“金九银十”首周主要城市成交量环比下降17%

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       内容摘要：10日，中指院最新数据显示，9月3日至9日的一周内，虽然仍有八成城市楼市成交周均同比上升，但涨幅明显趋缓，且多数城市同比增幅有所减少。在监测的40个城市中，仅4城市同比涨幅超过150%，同比涨幅超过100%的城市也从上周的11个下降至8个，重点城市中，上海、天津由涨转跌，武汉也继上周之后跌幅继续扩大。

       房地产“金九银十”完成了首周作业。中指院数据显示，9月3日至9日的一周内，虽然仍有八成城市楼市成交同比上升，但增幅明显趋缓。环比方面，在中原地产监测的54个主要城市中，新建住宅签约量下降近17%，其中北京下降19.6%，广州下降21.4%，深圳降幅超过两成。

       与此同时，1至8月房地产投资增速等关键指标年内首次回升。专家表示，现阶段房地产行业探底特征明显，整体趋于稳定，信贷政策对于房价走势将起决定性作用。

　　成交

　　同比增幅收窄环比下降

　　10日，中指院最新数据显示，9月3日至9日的一周内，虽然仍有八成城市楼市成交周均同比上升，但涨幅明显趋缓，且多数城市同比增幅有所减少。在监测的40个城市中，仅4城市同比涨幅超过150%，同比涨幅超过100%的城市也从上周的11个下降至8个，重点城市中，上海、天津由涨转跌，武汉也继上周之后跌幅继续扩大。

　　在同比涨幅缩窄的同时，环比方面，也与之前几个月的高企不同，在进入“金九银十”后，成交量反而呈下降趋势。中原地产市场研究部统计数据显示，在上周监测的54个主要城市中，新建住宅总签约套数为54643套，相比上上周的65865套下调了近17%。值得注意的是，一线城市成交量下调更为普遍，其中北京新建住宅签约2275套，环比下调19.6%，上海微跌，广州下调21.4%，深圳等环比跌幅也超过2成。

　　与此同时，C R IC研究中心数据显示，过去一周，十大城市成交指数110.85，环比下跌26.36点，其中北京成交跌幅最大，为49.84%；其次是重庆，环比下跌34.68%。中原市场研究部总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，一方面，随着房企结束“以价换量”等优惠政策，使高性价比房源明显减少。另一方面，随着库存的下降，政策坚持调控的信号不断释放，也再次影响了购房者积极性。

　　“刚需对房价尤为敏感，价格高了就不买。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者采访时表示，目前刚需购房者的集中释放已几乎完毕，下阶段，需求不足是重点。“作为刚需来说，与投资客最大的不同就是有自己购房价格底线，不跟涨，因此若价格再次触及到刚需人群不能够接受的房价红线，则使他们再次陷入观望。”

　　的确，与之前很多人所预估的“量价齐升”不同的是，本周房地产市场处于“价升量降”。据21世纪不动产数据显示，进入9月份第一周北京二手房成交同期环比下降10%，商品房成交环比下降44%，继8月份之后继续呈下降趋势。但从价格方面来看，8月底北京二手房挂牌均价上涨1 .7%，进入9月第一周仍无下降趋势。值得注意的是，在经过5至8月的刚性需求集中释放后，房地产行业关键指标现转向迹象。统计局数据显示，1-8月全国房地产开发投资增速同比名义增长15.6%，增速比1-7月提高0.2个百分点，现首次上涨；房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)在连续14个月下降后首次回升，比7月提高0.07点；房屋新开工面积与商品房销售额也现首次上涨。与此同时，商品房销售面积与房地产开发企业土地购置面积跌幅也首度收窄。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，在经过前期长时间博弈后，房地产市场探底趋势愈加明显，走势日渐明朗，未来房地产市场将逐步趋于稳定。

　　房企

　　拿地积极性回升

　　事实上，随着交易额上涨，交易量下降幅度收窄，使企业回款增多，房地产企业投资热情加大。以房企拿地为例，1-8月份，房地产开发企业土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份缩小8.1个百分点；土地成交价款4800亿元，下降7.6%，降幅缩小9.3个百分点。

