2008年房地产行业中期业绩预测及下半年的展望

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    全国性调整，主要城市成交同比下滑30%～60%：

　　08年上半年，全国住宅市场出现普遍性的调整，主要城市一手房的成交面积同比下滑幅度在30%-60%之间，平均降幅约为47%。其中，武汉、南京和广州的同比降幅最大；降幅较小的城市则有宁波（-18%）、无锡（-25%）和沈阳（-33%），仅有合肥（+42%）等少数三四线城市出现成交逆势上扬的态势。从各月的成交量变化来看，总体上呈现"底部回升，反弹受阻"的态势。

    在12月中旬，政府明确了"第二套"政策之后的几个月，楼市成交快速回落，并在春节后达到冰点。三月份，由于天气转暖、开发商加大促销力度等因素的作用，成交有所回升。但是，这种复苏的势头在4月份便嘎然而止，5月份楼市旺季不旺，未达预期。6月份，随着气温升高，楼市再次进入淡季，成交下滑。

　　市场结构性特征明显：

　　当前的市场呈现明显的结构性特征：第一、"两头旺，中间软"。高档公寓和别墅由于供应有限价格比较坚挺，小户型的住房由于需求刚性总价合理，表现也尚可；而中间的改善型需求由于受制于"二套政策"，成交萎缩比较厉害；第二、从位置来看，地段成熟的房子销售明显好过地段偏远的住房；第三、品牌企业的房子销售明显好于一般企业的产品。

　　上市公司中期业绩预测：

　　由于市场调整、天气原因以及部分公司推盘计划的安排，上半年大多数公司的销售完成进度并未过半。万科、招商、金地上半年的销售完成比例在分别为33%、25%、33%，保利地产则达到45%。二线公司表现不一，建议投资者重点关注业绩实现有保障，现金压力小的公司。业绩方面，基于楼市的现状和对下半年的估计，我们认为，大多数上市公司08年的盈利有必要做一定幅度的向下修正，幅度大约在20%左右。我们将在各家公司披露中报之后，调整其今明两年的盈利预测。

　　一、2008年上半年，全国住宅市场概况

　　08年上半年，全国住宅市场总体上呈现"成交萎缩、房价僵持"的态势。从各月的成交量变化来看，总体上呈现"底部回升，反弹受阻"的态势。在12月中旬，政府明确了"第二套"政策之后的几个月，楼市成交快速回落，并在春节后达到冰点。三月份，由于天气转暖、开发商加大促销力度等因素的作用，成交有所回升。但是，这种复苏的势头在4月份便嘎然而止，5月份楼市旺季不旺，未达预期。6月份，随着气温升高，楼市再次进入淡季，成交下滑。

　　从各区域的表现来看，虽然珠三角地区由于去年炒风过盛而率先调整，但不可否认的是，这次的调整是一次全国性的调整。根据易居中国的统计，全国主要城市一手房的成交面积同比下滑幅度在30%-60%之间，平均降幅约为47%。其中，武汉、南京和广州的同比降幅最大；降幅较小的城市则有宁波（-18%）、无锡（-25%）和沈阳（-33%），仅有合肥（+42%）等少数三四线城市出现成交逆势上扬的态势。

　　从市场的实际情况来看，我们发现存在几个明显的结构性特征：第一、"两头旺，中间软"。高档公寓和别墅由于供应有限价格比较坚挺，小户型的住房由于需求刚性总价合理，表现也尚可；而中间的改善型需求由于受制于"二套政策"，成交萎缩比较厉害；第二、从位置来看，地段成熟的房子销售明显好过地段偏远的住房；第三、品牌企业的房子销售明显好于一般企业的产品。

　　二、上市公司经营情况回顾及中期业绩前瞻

　　万科（000002.SZ）

　　万科上半年累计实现房屋销售面积265.8万平米，同比增长15%；实现销售金额241.3亿元，同比增长38.1%。从各月的成交情况来看，除了3月份公司主动加大推盘而取得了较好的业绩以外，其后几个月的销售情况与市场整体形势相符。

