北京重启房价＂封顶＂出让方式

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    内容摘要：2015年的土地市场，由于房企拿地信心较高，一线城市吸引力相对增强以及优质地块出让数量增多等，整体楼面地价有所走高。但是政府部门也通过积极调整地块出让时机，采取相关限价措施来平抑地价。

    9月4日下午，北京土地市场再现房企之间的抢地大战。被称为北京土地市场“绝版地块”的两宗土地先后出让，引发了包括融创、恒大、中海等多家企业之间的激烈角逐。在查询出让信息时还发现，两宗地块各有特点：其中曾被称为“准地王”的农展馆地块此番是“降价复出”；而豆各庄地块则是北京市在时隔三年之后，重启“限房价、竞地价”出让方式的一宗地块。此外，北京前8月土地出让金已经超过去年全年收入。对此，业内人士分析指出，在平均地价持续上涨的情况下，“降价地王”和“限房价”地块被安排在同一天出让，昭示了北京有意抑制地价的良苦用心。

    降价

    “准地王”复出下调起始价

    4日下午，首先进入现场出让环节的是位于朝阳区东三环农展馆北路8号0304-622地块，这是一个住宅混合公建的用地项目，也是该地块第二次面向市场。去年11月，北京市首次挂牌出让农展馆地块，当时的公告信息显示，该地块规划建筑面积为59152平方米，起始价为20亿元。

    如果按照当时的起始价计算，最终的楼面地价则达到了3.38万元/平方米，远超此前全国单价地王万柳地块的起始价2.4万元/平方米。因此业内分析指出，该地块极有可能成为继万柳之后的新地王，项目建成后的销售价格也将超过6万元/平方米。

    不过，由于当时北京等一线城市土地市场“高价地块”频出，引起国土部的注意。国土部土地利用管理司司长廖永林为此曾指出，在努力保持地价信号平稳，避免出现所谓“地王”误导市场方面，国土部要求对于可能出现的“高价地”，各地可以采取“进一步严格市场准入条件、暂停交易”等措施。

    廖永林当时表示，国土部正在密切关注各地土地市场近阶段的高价地，其中就包括北京土地局挂牌的“农展馆地块”。他还说，自己曾专门去现场看过该地块，并且进行了相关调查工作。

    此后第二天，北京国土局紧急发布公告，宣布暂停“农展馆地块”出让工作。当时有分析指出，农展馆地块延缓出让的主要原因是国土部刚刚宣布要求各地“平抑土地市场价格的异常波动”，暂停出让后，可以避免在市场升温的情况下起到推波助澜的作用。

    在“雪藏”8个多月后，该地块于今年8月21日开始正式挂牌并接受网上竞价。不过，此次的起始价格为18亿元，比第一次降低了两亿。

    在竞拍现场，融创、中海、合景泰富、住总、和裕、懋源等多家房企展开了对该地块的激烈争夺。随着融创的报价“触及”价格上限，现场转入竞配建医院面积阶段。有分析人士表示，如此迅速地达到价格上限，在热点地块中亦少见。

    最终，这宗“三环绝版地块”被融创以21亿总价及建27.8万平方米医院面积夺得，折合楼面价超过7万元/平方米，高于此前朝阳孙河的楼面价，成为北京土地市场新的“单价地王”。

    融创副总楼艳青表示，该地块价格在意料之中，可以接受。尽管是单价地王，但是由于是一宗“绝版地块”，符合企业的发展战略。

    限价

    重启房价“封顶”出让方式

    继农展馆地块之后，进入现场竞价环节的是“朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块”。出让信息显示，该地块规划建筑面积29.46万平方米，其中包含5.15万平方米的公租房，其余的24万平方米以上的面积将以限价房的形式建设。

    该地块起始价为24.5亿元，竞价阶梯为1300万元。值得一提的是，这也是北京今年首宗“限房价竞地价”地块。出让条件要求，“本次出让宗地中除‘公共租赁住房’外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内”。

    这意味着，豆各庄地块在出让之初，便限定了未来开发成产品后的商品房部分售价不能超过22000元/平方米，所以企业在拿地竞价过程中，必须综合考虑土地价格是否在合理成本之间，以及剩余多少利润空间。

    中原地产市场研究部总监张大伟，“相比其他方式，‘限房价、竞地价’这种出让方式不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用”。

    事实上，最早的“限房价、竞地价”方式出现在2010年的北京土地市场。当时，由于北京为了控制土地价格，尝试在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商必须根据自己成本和合理利润竞争土地价格。

    两年后，重新以“限房价、竞地价”方式出让的豆各庄地块依然引起了恒大、中海、中铁建和首开联合体等9家企业参与现场竞拍，恒大、中铁建、首开联合体之间的竞争最为激烈。

    最后，恒大地产以总价40.4亿竞得豆各庄地块，业内测算，该地块的楼面价为1.66万元/平方米。亚豪机构的分析数据显示，豆各庄地块最终销售限价为22000元/平方米，而其周边富力又一城的二手房价格在25000元/平方米至26000元/平方米左右，4000元/平方米左右的价格差使得其销售对象范围备受关注。

    信号

    有意抑制土地价格

    北京国土局日前发布相关公告显示，截至8月底，北京土地市场共成交经营性用地约948公顷，为去年同期的3.7倍，其中住宅用地约722公顷，为去年同期的4倍。经营性用地成交总额约1009亿元，创历史同期最高水平。

    国土局在公告里还指出，年底前还将继续加大普通商品住宅用地供应，特别是加大“自住型、改善型普通商品住房”用地供应，做到住宅用地“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”。但为了有效控制居住用地地价，目前居住用地挂牌出让均采取“限地价、竞配建政策性住房”的出让方式。

    亚豪机构副总经理任启鑫说，豆各庄地块是今年来首宗真正意义上的“限房价、竞地价”的商品住宅地块，这类地块由于限定了最终的销售价格，因此对于项目运营来说存在一定的局限性。他认为，在今年首次试水之后，“限房价、竞地价”类地块在剩下几个月还有望陆续推出，从而实现稳定购房者预期、平抑房价的效果。

    链家地产张旭则说，2015年的土地市场，由于房企拿地信心较高，一线城市吸引力相对增强以及优质地块出让数量增多等，整体楼面地价有所走高。但是政府部门也通过积极调整地块出让时机，采取相关限价措施来平抑地价。

    “比如在市场较为火爆的时期暂停相关低价地块的出让，在一些优质地块出让时，设置最高竞价上限转而竞拍公租房面积，设置商品房等。从效果来看，对稳定土地市场，引导开发商进入保障房建设环节，发挥了积极作用”。但张旭同时指出，“目前这种出让方式占比较小，对于稳定购房群体预期还很难起到实质作用”。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉，通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的态势，满足中低收入者的住房需求。他还认为，“限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主流，也是政府差异化调控不同市场的结果。

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