楼市仍有继续趋升的态势，调控思路亟待改变

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    内容摘要：除了在需求端的作为外，更要加大供给端的改革，其中最重要的是改变土地供给方式、增加土地供给途径，对房地产存量来说，则应当逐渐试行和完善房产税政策，替代地方对土地财政的依赖。从目前来看，楼市仍有继续趋升的态势，这对民生和经济转型都不是好事，调控思路亟待改变。

    楼市火爆到这个黄金周，达到了近两年来的又一个峰值，这一趋势从七八月全国70个大中城市房价指数一片飙红就预估到了。“金九银十”，果然名副其实，全国多地楼市出现“日光盘”，黄金周里不少城市楼盘价格明显上涨。至此，不用等到年末，在第四季度的开头基本可以宣告：各地方年初定下的楼市调控目标恐怕大多将难以实现。

    年初，在国务院发布新国五条要求各地公布楼市调控目标之后，各直辖市、省会城市和计划单列市公布了今年房价调控目标。三个季度过去，我们再看实际情况，8月份北京新建商品住房价格上涨同比就达到19.3%，而北京年初制定的目标是“量价双稳”，现在这个价格显然谈不上稳定；广州提出的目标是房价增速要低于GDP增速，而广州8月份房价同比增幅就达到18.8%，差距显而易见。北上广之外其他城市提出的目标，大多为“房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”，一些城市还提出房价涨幅要“明显低于”人均可支配收入的增幅，目前来看大多不能完成目标。

    各地方政府恐怕也没有预料到今年房价的反弹如此之快。实际上，地方出台房价调控目标在历史上只有过两次，一次是今年，还有一次是2011年，而2011年就是近几年来罕见的楼市冷年。那一年楼市调控目标之所以能够完成，甚至部分地方楼价下跌，主要缘于2010年出台的“史上最严调控”，即限购令。这是政府调控看上去最有成效的一年，或许正是这一年的调控让政府对调控能力过于乐观。行情的逆转发生在2012年，从这一年下半年开始，即使大部分地方的限购令没有松绑，楼市仍然开始强劲上涨，一直延续至今。

    之所以说2011年的调控“看上去最有成效”，是因为这一年的成效恰恰可能给如今的疯狂埋下了伏笔。“限购令”的所谓杀手锏，就是短期内压制住了包括刚需、改善性、投资性、投机性在内的各种需求，需求端的暂时“堵住”，让那一年的楼市增幅放慢甚至出现下跌，但对需求的压抑只能在短期内控制成交量，长期来看，需求猛虎一旦重新出笼必会更加凶猛。事实证明，到2012年，刚需成为房价上涨的主要推手，原本在2011年还处于观望状态的闲置资金多数涌入楼市，尤其在人口仍然在迅速膨胀的一线城市，上涨尤其严重。

    在土地供给方式和地方依赖土地财政的局面没有改变的前提下，调控出现反弹并不意外。坦白说，楼市“硬着陆”对经济伤害太大，最好的状况是“软着陆”，也就是中央一再强调的房价稳定。然而，房价继续飙升同样也隐患重重。纵观近十年的楼市调控，多数手段着重于“堵”而非“疏”，可能是造成目前困境的重要原因。因此，楼市调控势必应当转变思路。除了在需求端的作为外，更要加大供给端的改革，其中最重要的是改变土地供给方式、增加土地供给途径，对房地产存量来说，则应当逐渐试行和完善房产税政策，替代地方对土地财政的依赖。从目前来看，楼市仍有继续趋升的态势，这对民生和经济转型都不是好事，调控思路亟待改变。

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