2015年，房地产调控长效机制有望取得实质性进展

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    2015年，万科、绿地、万达等巨头进军海外，国内开发商的资产配置，出现引人关注的变化。

    刚刚进入2015年，嬗变仍处进行时。2015年1月8日，绿地宣布，投资12亿英镑，在英国伦敦开发两个住宅项目；1月24日，大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦宣布，投资20亿英镑至30亿英镑，在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。

    仲量联行称，2015年中国企业逐渐在全球房地产市场，尤其是在英国、美国和澳大利亚增加投资，而绿地集团在伦敦的举动，标志着中国房企2015年的海外投资活动已拉开帷幕。截至2015年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国2015年的海外房地产投资额较2015年增逾30%。

    国内开发商纷纷进军海外，这对国内楼市意味着什么？自己用脑。

    预言二　长效调控机制浮现

    2015年，房地产调控长效机制有望取得实质性进展。

    在过去一年的楼市调控中，决策层曾提出过诸如“两个促使”（促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道）的调控发展目标。有分析人士认为，中央对待房地产的态度已经从“强调行政调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制，都将进行相应的市场化改革。

    首创集团董事长刘晓光预测，在市场分化的现实背景下，地方调控的自主权将增加，楼市调控将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策。

    中国房地产学会副会长陈国强的观点是，新一届中央政府自上任以来，淡化、低调处理房地产，今后的楼市调控不会再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，不会再统一发号施令、一刀切，而会突出地方政府在调控中的主体作用和主体责任。

    住建部政策研究中心主任秦虹认为，对房企而言，眼下多研究房地产市场的发展规律，比研究下一步会出哪样的调控政策更重要。“在人口结构里面，通常是‘20岁到49岁的年轻劳动力’，以及‘35岁到40岁的高储蓄人口’对房地产的贡献最大。未来，中国的房地产市场还有很多机会，只是这些机会因为人口结构的变化而跟以前有所不同。”

    预言三　开发商重回一二线城市

    5年前，多数全国性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到3年前基本都有了“百城计划”，或者更宏大的城市进军规划。到2015年，历经上一轮宏观调控之后，企业又开始重新聚焦，典型如过去以三四线城市为主战场的恒大，2015年以来也开始布局一二线城市。2015年，这一趋势继续，恒大在上海预计会有多达4个项目面世。

    研究中心数据显示，近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅6.9个月。二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。

    花样年控股集团董事局主席潘军断言，由于一线城市的供应量不足，而需求极大，所以一线城市房价会延续涨势。二线城市则是一个比较平稳的、缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压力比较大，房价保持平稳，可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势。

    预言四　地产“金融化”

    1月24日，恒大地产在港交所公告，2015年11月13日至2015年1月24日期间，该公司通过子公司，在市场上买入约4.027亿股华夏银行股份。

    这并非个案。绿地集团与上海农商银行，侨鑫集团与华兴银行，泰禾集团与海峡银行，合生创展与北京农商银行，新湖中宝与温州银行，香江集团与广发银行，北京城建与锦州银行，开发商入股银行声此起彼伏。

    开发商缺钱了？不！部分业内人士的观点是，开发商入股银行，并非看中关联银行的融资便利，事实上，受制于银监会对于银行关联交易的管控，开发商入股银行后可获得的融资便利很有限。开发商看重的是，银行为其上下游企业做供应链融资的业务空间。

    说得很白了，开发商是为了少帮产业链“垫资”，让银行代劳。

    据不完全统计，目前“涉银”的房地产上市企业已有约30家。不出意外，这一趋势无疑会在2015年得到延续。

    预言五　不动产统一登记制度上路

    建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是产权管理体制机制的重大改革，2015年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。

    按国务院要求，2015年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度。对于正常的商品房此举并无影响，原本就属合规登记；而对于各种灰色房屋，以后会逐步纳入正规登记程序，会暴露某些不合规的事实。比如在部分资源型城市，某些大型矿产国企所建的大量房产，皆没有进行合规登记，就卖给本单位职工甚至非本单位人员。

    预言六　个人住房信息系统联网

    原计划去年6月底完成500个城市联网，最终还是泡汤了。这事不仅涉及技术问题，更多的还是人为障碍。

    即便阻力重重，此事还会继续推进，这是一项基础性工作，国家必须掌握全国住宅的“家底”，这也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的前提。随着这一进程的推进，势必抑制部分灰色的多套房需求，中短期内会有少量出售二手房的行为发生。

    预言七　房地产税立法

    中共十八届三中全会提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”。这再次宣示，中央推进房地产税改革的决心是不变的。财政部部长楼继伟的解读是：减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。

    说明白点，房产税继续推进。由于提出要立法，也即要走人大流程，那么在立法之前，不可能全国铺开，而立法需要好几年时间。

    不过，立法之前，依然可能扩大试点范围，先试点后立法，这是改革的“常规打法”，2015年推出第二批试点城市的可能性依然较大。

    预言八　融资成本激增

    仅2015年1月份的前20天，就有世茂、富力、旭辉、绿城、华南城等房地产企业发布海外融资计划，总额超271亿元人民币。

    除了融资金额，融资成本也是个值得注意的现象。2015年同期，房地产企业海外发债融资成本，一般在5%左右；而万科在2015年4月份所发美元债，年利率只有2.6%。

    有投资界人士提醒，海外融资大部分是美元融资，美元兑换成人民币需要周期，去年做的美元融资，到今年年中以后再融资，用来偿还旧债比较合适。

    预言九　养老地产爆发

    养老地产爆发，这是个近几年一直在发酵的话题，尽管眼下仍看不到真正的爆发点，多数养老地产项目，养老是幌子，圈地才是目的。

    2015年12月24日，保利地产对外宣布长期养老战略规划。当天，保利地产董事长宋广菊对外说，保利地产计划全产业链切入，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地，保利地产已有6个养老产业项目在建。

    包括万科、保利、招商、金地、远洋等在内的品牌房企，目前都涉足了养老地产的开发。险资也不甘落后，纷纷在全国范围内布局养老地产项目，平安、新华、泰康等保险公司加紧脚步，圈地建设养老社区。

    据不完全统计，全国已有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开披露的养老地产项目数量也已超过百个。按研究机构的说法，这些远不能满足市场需求。同策研究数据显示，预计2015年，全国城市商业化养老机构的潜在需求为：自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照单个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上需要至少建设4500个项目。 

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