关于进一步明确建筑面积计算若干问题的补充规定

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各有关单位：

为了进一步规范建设项目报建中建筑面积计算的有关问题，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）、宁规字[2006]133号“关于执行建筑面积计算规范有关问题的通知”、宁规字[2007]021号“关于进一步明确当前建筑面积计算中若干问题的通知”，针对今年以来新出现的情况，现就相关问题规定如下：

一、与阳台相连、且底板标高与阳台一致的附属构件（如花台、设备平台等）并入阳台，参与阳台一并控制。

二、仅有部分空间对户外直接开敞的阳台，其开敞部分按其水平投影面积的1/2计算，不开敞部分计全面积。

三、建筑物设有挑廊、走廊、檐廊、建筑物间架空走廊，其楼层有柱的，按柱外围水平投影面积计算建筑面积；无柱的，按水平投影面积的1/2计算。

四、建筑单体含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样，以确定构造形式及其窗台高度。飘窗与室内楼地面高差达到0.30米、其平均进深小于1.20米的，不计算面积；平均进深超过1.20米的，按水平投影面积的1/2计算，且建筑间距控制自飘窗外沿起算。飘窗与室内楼地面高差小于0.30米、且窗洞高度达到2.20米的等同于落地飘窗，按水平投影计全面积；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面积的1/2计算。

五、架空层为多、高层建筑的地面首层，除因结构、安全的要求而必需存在的落地垂直构件外，因其他填充物影响造成架空层开敞面实际无法连续的，长度不得超过标准层周长的1/3，否则计入容积率面积计算。

六、穿过建筑物底层的通道，中间不设柱子、不设门，且地坪与室外交通道路相接（总图中应具体标识），不计算建筑面积。

七、设有下沉空间的建筑，下沉空间（未遮盖位置）平均进深小于4.50米的，其迎向下沉空间的建筑内部空间按地下建筑面积计算；平均进深超过4.50米的，其迎向下沉庭院的建筑内部空间按照单一功能空间作为地上建筑面积计算，单一功能空间进深超过9.00 米的按9.00米控制，其余部分仍按地下建筑面积计算。

以上规定自发布之日起执行。宁规字[2006]133号、宁规字[2007]021号文中内容与本规定不一致的，以本规定为准。

二ＯＯ八年十月六日

抄送：市建委、市房产局、市国土资源局、市人防办、市白蚁所

南京立法规范飘窗及花台面积计算办法

大飘窗、架空走廊，这些以往计算面积的灰色地带，今后要被“斤斤计较”了。日前，南京市规划局出台了《关于进一步明确建筑面积计算若干问题的补充规定》，明确对一些飘窗以及花台的面积计算办法。

    开发商钻空子“偷”面积

    由于飘窗、架空走廊、阳台等建筑部分形式多样，之前如何计算面积未有明确说法。因此，不少开发商打出“大飘窗全部赠送面积”等旗号，将不计入房产证上的飘窗面积，作为“人情”赠送给购房者，以吸引购房人。实际上这些飘窗的建设成本，早已经分摊到了房价里面。另外，开发商也是从政府的规定建筑面积基础上，“偷”来一部分面积为己所用。

    昨日出台的《关于进一步明确建筑面积计算若干问题的补充规定》，对此前未能详细规定的建筑部分，进行了详细的面积计算规定。这个政策出台之后，开发商想“偷”面积就没那么容易了。

    只有一种飘窗不计算面积

    大大的飘窗设计是现在不少楼盘宣传中吸引眼球的一大卖点，但今后这一设计想钻面积计算的漏洞就不那么容易了。这一补充规定出台，只有一种设计飘窗是完全不计算面积的，即飘窗与室内楼地面高差达到0.30米、其平均进深小于1.20米的，不计算面积。

    该通知对飘窗的面积计算作出了具体规定。建筑单体含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样，以确定构造形式及其窗台高度。分别需要计算面积的计算办法是：平均进深超过1.20米的，按水平投影面积的1/2计算，且建筑间距控制自飘窗外沿起算。飘窗与室内楼地面高差小于0.30米且窗洞高度达到2.20米的等同于落地飘窗，按水平投影计全面积；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面积的1/2计算。

    全封闭阳台计全面积

    这一补充规定的另一大变化，就是对于阳台面积的测算将更加计较，特别值得注意的测算办法是，首先，要将与阳台相连且底板标高和阳台一致的附属构件(如花台、设备平台等)并入阳台，参与阳台的面积测算。其次，仅有部分空间对户外直接开敞的阳台，其开敞部分按其水平投影面积的1/2计算，不开敞部分计全面积。

    架空走廊无柱子的计一半面积

    架空走廊也精确划分了需要计算面积的两种情况：建筑物设有挑廊、走廊、檐廊、建筑物间架空走廊，其楼层有柱的，按柱外围水平投影面积计算建筑面积；无柱的，按水平投影面积的1/2计算。

    对于架空层的面积要不要计算，这一新规定作出了详细解释，如果架空层为多、高层建筑的地面首层，因结构、安全的要求而必需存在的落地垂直构件可以不计面积，而因其他填充物影响造成架空层开敞面实际无法连续的，就看其体量大小了。如果其长度不超过标准层周长的1/3可以得到“豁免”，一旦超标就要计入容积率面积计算。

    此外，该新办法明确，如果穿过建筑物底层的通道，中间不设柱子、不设门，且地坪与室外交通道路相接，不计算建筑面积。