房地产市场房价发展情况分析

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    房地产市场现状如何
    北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋最近对北京市的楼盘做了一个调查，结果发现，房价并没有像很多人期望的那样下跌。

    “以东四环为例，那里打折的楼盘折后价依然高于去年11月份的价格，大概能高出10%以上。”杨少锋说。

    在杨少锋看来，目前在广州、深圳、福州，房价确实出现了真正的下跌，但在北京、上海，房价还没有出现真正的下跌，现在的状况是成交低迷，打折的楼盘调整的只是去年11月份以来虚涨的那部分。

    “北京、上海的房价还处在胶着状态。”我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖也表示了相似的看法。

    他认为，目前的房地产市场，无论是交易量还是交易价，北方地区要好于南方地区。广州、深圳确实出现了比较厉害的下跌，一些二三线城市也出现了20%左右的下跌，但北京、上海现在还没有真正下跌，房价依然在高位运行。

    从今年开始，北京的房地产市场就出现种种明折、暗折的促销方式。有的送车，有的送装修，还有的干脆减首付。很多楼盘都拿出了直接的折扣，有的甚至达到了7.5折。

    “从我调查的情况来看，这些打折的楼盘项目几乎没有销售业绩。”杨少锋说，这表明打折后的价格并没有得到市场的认可。

    在二手房市场，想卖出一套房子也需要相当的耐心。

    从今年3月中旬开始，在北京某事业单位工作的小范就开始把自己的一处房子挂牌出售。这套房子是小户型，位置就在鼓楼大街地铁站旁边，周边生活、教育配套设施都不错，原本想着能顺利脱手，没想到直到现在依然是待售。

    “挂牌之后，来看房的人很多，但都是看了之后就没有下文了。”小范觉得看不清市场的走势，自己的报价已经低于去年下半年同地段房屋的价格，但购房者还是在观望.

    胡景晖提供的数据显示，如果按照房屋交易面积来计算，北京市今年上半年一手房的交易减少了48%，二手房减少了7.7%。

    市场观望情绪浓重，交易量萎靡不振，对开发商最直接的影响就是资金的吃紧。

    同国家整体货币政策收紧一样，从去年底央行提高第二套房首付比例以来，房贷政策也在收紧。一些银行已经将房贷列为黄色预警项目，有的甚至列入红色警报。

    今年3月，潘石屹发出了百日巨变的言论，暗指房地产市场将出现大鱼吃小鱼的行业整合。

    6月，北京师范大学经济研究中心主任钟伟表示，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，我国房地产业将出现4000亿元-5000亿元左右的年度资金缺口。

    在这样的背景下，降价销售似乎是开发商仅剩的度过难关的办法，但在北京、上海，真正的降价还没有出现。用杨少锋的话说，开发商还在硬撑。

    救市还是不救市

    尽管北京、上海房价并没有真正下跌，但面对交易冷清的市场形势，房地产业下滑将可能引发危机的声音开始出现。

    “要死也是银行先死”，“房地产是国民经济的支柱，如果房价大跌会影响国民经济的发展”，诸如此类的言论开始频繁出现在各种各样的场合。

    华远任志强、SOHO中国潘石屹、万通冯仑等地产界的新闻人物都发表过类似的言论，呼吁政府松动政策，对房地产市场施以援手。更有开发商悲壮地将自己比喻成“猪坚强”，以博社会、政府的同情。

    7月初，全国工商联房地产商会会长聂梅生就表示，大概有30万亿的住房资产在中国居民手中。如果楼市像股指那样继续下滑，30万亿的财产也会贬值。而且如果开发商资金紧张，土地交易将难以进行，土地收入下滑，将会影响到保障性住房的建设。

    7月9日，深圳国土资源和房屋管理局发布深圳房市报告，称深圳房价已跌回一年前，提出减免交易环节税收、适度放松货币政策。

    同样饱受房地产市场下滑影响的美国在11日采取了行动。当天，美国会参院批准一项总额3000亿美元的救市计划，以帮助数十万无力支付月供的购房者保留房产，应对严重的房地产萧条。

    那么，我国政府是否该拿出行动，挽救房地产市场？

    “如果现在要求政府对房地产市场救市就等于要求政府保护开发商的暴利。”杨少锋说，目前房价还没有损伤到开发商的绝对利润，开发商依然在获取暴利。

    杨少锋认为，我国目前最大的问题是通货膨胀，绝对不能放松银根，否则普通收入人群将受到极大影响。房地产市场目前还没有到最危险的时候，只要开发商愿意降低利润，完全能够通过市场自救。

    “如果房地产市场出现了大规模大幅度的滑坡，政府可以出台一定的政策，但同样要防止因此出现房价大幅上涨。”杨少锋说。

    社科院研究员易宪容更是旗帜鲜明地反对救市。他觉得，房地产要挟中国经济及中国政府早就是平常的事。这些人为什么这样做？关键就在于房地产将告别暴利的时代，房地产将无法成为少数人在短期内聚集社会财富的工具，在于房地产市场将成为民生的市场。

    易宪容拿出的数据显示，1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%，高于同期4个多百点。也就是说，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位运行；1-5月份，全国房屋施工面积也增长了24.9%。

    “任何一个市场都没有卖不出去的住房，只有卖不出去的价格。如果住房的价格调整到绝大多数居民支付能力水平，房地产市场能有什么问题？”易宪容说，目前房地产市场并非有多少危机。一方面，房地产开发及房地产炒作者手中持有大量的住房，利用国有土地资源来牟取暴利而不愿让房价下降，另一方面房价过高把绝大多数居民排除在房地产市场之外。在这种情况下，如果房地产市场价格调整到绝大多数居民有支付能力的水平上，房地产市场自然会繁荣。

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