我国二、三线城市土地市场发展情况

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       内容提示：从土地市场来看，二、三线城市土地资源丰富，楼面地价相对较低，开发商拿地成本不高，且竞争压力较小。从35个大中城市招拍挂土地市场来看，2010年1-9月，成交住宅用地建筑面积最大的是天津，为3304万平方米；紧随其后的是武汉，建筑面积为2393万平方米；排名季军的是大连，成交1874万平方米。

　　住宅用地成交量前十名中，二、三线城市占九位

　　从土地市场来看，二、三线城市土地资源丰富，楼面地价相对较低，开发商拿地成本不高，且竞争压力较小。从35个大中城市招拍挂土地市场来看，2010年1-9月，成交住宅用地建筑面积最大的是天津，为3304万平方米；紧随其后的是武汉，建筑面积为2393万平方米；排名季军的是大连，成交1874万平方米。位于前十的一线城市仅有上海，位列第七，共成交1151万平方米。而北京、广州、深圳住宅用地成交建筑面积分别为703万平方米、204万平方米、44万平方米。一线城市土地资源由于开发时间较长，可开发土地越来越少，且楼面均价不断上升，土地容积率、绿化率等指标要求严格，土地市场门槛提高，大部分企业开始把目光转移到二、三线城市。

2011-2015年中国商业地产深度评估与投资前景分析报告

　　二、三线城市住宅楼面均价远低于一线城市，拿地成本相对较低

　　楼面均价是衡量开发商拿地成本的一个重要指标。从2010年1-9月35个大中城市成交的住宅用地楼面均价来看，北京排名首位，楼面均价为8612元/平方米；其次是上海，7004元/平方米；广州相对略低一些，为4401元/平方米。可见，开发商在一线城市的拿地成本远高于二、三线城市。另外，深圳未排入前十以内，主要原因在于深圳1-9月份成交的两宗住宅用地均位于远离城区的坪山新区，因此楼面均价较低，但仍高于部分二、三线城市。

　　二、三线城市楼面地价/房价处于中等水平，利润空间较大

　　从地价、房价及地价/房价比值来看，35个大中城市中，一线城市地价、房价均名列前茅，而地价/房价比值却位于中等偏上水平，北京、上海、广州分别为0.45、0.47、0.39，深圳由于本年度成交地块均位于偏远郊区，地价较低，地价/房价比值为0.08。大部分二、三线城市地价/房价比值位于0.1-0.5之间，与一线城市差异不大。

　　地价/房价比值在一定程度上反映了开发商投资的利润空间，因此一线城市房地产市场的利润空间仍位于全国中等偏上水平，短期内不会发生本质变化，而二、三线城市发展水平差异较大，利润空间各不相同。

　　另外，房价上涨空间也是衡量一个城市房地产投资利润空间的标准。大部分二、三线城市商品房价格在8000元/平方米以下，上涨空间巨大；一线城市均在10000元/平方米以上，且北京、上海、深圳商品房价格已接近20000元/平方米，上涨空间越来越小。因此，二、三线城市越来越受到房企的关注，并逐渐调整其投资策略。

　　企业战略布局转移，房企在二、三线城市的土地储备远高于一线城市

　　十大地产企业在二、三线城市的土地储备（建筑面积）远大于在一线城市的土地储备。与去年同期相比，大部分企业在二、三线城市的土地储备增速也大于一线城市的增速。尤其是招商、金地、华润、绿城和绿地，其一线城市的土地储备较去年同期均有所减少，而二、三线城市则呈上升趋势。万科、保利、中海虽然在一线城市土地储备增长速度仍高于二、三线城市，但从建筑面积的绝对量来看，二、三线城市的土地储备量远高于一线城市。因此，长远来看，大型地产企业投资向二、三线城市转移是必然的趋势，这是由土地资源的稀缺性和不可再生性决定的。

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