2013年上半年房地产政策引行业集中度攀升

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    内容摘要：政策利空未尽，市场观望气氛渐浓。“限购正说明稀缺”调控难抑刚需推动的核心区域房价上涨；住房具有消费+投资双重属性，房企未来基本面有保障；新型城镇化动力仍充足，政策收紧引致行业集中度继续攀升，未来龙头发展可期；

    市场处于观望

    在“国五条”出台后，二手房成交较为火爆；进入下半月后，二手房逐渐降温。新房交易市场活跃，上周33城市成交量为6.35万套，环比增14.5%，同比增长54.3%，为2012年周平均成交量的145.4%。3月底，地方配套政策将陆续出台，这给进入二季度的房地产市场带来变化。一些行业研究员普遍认为，调控政策存在变数，买卖双方将处于观望状态。预期房价涨的居民增多，计划购房的居民正在减少。

    二手房交易热度减缓

    上周，随着政策执行期的趋近，二手房交易的火热程度有所减缓，上周可统计的5 个重点城市二手房交易环比增长9.6%，同比仍大增321%，但城市间出现一定分化。国信证券研究员区瑞明认为，调控政策在执行时，总是需要相机抉择的，政府在房地产调控方面已日渐成熟，“矫枉过正”是小概率。一是，当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果；二是，“新政”本质是为了扩充了土地财政，并有望使飙升的房价中短期内稳住；三是，历史上看，由于土地财政是政府绕不开的死结，房地产销售又攸关经济全局，因此政府在防止调控矫枉过正方面，拿捏得还都比较精准，并没有出现“错杀”行业的情况，一旦房地产销售不畅对年度销售增长构成威胁，势必会推出一系列“松绑”措施。所以，我们认为，地产股板块在配臵选择上仍具比较优势，从绝对收益看，目前地产股估值已落入“四限”(限贷、限证、限购、限外)政策常态化化以来的估值箱体底部，在情绪宣泄下，估值箱体的天花板和箱底或短暂下移， 待情绪稳定后，有反弹至该箱体中枢的可能，从目前价位上看，空间有望达30%。

    卖双方处于观望状态

    政策利空未尽，市场观望气氛渐浓。“限购正说明稀缺”调控难抑刚需推动的核心区域房价上涨；住房具有消费+投资双重属性，房企未来基本面有保障；新型城镇化动力仍充足，政策收紧引致行业集中度继续攀升，未来龙头发展可期；短期地产股将随部分城市调控细则进一步出台而承压。

    后续政策影响市场情绪

    面对强劲的房地产销售以及不断上涨的房价，国务院于几周前出台调控新政，即国五条。自那之后，房地产及相关板块的股票表现一直差强人意，不过房地产销售愈发强劲。同时，人们对于中国房地产泡沫破灭的担忧再度浮现。房地产市场的情况到底怎么样？好消息是国五条对今年整体房地产销售和建设活动的影响可能很有限。坏消息则是如果现行措施不奏效，政府可能将出台新的调控措施。尽管房地产活动全面复苏以及城镇化的推进应该会对房地产市场基本面起到支撑作用，投资者对于后续调控出台的预期则可能持续影响市场情绪。

    短期内，尽管房地产业存在一些不健康的因素，瑞银证券研究员汪涛并不认为会很快出现房地产泡沫的破灭。中期来看，政府迟迟不愿出台一些措施来改变支撑房地产业的基本面因素，包括全面征收房产保有环节税、改革城镇土地供应机制、调整较低的利率水平等。同时地方政府也热衷于推进房地产建设来作为加快城镇化的手段，这些都可能导致房地产行业出现投资过热和供给过剩的局面，并最终影响到整个工业部门。

    公司业绩将出现分化

    一季度以来，房地产板块静态估值在11.44到12.93之间波动，动态估值在9.07到10.32之间波动，估值波动区间收窄，同时，估值整体呈缓慢下行态势。这主要因为政策存在变数，市场处于观望。爱建证券研究员左红英认为，二季度，房地产行业基本面将由于惯性而维持向上的趋势，反应最为灵敏的销量会出现回调；而政策面将处于消化各部委和地方调控细则阶段。因此，行业调控的持续化和常态化，使得房地产上市公司的业绩将出现分化。

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