房地产业调控 ＂去行政化＂成新方向

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    内容摘要：房地产调控长效机制是指在完成住房信息联网、不动产登记等长效机制的基础工作下，从土地、金融、财税等方面进行改革，而改革方向便是调控更加市场化。

    重在“去行政化”，改革涉及土地、金融、财税等方面

    “国五条”实施已过百日，房地产市场初显平稳，但值得注意的是，虽然住宅成交一度有下降趋势，但房价却始终坚挺。与此同时，土地市场爆发式增长，多地频繁刷新的“地王”也让人们再次考量调控政策的延续性。

    相关内部会议透露将加快研究包括土地、金融、财税等方面的房地产中长期调控政策。在研究的众多调控政策中，“去行政化”将成为未来调控方向。

    据了解，“房地产调控长效机制”由发改委、住建部、国土部、财政部、税务总局、银监会共同参与研究制定。

    据接近内部人士透露，未来房地产调控将在加强落实现有短期政策力度的背景下，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制。“一方面短期政策频繁出手，多次运用后调控效果在减弱;另一方面，短期政策需随着市场波动而调整，不能长期运行。因此，现阶段亟待能够长期执行的调控政策出台。”

    上述人士表示，房地产调控长效机制是指在完成住房信息联网、不动产登记等长效机制的基础工作下，从土地、金融、财税等方面进行改革，而改革方向便是调控更加市场化。“主要进行制度建设，尤其是以金融、财税、信贷手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的，弱化行政干预。”

    上述人士具体解释说，土地方面包括土地出让制度改革与土地二元结构改革。现阶段土地出让大多数仍为价高者得，土地出让金一次性付清，部分开发商囤地以待升值。因此，建立土地出让长效机制，对土地类别与作用划分更加细化，供地可选年租形式收取土地价款。

    这样不仅可以降低后期购房者初始成本，也可以使地方财政资金来源长期化，并可以根据市场现状对租金进行有限浮动，真正体现土地价值。另外，由于我国的土地二元结构，农村集体建设用地不能自由入市交易，在土地资源稀缺的背景下，应改变土地供应模式，减少用地闲置，增加土地有效供应。

    从市场看，土地稀缺导致近期多地“地王”频繁刷新。中指院数据显示，6月全国300个城市成交楼面均价1235元/平方米，环比上涨14%，同比上涨44%。溢价率方面，1至6月全国300个城市土地平均溢价率为15%，较去年同期增加10个百分点;住宅类用地平均溢价率为17%，较去年同期增加13个百分点。

    金融政策方面，应改变房地产企业融资模式，加大企业直接融资比重。“我国还没有真正意义上的房地产金融，世界通行做法是房地产企业进行直接融资，而我国房企主要依靠银行贷款进行间接融资。”上述人士表示，直接融资与间接融资的条件、融资成本、便利性都不一样。房企直接融资是风险自担的，风险性和金融活动、资金成本相关，企业需要根据自身情况，选择短期、中期、长期的不同类型、不同融资成本的资金组合，从而使银行风险降低。

    事实上，市场已有房地产企业再融资有望有条件开闸的传闻。近日，证监会对房地产企业融资政策的表述，从“已暂缓受理房地产开发企业重组申请”变为“对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。”这一表述的变化，被市场看作房地产企业再融资有条件放开的信号。

    在财税方面，上述人士称，改变现阶段以卖地为主要收入来源的地方财政体系，逐步扩大房产税试点。

    住建部政策研究中心原副主任王珏林在接受采访时表示，房价越高、矛盾越突出，越是出台房地产调控长效机制的好时机。应加快研究出台长效机制，逐步解决房地产市场长期面临的问题，确保房地产市场稳定健康发展。

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