生态节能建筑在房地产开发中的应用分析

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生态节能建筑在房地产开发中的应用分析
蔡北宁
工作单位：济宁市建筑设计研究院大嘉房地产开发有限公司    邮编：272025
摘  要：  随着人民生活水平的日益提高，能源、环境矛盾日益突出。生态节能建筑技术的应用给房地产业提供了一个重要的发展机遇。本文通过马斯洛需要层次理论探讨了生态节能建筑在住房需要的各层次均有着广泛的潜在需求；通过成熟的房地产开发案例分析生态节能建筑的经济效益、市场接受情况和国内发展的风险因素；最后提供了通过生态节能建筑创建高舒适度、低能耗建筑环境的实施过程中采用的各种手段。
关键词：  生态节能建筑  马斯洛需要层次理论  高舒适度  低能耗

中图号:   F293.3

 use of ecoloGICAL energy-saving technology in estate development
 Cai Beining
 (Dajia estate development co.,ltd,   Jining Shandong  272025)
 
 Abstract:
 As soon as people’s standards of living improving energy sources and environment’s inconsistency come into prominence. Use of building ecological energy-saving technology gives estate development an important opportunity. This article dissertate that ecological energy-saving architecture has wide potential demand in every residential need stage through Maslow need hierarchy theory. Next this article analogy ecological energy-saving architecture’s economic benefit, market acceptance condition and development risk factor in domestic through estate development case. At last this article give means in the course of establishing high comfortable and low energy consumption building environment.
 Key words:
Ecological energy-saving architecture      Maslow need hierarchy theory     High comfortable                  Low energy consumption
 