　　继续8月房企拿地积极性回升，9月仅过10天，各大房企已赤资近百亿元在一二线城市集中抢地。

　　9月10日，昆明市土地和矿业权交易中心集中挂牌出让11宗土地，其中，厦门建发以8 .2817亿元取得黑林铺村7宗城中村改造用地。而此前9月7日，华润置地经过激烈竞争击败万科和保利，以总成交价10.84亿元，竞得成都地块。富力地产以4亿元总价通过协议转让方式接手广州海珠城项目；泰禾集团以总价人民币5.65亿元摘得福州长乐市商住用地；路劲地产以底价5 .84亿竞得上海嘉定区一地。

　　9月6日，万科击败中海和保利，以总价为33 .06亿元摘得合肥庐阳区总面积达到775.34亩的超大连体地块，平均溢价率超过37%。9月5日，万科以13.65亿元竞得广州开发区开源大道以南地块；绿地以底价4.39亿元将佛山禅城区商住地块收入囊中；华润置地以总底价8.3亿元竞得温州瓯海区南湖两地块；荣盛发展以2.95亿元摘得常州地块。

　　值得注意的是，纵观成交地块，除万科以溢价37%取得合肥超大连体地块以外，其余多以底价收入囊中。

　　陈国强指出，企业集中拿地，一方面是由于上半年拿地过少，回收资金又较多，另一方面，在财政紧张的背景下，地方政府也开始务实，加速推出优质地块。

　　的确，自8月下旬，地方政府集中加大推地力度。8月29日，合肥市集中推出总占地面积达1755 .76亩的22幅土地。而在此之前，27日，温州市市长陈金彪表示，温州将推出52宗，总面积达3220亩的净地；杭州推出7宗土地；北京市集中公布11宗经营性用地。

　　而在资金回笼方面，中原数据显示，房企前8月累计销售2755亿，同比上涨16.4%。截至10日，已发布8月销售数据的首创、保利、碧桂园等10家房企，8月销售额合计404 .75亿元，环比上涨3.2%。

　　预期

　　“拐点说”再起

　　对于8月房地产相关数据出现反弹，杨红旭表示，作为房地产行业重要指标的，土地购置量、全国房地产开发投资增速、房屋新开工面积、国房景气指数，全部在8月首次出现反弹。这意味着，房地产有关数据8月全面触底，行业迎来真正拐点。

　　陈国强并不这么认为，他表示，仅是一个月数据向好，并不能简单定论成房地产市场拐点已到。但是，经过前期的探底过程，房地产行业触底特征已非常明显。

　　对于房地产未来价格，杨红旭认为，未来不会维持量价齐升的局面。他表示，市场经过去年的调整底部已经出现，从成交量来说，下半年仍将维持活跃。但价格方面，在宏观调控政策趋严的背景下，未来半年到一年内房地产价格将维持上下震荡，整体呈上升趋势，但幅度不会很大。

　　“信贷政策将成为影响‘金九银十’走势最主要和最关键因素。”张大伟认为，最近主要城市市场供应量的短缺已经逐渐影响市场，土地价格居高不下，使得金九银十开发商以价换量的积极性不高，三季度和四季度的降息或者降准的信贷政策，将明显影响购房者的积极性。

　　张大伟指出，虽然未出现金九开门红，但整体成交量也依然居于年内高位，因此，三季度成交量将创近2年来的新高。但是，价格方面，在限购和限贷政策的影响下，整体市场放大的幅度有限，价格大幅上涨的可能性非常小。

　　“下阶段调控政策仍将以‘稳’为主。”顾云昌认为，调控政策效果已经很明显，投资、投机需求已基本被排除。因此，楼市相对稳定健康发展，是近期的调控方向。“从现阶段来看，加大政策调整力度并不现实，调控政策仍将是对原有政策的坚决执行，对有执行偏差的立即进行整改。在此基础上，下半年楼市整体将保持稳定，防止房价反弹的同时防止经济过度下滑。”

　　值得注意的是，顾云昌同时表示，随着后备政策的完善，经济的好转，相关部门会加快推出后续中长期调控政策的步伐。

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