2008下半年北京二手房市场预测

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    2008年上半年，二手房成交量突破四万套，但依然是近几年同期涨幅新低，为在一片观望声中的房产市场再添佐证。因此，2008年下半年市场是否会持续慢热局面，乃至二手房价是否会进一步下挫，都是当前最引发关注的问题。最重要的是，下半年举办的奥运会对北京房产市场来说是契机也是转折点，奥运期之后到底会影响房产市场走向何方？这成为长久以来争议颇多悬而未决的焦点，而时间进入到2008年下半年，离揭晓答案的时间逐渐迫切，下半年的房产市场将在拐点和奥运双重特殊市场环境，成为多方关注焦点。“链家地产”市场研发中心认为，2008年下半年二手房市场在成交量、成交价格、成交类型上将呈现以下三方走势：
    成交量：奥运影响成交先抑后扬成“√”字走势，整体成交达45000套以上
    通过对2003年至2008年的半年度二手房成交量数据的线性回归分析，预计2008年下半年北京二手房的成交量应该在45000-50000套之间，相比上半年的交易量可能会出现10%的增长，全年交易量在85000-90000套之间。
    需要注意的是，奥运会将作为下半年二手房市场的特殊影响因素，导致其总体成交量呈现先抑后扬的“√”字走势。“链家地产”市场研发中心认为，这主要体现在以下三个部分：首先。奥运前期，整个房产市场的未来走势变得不明朗，尤其前几年房价的快速上涨，使得奥运期后房产价值走向颇具争议性。奥运越迫近，消费者的房产消费信心越低，这将导致7月份二手房成交意愿会相对较低；其次，奥运期间全民房产关注度将大大降低，再加上一些路段被封、车辆限行等管制措施也将间接影响交易配对，因此，奥运期间二手房成交量将成为下半年的低点；其三，从上半年的二手房成交价和业主的报价来看，基本还是处于平稳上升的趋势，价格坚挺，并且从客户需求来看，刚性自住需求是市场的主导，虽然上半年二手房成交量并没有出现明显的增长，但是客户登记量并没有出现回落，这就意味着客户购房需求在现阶段有所“雪藏”。因此，在业主报价依旧坚挺以及客户刚性自住需求主导下，奥运期后的二手房市场也必将逐步复苏，再加上年底成交旺季的来临，9月份以后二手房成交量将逐月走高。
    成交价格：保持上半年平稳走势，同比涨15%左右致使均价破万
    据“链家地产”统计数据分析，2008年上半年二手房成交价格为9589元/平米，同比涨幅为13.8%，为近两年同期价格涨幅最小的一次。“链家地产”市场研发中心认为，这主要是因为：奥运前夕的6月份和刚刚开端的7月份，卖家对房价的态度依然坚挺，房价未现松动，这基本代表了奥运前期的房价趋势；而奥运期间由于购买需求会大幅降低，并非出售房产的最好时期，因此业主也会是观望的心理，不会刻意提价或降价来促成成交。所以在9月份以前，预计二手房价会一直处于较为平稳的水平，而9月份以后随着需求的释放，价格也将复苏，预计价格涨幅会延续上半年的上涨水平，即同比上涨幅度仍在在15%左右，均价将达到10200元/平米左右。
    成交类型：次新房占据主导，成交占比有望超过55%
    据“链家地产”统计数据分析，2008年上半年五年内次新房成交占比达到47.8%左右，相比去年同期比重上涨5%左右。“链家地产”市场研发中心认为，随着商品房住宅项目逐年减少，尤其是其价格畸高、位置欠佳的特点越来越明显，次新房的可替代性越来越明显；而在二手房市场，由于次新房分布区域的多元化以及已购公房等老龄房升值潜力等方面的欠佳，可供次新房发挥的空间也越来越大。因此，2008年下半年次新房的成交会进一步上涨，占比有望超过55%，成为二手房市场的绝对主力军。
    综上，“链家地产”市场研发中心认为，2008年下半年二手房市场在整体价量上涨、次新房比重上涨的情况下，由于多条轨道交通陆续落成，二手房成交将趋于区域同质化，区域价格差将进一步缩小。