2015或成为楼市“退烧年” 房价失去大涨底气

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    本周，北京两个高端项目取得预售证，两楼盘价格均超过65000元/平米，这两个楼盘的取证被业内解读为自2015年年底阶段性实行的4万元预售禁令的松动;此外，北京市十四届人大二次会议闭幕，市政府工作报告对自住房产权性质的进一步明确。纵观近期楼市动态，有声音称 2015或成为楼市“退烧年”，房价失去大涨底气，但多个房企年初仍然扎堆抢地。

    2015或成为楼市“退烧年” 房价失去大涨底气

    18日，国家统计局公布了70个大中城市2015年12月以及全年的住宅销售价格指数数据。2015年的房价“成绩单”已经交出，已经开始的2015年房价走向将会怎样?

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，2015年的房地产市场总体特征就是震荡上行。由于各地并未严格执行调控政策，房地产市场出现明显回暖，尤其是一线城市房价出现了连续多月的较快上涨，虽然各地相继收紧调控政策，但也没能将房价束缚住。对于2015年，杨红旭认为将是房地产市场的“退烧年”，房价将会呈现高位震荡，渐趋降温的特点，但是总体仍将以上涨为主。

    中国人民大学公共管理学院教授黄燕芬认为，2015年房地产市场经历了一个前低后高，逐步回暖，房价明显上涨的过程，年初对于国五条调控效果的期待基本全部落空。2015年，由于调控的限制以及土地供应量的大幅增加，房价失去了大幅上涨的底气，上涨幅度应该明显趋缓。

    中国三星经济研究院研究员文华认为，2015年房地产市场最大的特点就是二手房和新房出现“各领风骚数月”的局面。上半年由于“国五条”税收政策的出台，二手房市场在政策生效前出现了“井喷式”爆发，主要城市前八月的二手房成交量超过了2015年全年，价格也出现了明显上涨。而在2015年下半年新房开始“领涨”房地产市场，一线城市连续多月房价同比增长速度超过20%。大量保障房的入市和并不宽松的资金链应该限制了2015年房价出现大幅上涨的可能。

    北京楼市"限高令"解禁 今年高端市场成交或大涨

    北京今年首批新盘供应“开闸”。据北京住建委官网预售商品房住宅项目公示情况显示，1月19日，共有包括泰禾北京院子在内的三个项目取证。其中两个为高端住宅类产品，两楼盘取证价格均超过65000元/平米。

    2015年11月初，北京市住建委重申房价严控措施，明确2015年年底前，大幅涨价楼盘不予批准预售;单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证，被业内称为“限高令”。而此番这两个项目的取证，被业内解读为自2015年年底阶段性实行的4万元预售禁令的松动。

    对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，虽然禁令放开，但是为避免出现阶段性成交均价大幅上涨的问题，之前堆积的已具备入市条件的中高端项目不可能一次性放开，而是会在未来数月当中逐渐放行。

    不过，高姗认为，在众多排队的高端住宅项目中能率先取得预售许可证，与其在销售价格上做出的让步不无关系。对于项目价格的管控在未来一段时间内仍将持续，而排队项目若想尽快取证入市，那么在项目定价方面仍需更加谨慎。

    据悉，去年12月份，在房企营销策略的转变下，北京楼市供应结构也出现了较大调整，中高端项目与商住项目成为供应主力，因此今年1月份楼市成交结构也由此向中高端及商住项目偏移。

    亚豪机构副总经理任启鑫预计，2015年，北京刚需项目或将趋减，商住项目及中高端项目的供应比例很有可能将持续增大，抢占自住型商品房及保障房无法覆盖的部分刚需以及改善型需求。

    中原地产首席分析师张大伟也表示，2015年拍出的高价地项目将在2015年陆续入市，预计高端市场将依然保持成交量大涨，售价微涨的趋势。

    尚无城市表态房价调控目标是否实现 问责恐难兑现

    2015年3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》公布，第一条就是“完善稳定房价工作责任制”。

    按照这个通知，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，都要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标。

