房地产税收与地方政府财政收入来源的关系分析

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    内容摘要：目前，针对开发商征收的税费有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税、契税等。此外，在新房交易中个人还要缴纳印花税、契税、登记费等；在二手房交易中，个人要缴纳营业税、契税、个人所得税等。

    房地产税收是地方政府最强劲的收入来源，值得关注的是，房企缴税增长曲线与房企净利润增长曲线保持正相关，但净利润总额一直低于缴税额，有报道称，房企每赚1元钱，政府就要同时收取1.02元的税收。

    统计数据显示，2007年至2012年，139家A股上市房企净利润为6139.77亿元，低于6287.27亿元的缴税额。这组数据再次证明，掘金楼市的不仅是开发商、商业银行、投资投机者，地方政府才是最大的“掘金者”。这里所说的“掘金”，其实是与民争利，把民间财富转变成企业利润和政府税收。

    10年9次调控，房价屡调屡高，根源之一就在于，本该是“裁判员”的地方政府，由于利益的驱使变成了“运动员”。如此一来，即使出台再多的楼市“国X条”，在地方上也会难以落地。

    目前，针对开发商征收的税费有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税、契税等。此外，在新房交易中个人还要缴纳印花税、契税、登记费等；在二手房交易中，个人要缴纳营业税、契税、个人所得税等。也就是说，地方政府不但从开发商那里收取很多税费，而且还从房屋买卖人身上收取不少税费。地方政府对房地产“一菜四吃”让地方政府成为楼市的最大赢家。

    楼市宏观调控要想达到应有的目的，不仅要调控开发商和购房人，更要调控地方政府。但在以往的“国X条”中，尽管要求地方政府公布房价控制目标，失职者要约谈和问责，但这些措施并没有落到实处，比如，房价屡调屡高，却不见地方官员被问责。

    要想让房价稳定或回归合理水平，首先是地方政府不能与民争利；其次是地方政府必须回归“裁判员”角色；第三，地方政府必须真正承担起落实宏观调控政策的责任。当然，还需要完善法律法规、强化住房保障、抑制投资投机等，尤其是需要通过财税改革让地方政府的财权与事权相匹配。

    种种事实说明，如果楼市调控不调控地方政府，很难成功。必须把来自楼市的财政收入纳入到宏观调控的“组合拳”中，比如，根据各地实际情况为土地出让收入和房地产税费收入设置几条红线，越线者问责；再比如，把清理不合理税费作为一项考核指标等。换言之，要降房价必先降税费。

    虽然来自楼市的各种税费收入，可以用来充实公共财政，但地方政府过分依赖于房地产，就会忽视新的经济增长点，就缺少创新的动力。
 

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