2011年海南省房地产市场运行分析

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内容提示：2011 年， 海南省房屋成交均价8899.49 元/平方米，同比上升1.88%。根据中国人民银行海口中心支行典型楼盘调查，2011 年8-12 月，29 家楼盘成交均价呈微降态势，楼盘降价或打折促销现象不断出现，市场供需失衡日益显现。2011 年12 月，岛外客户占比94.54%，一次性付款占比79.56%，说明岛外需求和一次性付款格局没有发生根本性改变。

（一）投资增幅高位回落，外资流入平稳增长。2011 年，房地产市场调控政策持续紧缩，企业资金回流减速，对房地产投入趋于谨慎。海南省房地产开发投资663.05 亿元，同比增长41.7%，增速较2010 年回落20.8 个百分点。外资房地产企业资本金平稳增长，同比增长10.83%，占海南省资本金流入总额的一半以上。

 2012-2016年中国房地产中介市场分析及发展趋势研究报告

（二）销售增幅明显回落，市场交易显现低迷。2011 年，海南省完成房屋销售790.44 亿元，同比上升5.9%，增速较2010 年下滑104.1 个百分点；完成销售面积888.19 万平方米，同比上升3.9%；增速较2010 年下滑48.4 个百分点。2011 年，海南省房地产类商户POS 机跨行交易①额同比下降近10 个百分点， 并且下半年交易额明显低于上半年。

（三）成交价格松动迹象明显，岛外需求格局依旧。2011 年， 海南省房屋成交均价8899.49 元/平方米，同比上升1.88%。根据中国人民银行海口中心支行典型楼盘调查，2011 年8-12 月，29 家楼盘成交均价呈微降态势，楼盘降价或打折促销现象不断出现，市场供需失衡日益显现。2011 年12 月，岛外客户占比94.54%，一次性付款占比79.56%，说明岛外需求和一次性付款格局没有发生根本性改变。

（四）房地产贷款平稳增长，贷款质量维持较好水平。2011 年12 月末，全省房地产贷款余额同比增长31.5%，占全部贷款的比例与2010 年同期基本持平。其中，房地产开发贷款同比增长68.32%； 购房贷款仅同比增长2.21%。房地产贷款不良率低于全国房地产贷款不良平均水平，同时明显低于海南省全部贷款不良率水平。

（五）房地产税收贡献度下降，土地增值税成拉动房地产税收主要因素。2011 年，海南省房地产地方税收同比增长18.32%；房地产税占地方税收比重比2010 年小幅下降2.54 个百分点。房地产营业税仍是房地产税收中占比最大的主税种，全年占比47.7%。从增长因素上看，房地产土地增值税是对房地产税收增长贡献最大的税种，全年贡献率为15.2%， 主要原因是今年土地增值税预征率提高和税务部门加强及时清算；其次是房地产企业所得税，贡献率为6.5%；房地产营业税比2010 年下降14.6%，拉低房地产税收增长6.9 个百分点。

（六）相对于沿海城市房价，海口房价处于中低水平。深圳、大连、宁波、厦门、青岛、海口和三亚属于同类型沿海城市， 房地产价格具有一定可比性。从2011 年12 月7 个沿海城市平均房价来看， 深圳25499 元/平米、三亚19126 元/平米、宁波13293 元/平米、厦门11687 元/平米、大连11663 元/平米、青岛9672 元/平米、海口6860元/平米居末位。其中，深圳、大连、厦门、青岛年内小幅上涨，宁波、海口、三亚小幅回调。对比7 个沿海城市房屋价格水平和收入水平，海口市房价收入比20.26，在7 城市中排名第4；按揭贷款月度偿付率为56.59%，在7 城市中排名第4。三亚市房地产市场以外销为主，房价靠前，本地人支付能力有限，购房负担较重。

值得关注的问题：（一）房地产资金来源减少，小型房企资金更显困难。在市场持续调控、信贷结构调整和房地产销售资金回流减慢背景下，2011 年， 海南省房地产开发投资与销售收入增速形成反差，房地产开发投资同比增长41.7%，销售额同比增长5.9%。信贷资金向大中型房地产企业集中趋势增强。12 月末，海南省前10 户房地产企业贷款占全部房地产企业贷款的比例较年初上升了8.52 个百分点；全年房地产企业新增贷款中小型房企低于中、大型房企。

（二）国有土地出让收入入库下降，地方债务压力增大。2011 年，土地出让金累计入库同比下降2.5%，作为地方政府债务还款的重要来源，近两年的土地出让收入占地方政府性基金收入的80%以上， 如果2012 年的土地出让收入仍持续下滑，地方政府债务压力可能进一步凸显出来。

（三）房地产库存大幅上升，银行信贷资金占比较高。截至2011 年末，海南省在建项目、新报建未动工项目超过5000 万平方米，按年销售800 万平方米计，消化这些库存要6 年以上。按照土地、人工、税收等成本以及房地产贷款现有余额估算， 房地产企业库存占用资金约1600 亿元，现有贷款余额占比约40%左右，银行信贷资金在房地产库存中占比较高。

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