一是货币政策微调。2011年四季度房地产开发投资达到1.75 万亿，是全年季度投资的第二高点。考虑到季节性因素，2012 年一季度房地产投资将大幅低于2011 年四季度，但由于货币政策正在进行“适调微调”，到第二季度，企业投资资金来源有所缓解。近期央行已经进行降低存款准备金率及央票回购操作，银行可贷资金增加，同时国家明确商业银行对客户首套房贷款利率应低于基准利率，有利于企业项目资金回笼。

依据之二是保障性安居工程继续大规模投资。建设部已经明确2012 年保障性安居工程新开工任务为700 万套，加上2011 年及2010 年结转保障房施工面积1100 万套左右，2012 年合并开工在建套数为1800 万套。上半年是项目投资的集中投放期，保障房建设对房地产开发投资拉动力度在继续加大。

依据之三是房地产投资依然是重要经济引擎。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，房地产投资对宏观经济的拉动作用十分明显。“限购令”调整限制的对象是投资投机类购房，但并不否认房地产投资和消费对宏观经济的拉动作用。中央经济工作会议同样强调，要发展普通商品市场，保持合理供应。

本文来源：泛普软件责任编辑：CY144 关键字：房地产

2012年上半年我国房地产市场投融资预测

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