浅谈房地产开发企业项目成本控制

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

     摘要：文章从工程设计、项目实施等方面简单阐述了如何对开发项目进行成本控制和管理。
     0 引言
     在市场经济时代，当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。商品住宅作为一种特殊商品，当基本的元素如房型、环境、外形等都已被市场理性选择，在如今房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。
     合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同。但笔者认为房地产开发项目成本控制应有二个关键阶段：设计阶段和施工阶段。
     1 项目设计阶段，成本控制的重头戏
     项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段;在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：
     1.1 项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济合理性和技术先进性”间的关系，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。
    1.2 初步设计完成后，房开企业技术部门要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要;再如环境配套设施，是否从 “以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，根据现代人的生活习惯在建筑设计时将功能分区相对集中，建筑尺寸尽量采用经济尺寸;另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工;其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。
    1.3 施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。限制和控制对工程造价影响大的内容。实施限额设计，在满足设计质量的前提下，通过优化设计，限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标等对工程造价影响大的内容。由其要注意以下几点：①建筑结构形式的采用。在满足抗震及安全功能的前提下，根据建筑物特点尽量采用成本较低的结构形式。通过进行全面测算比较后选择混合结构或框架结构。②基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择。合理选择桩的型号、桩径、桩长、基础形式、埋置深度，避免在施工时出现超深或返工现象。③结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋;比如对现浇板不分开间大小，设计统一厚度及配筋，这是十分浪费的。④结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。
    2 施工阶段是项目成本控制中的另一个关键阶段