    要是完成不了这个目标呢?上述通知要求建立健全稳定房价工作的考核问责制度，但对具体的问责制度并无明确表述。

    按照国家统计局的数据，京沪广深同比年度涨幅都超过了20%，最高的是上海，同比涨幅达到21.9%。这是2006年统计局公布房价指数以来，新建商品房住宅指数首次出现4个一线城市全部同比年度涨幅超过20%的情况。

    无论怎么说，超过20%的同比涨幅都难于被定性为“保持交易价格的稳定”、“保持房价基本稳定”。

    对35个城市的数据进行了梳理，结果显示，新建商品住宅价格同比年度涨幅超过20%的有4个，涨幅在10%~20%的有19个，涨幅在8%~10%的有8个。只有海口、贵阳、昆明、宁波4个城市新建商品住宅价格同比年度涨幅低于8%。

    在中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强看来，各地出台房价控制目标本身就是把房地产调控问题简单化了，因为影响房价的因素太多。“很多时候往往是前一年，甚至是前几年的土地供应计划、货币投放计划等等因素造成的。”

    这样的背景下，地方政府出现没有实现承诺的房价控制目标时，问责很难进行。

    “很多官员会说房价上涨幅度大不是自己造成的，会拿出很多理由来证明这一点。这就非常尴尬。”陈国强说，这几年下来，基本看不到因为房价控制目标未完成的问责，原因可能就在这儿。

    而在中国社科院经济所研究员汪丽娜看来，即使有了统一的统计口径和标准，真正执行问责也很难。

    北京自住商品房明确为共有产权

    近日，北京市十四届人大二次会议闭幕，政府工作报告共修改20处，其中对于“自住商品房”的表述明确为“共有产权性质”。

    在涉及自住型商品房性质的条款中，报告做出的具体修改为，将“推行2万套自住型商品房”修改为“推行2万套共有产权性质的自住型商品房”。相应在今年的工作中，将“推进自住型商品房建设”，修改为“推进共有产权性质的自住型商品房建设”。

    北京市住建委相关负责人说，自住房和共有产权二者的含义是一致的。政府工作报告提出共有产权性质的自住型商品住房，是对自住房产权性质的进一步明确。自住型商品住房的销售均价，比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右，在出让土地时提前锁定。购买后，原则上5年内不得转让;5年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。因此，自住型商品住房具有共有产权的特征。

    在两会上，副市长陈刚也对自住房的共有产权进行了浅显易懂的解释，“自住房的价格会比市场低30%，甚至50%。比如一个人只有100多万，200万，虽然当地的市场房价需要两三百万，但他也能买房。差的那一部分钱怎么办，就是实行共有产权，你先买，国家给予支持，你自己先住，如果再上市，首先政府优先收购，或者是根据共有产权比例把政府那部分收益拿走。这样没买到的人也不亏，买到的人也不得利。”

    房企年初扎堆抢地 大佬逐鹿京城争取良机

    去年飘红的销售业绩和去年底土地供应的增加，使得年初各大房企积极储备土地资源。与此同时，面对未来不可知的风险和今年市场新增的变数，争取拿地窗口期积极储备粮草，也是众多房企在年初扎堆抢地的关键。

    北京市国土资源局近日表示，2015年将继续加大全市住宅用地供应，其中40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，而商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。

    此外，国土资源部部长姜大明1月10日在全国国土资源工作会议上说，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，这对于三大城市群的核心城市来讲，尤其是一二线城市，由于短期内工业土地供应规模受限，工业用地地价会上涨，同时，存量工业性质用地通过流转方式进入住宅用地市场的可能性大幅降低，相对应住宅用地新增的空间也会受限，地价势必会继续上涨。

    “虽然去年北京出让了大量宅地，但是之前连续三年的土地供应缺口，使得房企土地储备的增量仍然无法补足房企普遍出现的库存缺口”，亚豪机构副总经理任启鑫称，而今年自住商品房的推出又对土地市场形成了巨大冲击，2015年成为房企最后一个实质意义上的土地丰收年，后续土地增量的前景并不乐观，这都令优质地块尤其是一线城市的土地变得更加宝贵。 

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