　　年初，我们估计，万科全年可实现800万平米的销售面积，上半年实现完成数相当于我们预测数的33%，而去年上半年万科的实际销售面积为全年的38%左右。另外，从2003年来，万科每年的销售面积增幅都在40%以上，而今年上半年的增速是几年来最低的。因此，无论从哪个角度看，上半年万科的销售与目标相比可能稍有差距。

　　投资方面，上半年万科共新增了16个项目，建筑面积为436万平米，权益建筑面积约为315万，分别相当于去年全年的38%和34%；总地价约为98亿元，仅为上半年销售回款的41%。显然，万科在拿地方面还是比较谨慎，尚未有大举增加储备的行动。

　　项目结算方面，虽然万科尽力在各季度之间平滑项目结算，但由于项目开工竣工的周期特性，上半年可供结算的项目仍旧不多。从去年的情况看，万科上半年报告的利润是全年实际数的28%。我们估计，今年的情况也差不多。我们预测，万科上半年的每股收益为0.21元，同比增长35%左右。

　　保利地产（600048.SH）

　　保利地产上半年累计实现销售面积131.4万平米，同比增长39%；实现销售金额107亿元，同比增长35%。从公司全年240亿元的销售金额目标来看，上半年完成了大约45%。这个比例显然要高于同行，充分体现了保利地产的成本领先优势以及快速周转的开发策略。

　　投资方面，上半年保利地产共新增了10个项目，建筑面积为392万平米，权益建筑面积约为342万，分别相当于去年全年的45%和53%；总地价约为51亿元，相当于去年投资额的41%。显然，在当前市场比较低迷的情况下，保利地产在拿地及扩张方面比同行要积极得多，这体现了公司对市场的乐观判断和坚定信心。

　　报告利润方面，保利地产已经预增：上半年净利润将同比增长220-270%。我们估计，上半年盈利相当于全年预测盈利的34%（去年上半年为全年的33%），中期每股收益为0.39元，增长247%。

　　金地集团（600383.SH）

　　金地集团累计实现销售面积47.6万平米，同比下降12%；实现销售金额49.7亿元，同比增长5%。虽然，公司并未正式公布过08年的销售目标，但我们根据竣工面积和预计结算面积的增幅推算，正常情况下，公司全年的销售面积应在150万平米左右。据此推算，上半年大约完成了全年目标的三分之一左右。

　　项目结算方面，公司上半年交房并达到结算标准的项目并不多，仅包括：北京格林小镇6一期、天津金地格林世界二期、武汉金地格林小城C地块、广州荔湖城一期等。我们估计，这些项目合计的可结算面积约为46万平米，可结算收入为32亿。

　　因此，公司上半年报告的利润增幅并不显著，我们估计中期每股收益为0.15元，增长20%左右。

　　招商地产（000024.SH）

　　招商地产上半年主要在售的项目有六个，分别是：深圳兰溪谷、依山郡、招华曦城、北京公园1872、南京依云溪谷和上海海德花园。根据我们的了解，这些项目的合计销售面积大约为10万平米，合计销售额约为20亿元，大约相当于全年销售目标的25%左右。

　　从销售情况来看，除了北京公园1872在6月底第三次推盘仅成交50余套不太理想以外，其他几次推盘由于定价优惠，成交率都在60%左右，属于可接受的水平。下半年，公司将加快推盘，回笼资金。

　　项目结算方面，上半年可结项目并不多，除了兰溪谷和南京依云溪谷第一组团以外，其他都是一些老项目的尾盘。由于兰溪谷部分房屋是以精装修标准交房，所以推迟了结算日期，导致上半年可结资源低于预期。我们估计，招商地产中期的每股收益为0.18元，比去年同期下降46%。

　　亿城股份（000616.SZ）

　　亿城股份上半年推出销售的新项目仅西山华府一个。5月20日该项目正式开盘，推出70套左右的住宅，到6月底基本售完。实现销售收入约为3.7亿元，销售均价符合预期，约为20000元/平米。投资方面，公司根据市场形势，做了一些调整，包括终止了沈阳棋盘山项目、推迟了苏州胥口镇项目的开工进度等。项目结算方面，由于西山华府和苏州新天地都要在四季度交房，所以上半年能够提供收入贡献的项目主要是万城华府、亿城天筑等老项目的尾盘，以及晨枫家园的投资收益。因此，我们估计，公司上半年的净利润可能比去年同期下降30%左右，预测中期每股收益为0.12元。