0   前言
 随着人民生活水平的日益提高，人们日常生活环境对能源的消耗不断增大，而传统建筑的高能耗又严重制约了舒适程度的提高。生态节能建筑已成为改善居住品质的重要手段，同时为房地产业发展提供了重大机遇。
 生态节能建筑的宗旨[1]是以人为本，充分利用自然条件和人工手段，在为人类提供舒适健康生活环境的前提下，将整个建筑或小区的建造期间及全生命周期内的能源消耗、资源消耗及对环境和区域生态链的破坏尽可能减至最低水平，使建筑或小区能融入生态循环而达到平衡，实现人、建筑、自然的和谐统一。它体现了三个层面的内容：人是核心，自然生态环境及资源是人生存的基础，小区与建筑是服务于人同时是人与自然节能环保关系的实施手段。房地产开发的未来发展方向正是为人们提供具有生态环保节能的建筑或小区，营造出人与自然和谐共处的生活环境，最终实现开发商、业主与社会利益的共赢。
1  生态节能建筑的市场需求
 在近年来房地产业的高速发展过程中，房地产市场的突出矛盾就是供给与有效需求发生错位，高能耗建筑在市场供应中处于主导地位，这与追求高舒适度生活的巨大住房需求形成鲜明的反差。这一市场形势迫使开发商从供给上着手，采用生态节能建筑技术对房地产开发产品进行更新换代，创造差异化的产品，满足不同层次的社会需求。根据马斯洛的需要层次理论[2]，需要分成生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要和自我实现需要五类，依次由较低层次到较高层次发展。我国的城市化进程对住房的需求也同样经历了这五个需要层次的阶段：从七八十年代住房市场化以前居住的家属院、单位宿舍、筒子楼这一类仅能满足生理、安全需求和基本社会需求的居住建筑开始，逐步发展到住房市场化后的住宅小区、住宅公寓等满足较高层次需求的居住建筑。通过这一从较低层次到较高层次的发展轨迹分析，生态节能建筑能够最大限度地提供高舒适度的完美居住空间，实现人与自然的和谐统一，在房地产业的梯度需要中处于较高层次。
 在“需求导向”型的市场背景下，生态节能建筑市场将面临重大的挑战和机遇。生态节能建筑的普及不仅需要采用高科技含量的节能建筑技术应用到建设领域，更要对消费者进行生态节能知识的传播与营销，即进行“绿色文化”营销，形成生态节能品牌，从而刺激潜在改善性住房需求的释放。
2   生态节能建筑开发经济分析
2.1  成本分析
 建筑节能是以一定室内舒适标准为前提的，在中国建造不同程度的生态节能住宅成本也有所区别。一般根据实际操作经验将生态节能建筑成本划分为低、中、高三种模式：
 2.1.1 低度模式：
 住宅节能达到国家规范标准，采用外墙保温，隔热措施，每平米造价约增加60到100元，这主要适用于廉租房、经济适用住房及大量的普通商品住房的建设。
 2.1.2 高度模式：
 住宅实现高舒适度低能耗的标准，采用辐射式采暖制冷系统、置换式全新风系统、高效保温外墙体系、中水循环及雨水回收再生利用系统、外遮阳系统等达到欧洲节能标准。高层住宅每平米造价约增加800元左右；别墅由于需要独立的系统和具有较多的外墙外窗面积，达到相应的舒适节能标准，每平米造价约增加1500元左右。
 2.1.3 中度模式：
 节能标准与舒适度介于低度与高度之间，依据不同的自然区域会有区别，根据初步探索成果，每平米造价约增加400到500元。
 因为公共建筑与其它建筑的节能体系是完全不同的，并且公共建筑的能耗远大于普通住宅，因此公共建筑的节能显得尤为重要，建设部也于2005年4月发布了《公共建筑节能设计标准》[3]对公共建筑围护结构、采暖、通风、空调节能设计进行规范。就综合采用国内外成熟的节能技术体系的经验来看，公共建筑采用生态节能建筑体系需要增加造价大约5—10%。
2.2  市场分析
 近年来，开发商使出浑身解数将生态节能技术融入到房地产开发中，取得了良好的社会效益和经济效益。
 2004年12月6日开盘销售的北京当代万国城Moma采用“恒温恒湿”的建筑节能理念，390套房已签约358套，成交均价为13942元/平方米；采用“零能耗”理念的北京锋尚国际公寓，200套房子已经有300多人要预定，而且每套平均价格在300万元以上；上海青浦区的古北佘山国际别墅，应用了加拿大顶级SuperE健康住宅系统，房屋能耗比普通混凝土结构节约近50%，虽然建造成本要比混凝土结构高700元/平方米，但项目售价远远高于同一地区豪华别墅的价格。此外，采用生态节能建筑技术的房地产开发项目还有：住总集团旗下的东岸项目的“新型环保节能钢结构住宅” 、南京朗诗国际街区的“低能耗住宅”、郑州摩尔“节能概念设计”、深圳蓝牙水晶写字楼的“十大生态智能技术”、济南太阳树公寓的“高舒适度低能耗的新型生态高科技公寓”等等[4]。这些项目都通过具有高附加值的科技投入，取得了高额的经济回报。
