2015年“国五条”未能限制楼市涨势

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    内容摘要：2015年上半年，重点监测的30个城市中，有28个城市成交面积同比2015年上涨，其中温州涨幅最大达152.62%。2个城市同比下降，其中苏州下降43.51%，贵阳下降3.18%，重点城市同比2015年上半年均有不同程度上涨。

    楼市看涨似乎已成国民共识，但到底会涨多少，大家众说纷纭。持续抱持房价下降看法的专家学者依然不少，可惜房价上涨这个不争的现实一次又一次赤裸裸地摆在国民面前。2015年没有出台相关重大调控政策，房地产投资也相对低迷，但年末房地产交易量却大幅放大。2015年全国楼市，单是上半年就显得热闹非凡。各地掀起2015年楼市预测热潮，2月20日“国五条”驾临，郭建波与任志强以“裸奔”为赌注打赌房价涨降趋势，3月各城市迎来成交井喷，5月掀起抢地热浪，6月传出银行“钱荒”……全国楼市上半年可谓动作频频，吸引无数目光，牵动着全国人民的心弦。动作频频是不是就意味着开发商大获丰收呢？全国楼市走势如何？我们来一探究竟。

    成交 呈“过山车”态势 整体以上涨为主

    4月25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合主办的“《房地产蓝皮书No.10》新闻发布会”在北京举行，房地产蓝皮书指出，房地产市场供需总量和结构矛盾积累多年，2015年调控难度进一步增大。事实是否的确如此呢？

    据中国指数研究院监测数据显示，2015年上半年，重点监测的30个城市中，有28个城市成交面积同比2015年上涨，其中温州涨幅最大达152.62%。2个城市同比下降，其中苏州下降43.51%，贵阳下降3.18%，重点城市同比2015年上半年均有不同程度上涨。据了解，作为一线城市的北上广深都出现了涨幅不一的情况，2015上半年，北京成交62292套住宅，总成交面积为661.83万平方米，同比上涨24.75%；上海成交79425套住宅，总成交面积为849.59万平方米，同比上涨43.08%；广州成交47831套住宅，总成交面积为552.19万平方米，同比上涨26.97%；深圳成交25758套住宅，总成交面积为235.25万平方米，同比上涨49.51%。

    2015年“国五条”当家，全国一线城市首当其冲成为限价、限购、限贷的“城市榜样”，然而即便是“被限”最厉害的北京也呈现成交上升的态势，在真实的数据面前，不难看出“上涨”始终是楼市主调。此外，重庆位居榜首，成交了121160套住宅，武汉紧随其后，以90782套住宅屈居第二。

    虽然上涨是2015年上半年的定论，但期间并不是每个月都平稳向上。据统计，2015上半年，一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现一致规律：同比2015年，1月成交大涨，2月环比下跌，3月“国五条”总则出台，多个城市受“抢搭末班车”效应影响，同比上涨，一线城市涨幅超过80%，4月政策收紧，成交下降，5月持续下降，6月一二线城市成交与5月保持稳定，同比去年仍呈下降趋势，涨涨降降，被业内人士戏称为玩“过山车”，但最终数据仍以上扬为主。

    价格 70个大中城市九成上涨

    据国家统计局日前发布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，70城中房价环比上涨的达九成，同比来看，仅温州一城下降。而广州房价在连续5个月领涨全国后，6月份终于不再居首，但仍为亚军，同比涨幅为16.5%，环比涨幅则为1%。

    据中国指数研究院发布的《中国主要城市住宅市场交易情报》显示，2015年上半年，重点监测的30个城市中，5个城市成交均价同比下跌，但更多的是以攀升为主。上海上半年住房均价约为18880元/平方米，同比上涨26.72%；广州均价约为13699元/平方米，同比上涨16.14%；深圳均价约为21480元/平方米，同比上涨21%；而北京1－5月均价约为19091元/平方米，同比上涨8.25%。