　　新湖中宝（600208.SH）

　　根据我们的了解，截止到5月底，新湖中宝的房屋累计销售收入大约是10.5亿左右，预计到6月底可能接近15亿。其中，销售收入超过1亿元的项目包括：

　　上海新湖明珠城、海宁百合花园、杭州新湖香格里拉、芜湖长江长项目等。公司方面认为，除了九江和苏州项目销售不如预期之外，其他项目虽受市场影响，但销售业绩仍处于可接受的状态。我们估计，公司上半年大约可完成全年目标的30%左右。

　　项目结算方面，由于新湖明珠城三期的交房结算，公司在一季报中预告：上半年净利润同比增长320%-420%。我们估计，中期每股收益为0.08元，增长375%。

　　滨江集团（002244.SZ）

　　我们预计，滨江集团上半年销售收入约为13亿元，主要来自于07年12月和08年3月推出的万家花城二期，5月底开盘的新城时代广场也贡献了部分收入。公司的推盘计划主要安排在下半年，预计将分别推出金色蓝庭和阳光海岸。从目前公司项目在杭州的品质号召力和客户积累来看，销售有望达成计划。

　　项目结算上，预计上半年结算净利润3.12～3.38亿元，合每股盈利0.6～0.65元。

　　广宇集团（002133.SZ）

　　我们预计，广宇集团上半年可完成销售收入4.5亿元左右，占全年销售计划的24%。公司上半年在杭州没有新盘推出，主要销售的是西城年华的尾盘和商铺。下半年，公司将推出西城美墅和上东城。西城美墅是西城年华的升级版作品，位置毗邻。我们认为，该板块的需求状况比较清楚，市场对于目前的价格水平具有比较好的承接力（同板块的滨江万家花城在今年3月推出以后获得了非常理想的销售）。而上东城是杭州丁桥板块首次推出的商品房项目，对于一直以来积累的客户和当地的购买力具有比较强的吸引力。因此我们预计，下半年公司在杭州的销售将能取得比较好的业绩。外地项目上，肇庆星湖名郡受华南市场影响，销售节奏有所放缓，而黄山江南新城则仍保持了比较理想的销售速度。

　　项目结算上，我们预计上半年结算净利润4800万，合每股收益约0.1元。

　　万通地产（600246.SH）

　　预计公司上半年可实现销售收入13亿元左右，上半年结转的净利润至少为2.5亿，合每股净利润0.49元，占全年预计净利润的52%。上半年销售的项目主要有北京龙山小镇、天津新城国际、万通华府、上游国际、上北新新家园和成都交大万通的项目。我们预计公司全年有望完成28～30亿元的销售收入，在08年业绩提前锁定的情况下，实现09年业绩25%～30%的增长。

　　栖霞建设（600533.SH）

　　我们预计，栖霞建设上半年可实现销售6.5亿，结转净利润约1.2亿，合每股约0.3元。公司目前在售和结转的项目主要是南京东方天郡、栖园和无锡瑜憬湾。由于南京、无锡和苏州的市场调整压力，且公司上半年的销售以旧盘为主，难以进行有效的促销，今年1～6月份公司的销售情况不够理想。下半年公司将有4～5个新盘推出，预计将采取比较灵活的促销策略，全年EPS约为0.85元。

　　金融街（000402.SZ）

　　金融街上半年销售项目主要是金融街F3项目、南昌紫金园项目、惠州巽寮湾项目中区凤池岛公寓、重庆嘉年华大厦、金融街B7会议中心。我们估计销售面积17.6万平方米，销售回笼23.6亿元（F3项目收款进度70%）。惠州巽寮湾项目首批推出的凤池岛公寓的销售情况良好，超过市场对其的预期，南昌紫金园项目则销售缓慢。

