我国商业地产行业前景分析

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内容提示：从房地产商业模式与收益率看，目前我国城市化率为50%左右，进入房地产开发与持有阶段，传统房地产开发已经进入成熟阶段，新的商业模式—商业地产将加快发展，带动整个房地产行业的发展。

（一）我国长期经济社会发展趋势决定了商业地产具有广阔的市场发展空间。

1.人口结构趋于老龄化，购房需求逐渐下降在全球面临着人口老龄化的大背景下，我国严格的计划生育政策将加快人口老龄化步伐，这对我国房地产市场的影响比其他国家都要深刻。25—45 岁的购房适龄人口在2008年已经达到高峰，随后将持续下降，购房总需求也将呈现出类似的趋势。因此，现阶段房地产企业已经到了未雨绸缪的时候。

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2.人口流动促进了对核心城市商业地产的需求一个国家或地区的核心城市永远是人口的主要流动方向，这与核心城市产业结构相关。核心城市的产业结构高端，就业人员收入和素质较高，吸引的就业人员多，城市的房地产有大的发展。从国内情况来看，人口，尤其是高端人口依然向上海、北京等一线城市流动，这些地区商业地产升值空间最大，而且可以规避未来人口下降的风险。在核心城市持有商业地产的多少将在很大程度上奠定未来公司地位。

3.经济发展转型提升了商业地产的市场空间国内经济已进入转型发展时期，经济增长驱动因素的转移和产业结构的升级将催生巨大的商业地产需求。

政府越来越重视消费，持续出台扩内需、促销费的政策，并着力构建促进消费的长效机制，消费将逐渐替代出口和投资，成为经济增长的主要驱动力。消费总量不断扩大的同时，居民消费结构逐渐从以生存为主的温饱型转向小康型的消费模式，城镇居民的享受性消费模式日益显现。由此，为消费提供场所的商业地产将获得广阔的发展空间。

产业结构升级，第三产业加速发展。从国外经验看，第三产业占GDP 比重超过50%的时候，将加速发展态势。目前，我国第三产业比重达到56%，与发达国家相比仍有较大提升空间。在国家的产业政策支持下，未来数年第三产业将保持高速发展，从而带动对商业地产的旺盛需求。

4.土地价格上升，传统资本高周转模式受到挑战土地供应不足，地价上升的趋势在短期内难以改变，高速城市化进程还在进行，土地国家垄断的地位不会改变，短期内土地供应不足的局面难以骤然改观。随着城市化水平的提高，国内一、二线城市的土地相对稀缺，房地产开发企业对土地资源的争夺将更加激烈。在国家政策的调控下，未来房价将平稳上涨，但土地价格越拍越高，房地产开发企业将面临利润下降的局面，这使得纯粹做开发进行高周转的模式受到了挑战。

（二）根据国外城市化进程经验，我国进入商业地产快速发展时期。根据国外经验，当城市化发展到一定规模后，特别是当城镇化发展到65%之后，人口对于新房的需求趋于停滞，住宅需求增速放缓，而相伴随的对大型商场、超市、写字楼的需求加大，住宅类地产的发展速度将变慢，而商业地产迎来较快的发展空间。目前，上海、北京、深圳、广州等一线城市已经进入高度城镇化的阶段，而长三角地区、珠三角的部分城市正步入快速的城镇化道路。此外，商业地产的成熟需要培育期，客户的累计也需要培育期，因此，房地产企业在城市化率50%—60%时就应该持有商业地产。

从房地产商业模式与收益率看，目前我国城市化率为50%左右，进入房地产开发与持有阶段，传统房地产开发已经进入成熟阶段，新的商业模式—商业地产将加快发展，带动整个房地产行业的发展。

（三）从短期市场情况看，商业地产已经具备快速发展的条件：

1.调控政策推动行业资金流向商业地产从政策角度看，2010 年以来，国家加强对房地产市场的宏观调控，通过制定信贷、税收、金融等政策措施，抑制房价的过快上涨，调控方向指向住宅市场。在住宅市场被抑制的情况下，投资资金将转向商业地产领域。

2“. 住商倒挂”意味着商业地产价值低估在一个相对健康的房地产市场，商业地产价格普遍高于住宅价格，而目前，各城市商住倒挂现象仍然存在，以上海为例，在上海浦东金桥板块，在售的写字楼联创国际的售价为1.3 万元—1.7 万元/ 平方米，而同区域的住宅网上参考价则为2.8 万元/ 平方米。北京、广州也有类似情况。在很多二线城市如成都、济南等地，商住倒挂现象也普遍存在。这说明，相对于价格日益高涨的住宅市场，商业地产的价值没有被充分发掘，仍处于估值洼地，投资优势较为明显。

3.近年来商业地产需求增速超过商品住宅。从需求方面看，分析近年来我国各类商品房销售面积增长率的走势可以发现，商品住宅销售面积增长率在2009 年之前高于办公楼和商业营业用房销售面积增长率。

2011 年以来，商品住宅销售面积增长率出现下滑，且低于办公楼和商业营业用房销售面积增长率，而办公楼和商业营业用房销售面积增长率仍有上升的趋势。随着经济的快速发展和产业结构调整，市场对商业地产的需求增加，预计未来商业地产发展步伐将逐渐加快。

4.行业龙头企业积极布局。商业地产近年来，随着我国商品住宅市场逐渐饱和，针对商品住宅的调控政策密集出台，曾经呼风唤雨的地产大鳄也不得不努力寻找新的机遇，为抢占先机而谋篇布局。在商品住宅受到政策密集调控下，商业地产逆市利好，曾经只专注于商品住宅的地产企业纷纷转战商业地产市场。如2010 年以来万科、合生创展、金地、中粮、远洋地产等知名房企纷纷进军商业地产领域，且动作颇大。

2010 年以来，国内各大地产商纷纷转战商业地产市场足以说明其将成为未来市场竞争的重点领域，具有广阔的市场前景。

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