    业内人士分析认为，2015上半年新增房产供给将相对偏紧，而存量住房供给则取决于调控政策走向，就全国平均状态而言，持续的求大于供是推动价格上涨的重要因素。《房地产蓝皮书No.10》副主编李恩平认为，2015年房地产市场交易取决于具体政策措施选择和执行力度，如严格执行20%个税政策将压缩存量住房供应，短期内加剧供不应求的市场格局，可能助长房价增长。而北京在“国五条”出台后，自行补充措施使调控力度再度加码，如相继将公积金、商业贷款购买二套房的首付比例提高至70%，专家分析认为，这可能是影响北京住房均价仅是小幅上行的原因。但在另一方面来看，就是国家的调控政策有所见效，房地产市场调控长效机制有望逐步完善。

    针对此前郭建波与任志强以“裸奔”为赌注打赌房价涨降一事，最终3月平均房价同比上涨3.07%，郭建波发微博表示，的确属于任志强去年底放言的暴涨，为了不给北京添乱，自贴媒体裸图践约。其实早在年初任志强就向媒体表示过判断依据：“现有的库存大概在3月份以前就能基本上消化得差不多，而新的供应却还没有看到，所以3月份以后可能出现房价暴涨。”同时著名经济学家茅于轼也预测：“2015年房价还会温和上涨。”在他看来，投资渠道匮乏、土地有效供给不足是房价坚挺的重要原因。这也与房地产蓝皮书“房价可能存在持续的增长空间”的轻微上涨预测有所呼应。

    土地 市场供求明显上升 量价齐涨出人意料

    房地产蓝皮书曾指出，2015年房地产用地供应总量将会稳中有增。业内人士曾分析认为，由于一线城市土地供应不足，以及各地优质地块供应紧张，再加上较为宽松的货币环境，预计2015年地价会继续攀升，且地域差别仍将存在：一线城市及部分重点二线城市供应短缺，地价上涨压力较大；大部分二三线城市供应充足，地价上涨幅度不会太大；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，地价将保持平稳，个别城市甚至会存在下行风险。而房地产市场调控政策预期的持续性和稳定性将有利于地价维持相对平稳的态势。此前不少媒体也分析认为，受制于当前宏观经济形势、政策背景，以及去年待开发土地存量较大，已供土地开发建设速度加快影响，未来房屋供应量有望持续增加，房地产用地交易量可能不会大幅上升。

    据中国指数研究院近日发布的《中国300城市土地市场交易情报》显示，1－6月，全国300个城市共推出20151宗土地，推出面积77400万平方米，同比增加13%，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）6224宗，推出面积27202万平方米，同比增加了27%。在成交价格方面，1—6月成交楼面均价为1078元/平方米，同比上涨37%，其中住宅类用地成交楼面均价为1469元/平方米，同比上涨31%。

    此外，今年上半年，重点一二线城市供需节奏加快，近期优质地块批量入市导致地价走高之余，住宅用地供求量同比上涨。据悉，6月10日重点城市除深圳外均有住宅用地入市，其中武汉推出162万平方米，为本月供应量最大城市。10重点城市中，除广州、深圳、武汉、成都外，住宅用地累积供应量均超过去年同期，同比涨幅最高的城市为杭州、北京和上海，涨幅分别为831%、654%、121%，如此惊人的涨幅，又岂是房地产蓝皮书一句“稳中有增”即可敷衍了事。近年来社科院屡屡预测错误，被民间戏言比不上“任大炮”。

    中指院认为，在经济复苏基础不稳的宏观环境下，将以货币政策和房地产调控维稳为主；市场供应将加大，促进下半年量价上行，但增速放缓，下半年推盘量季节性加大，全年增长无忧；一二线城市短期受限于政策，但中长期优势依然突出；三四线城市下半年供求释放力度大，但潜在供应过剩的风险不容忽视。

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