　　我们预测上半年可确认营业收入11亿元，其中，持有物业项目营业收入3.6亿元，每股收益0.12元，比去年同期下降70%。由于销售收入的主要来源项目F3收入未体现在上半年，而去年一季度结算了19.6亿元的F1项目收入，因此，上半年业绩出现同比大幅下滑。

　　下半年F3项目如能结算，我们预计公司全年净利润相对于去年将会有54%的增长。

　　阳光股份（000608.SZ）

　　阳光股份的住宅开发业务：上半年在销售的项目只有阳光上东，受调控影响，上半年销售有所放缓，实现销售2.2万平方米，销售额5.5亿元。投资方面，公司上半年在青岛增加一项土地储备，权益建筑面积8.8万平方米。

　　阳光股份的商业地产业务：通州项目第4层租户调整，明年起将增加租金收入约700万元。受奥运影响，北京的A-Z TOWN、科创大厦、酒仙桥培训中心项目将略延后开业。成都A-Z TOWN项目仍将按计划开业。上半年在商业地产业务板块的投资取得重大进展，将与控股股东GIC共同收购家世界股权，阳光将首先取得家世界管理运营权，对其10%股权及首批3家购物中心另外41%股权的收购将于08年内完成，合计未来将增加商业地产运营面积约50多万平米。

　　可确认收入方面，预计上半年结算5万平方米，结算收入10亿元，商业地产业务收入6000万元，交易性金融资产出现一些损失，估算上半年每股收益0.30元，比去年同期增长70%。

　　中华企业（600675.SH）我们预计中华企业上半年实现销售9.5万平方米（不含国际客运中心），销售金额10亿元。另外，与工投集团签订了整体销售万泰大厦的协议，协议履行后将带来销售收入8.7亿元。

　　投资方面，08年上半年公司对业务扩张持非常谨慎的态度，仅从关联方手中取得宝山罗店美兰湖别墅一个项目，该项目为公司增加土地储备建筑面积14万平方米。

　　我们预计上半年可结算17.1万平方米（含宝山顾村项目），结算收入13亿元，持有物业租赁收入7100万元，实现每股收益0.25元，比去年同期下降34%，主要是由于：去年同期古北国际广场结算金额较大，达到近13亿元，而今年上半年该项目只有少量的结算；苏州的两个项目销售明显放缓；上半年已有销售的项目南郊中华园、华宁国际大厦、国际客运中心写字楼估计在下半年才能进入结算。

　　下半年业绩的重大不确定因素包括：万泰大厦的结算节点，该项目能否在08年结算对当年业绩将产生较大影响；公司持有的可供出售金融资产--豫园商城308万股，由于定向增发事宜自2月23日起一直处于停牌状态，期间上证综指下跌了36%，复牌后该资产的市值可能会出现下跌。

　　浦东金桥（600639.SH）

　　浦东金桥上半年开发项目销售收入主要来自于碧云新天地二期，销售9050平方米，销售金额1.4亿元。另外，与通用签订协议，出售12万平方米工业用地用于建造通用亚太总部。碧云新天地结算收入预计将在下半年确认。

　　上半年持有物业经营平稳，预计公司全部营业收入4.3亿元，上半年每股收益0.13元，与去年同期基本持平。

　　对下半年的展望

　　我们认为，下半年楼市的成交水平将可保持平稳，并不会继续下滑。其中，三季度的成交量应好于二季度，而四季度的情况也应比一季度好。换言之，下半年成交量的绝对水平肯定比上半年高。问题在于，下半年的供应量也会大于上半年。由于销售不畅，很多公司推迟了项目的开盘时间，所以加大了下半年的销售压力。因此，从销售率的角度看，下半年不会有明显的改善。

　　上市公司方面，四大开发商由于产品品质较好、品牌效应明显、对市场反应速度快等因素，上半年的销售情况明显好于上半年。但是，随着竞争对手逐步调整销售定价策略，下半年的销售难度反而有所增加。总体上，我们估计，正常情况下，几大上市公司可以完成全年销售目标的70%左右。

　　业绩方面，基于楼市的现状和对下半年的估计，我们认为，大多数上市公司08年的盈利有必要做一定幅度的向下修正，幅度大约在20%左右。我们将在各家公司披露中报之后，调整其今明两年的盈利预测。

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