2.3  风险分析
 生态节能技术体系在欧洲已有20年的运行历史，已成为一个成熟的技术系统。通过对体系中所涉及建材的“疲劳应力实验”，材料本身的耐久性在运行工况下可以保持100年质量要求。相对而言，国内生态节能建筑的市场运作，则存在以下几方面的风险：
 2.3.1施工质量：
 由国家建设部编制的《建筑节能工程施工质量验收规范》[5]于2007年10月1日实施，但我国不同地区的施工质量存在很大差异，新的建筑节能设计也层出不穷，对施工质量要求也很高，对建筑节能施工人员的素质要求较高，而我国的建筑工人大多来源于农民。此外，建筑节能工程对工程监理的要求也较高。
 2.3.2 分项委托中带来的内部整合问题：
 生态节能项目若采用分项委托设计施工，不同机构的衔接与配合非常重要，整个项目的成功来源于不同团队的无缝合作。若各环节整合不当，会为整个项目质量带来隐患。
 2.3.3 炒作因素的影响：
 因生态节能建筑的不同层次划分，造成顾客对生态节能建筑的概念混淆。有些开发商仅仅采用达到国家规范标准的外墙保温措施，就以高科技节能建筑进行炒作。由此，房地产市场的生态节能水平良莠不齐，而消费者并非行业专家，使得生态节能建筑无法赢得市场的广泛认可，影响了生态节能建筑的发展。
 2.3.4 生态节能建筑的高端定位：
 高档商品住房的节能效应会带来更大的经济回报，对于开发商更具吸引力，而其售价远离大众的消费能力，这样不利于生态节能建筑的普及。
3   生态节能建筑的实施手段：
 针对生态节能建筑的自身特点，在整个房地产开发过程中采用整合的理念，即在前期工作阶段就有生态节能的专业人员介入，综合考虑规划、建筑、结构、能源系统、暖通等各方面因素，提出初步的生态节能方案，并在后续的设计施工中综合建筑、规划景观、结构、暖通空调，给排水、建筑电气、楼宇控制和室内设计等各个专业成果，各专业机构有机整合，密切协作，深入分析建筑自身特点及区域自然资源、环境，根据气候特点和产品需求，综合采用成熟的高新技术及产品，开发建设成拥有一整套生态节能体系的高性能物业。
 生态节能建筑的开发要求是提高舒适度[1]。无论住在什么样的居室中，人们对居住环境舒适度的要求和标准是基本一致的，即其热功环境、空气质量、声环境、光环境及空间感。室内热环境的改善，主要通过外墙与门窗设计控制空气温度、室内物体表面温度、相对湿度以及空气流动速度来实现；如何满足健康的新风换气量，过滤风沙尘埃并减少风感，可以通过住宅通风设计来解决；隔绝噪声需要针对不同噪声特点，采用多种技术构造来创造舒适的声环境，如通过采用高质量隔声墙体、楼板系统，提高门窗的玻璃隔声性能和气密性等；为提高住宅光环境的舒适性，按照人们对人工照明光环境的舒适性、个性化、艺术品位及安全、节能等要求，制定一套对住宅光环境的评价方法；舒适的空间感觉来自于优化的室内空间布局，尽可能给使用者创造优化便捷的室内交通组织，合理的方位及陈设能避免居住者的压抑感，为居住者创造一个舒适、安静、放松、健康的居住空间环境。
 国家有关的建筑节能规范是节能建筑设计的基本依据，所有新建筑都应达到这一标准，而这一标准只是入门标准，要开发出舒适节能的建筑精品，需要根据项目的气候条件，项目定位，客户需求等特点，有选择的采用高新适用的建筑技术体系。目前，依据我国现有工程实践，我们可从八个方面入手进行生态节能建筑的开发建设：外围护结构系统；太阳辐射的控制与改善；自然通风与采光的利用；可再生能源的利用；高舒适度，低能耗的室内环境控制系统；降低噪声的技术与构造系统；水资源循环利用系统；提供高舒适度的其他技术系统。同时，我们还应学习借鉴国外在生态节能方面的先进经验，如德国斯图加特Sobek住宅系统、德国“浮筑楼板”构造技术、加拿大SuperE健康住宅系统等，与中国传统施工方式相结合，开发建设出符合中国国情的高品质生态节能物业。
4   结语
 生态节能建筑是建设节约型社会的需要，是社会发展进步的产物，是房地产业发展过程中的必然选择。生态节能建筑为房地产业提供了一个空前的历史发展机遇，抓住了这个机遇，我们就能够将城市“热岛效应”转变成“生态效应”，并实现房地产业由“居者有其屋”向“居者优其屋”的转变。

参考文献：
[1] 卢求,刘飞.生态节能建筑的开发与设计[J].建筑时报,2005-11-14,2260期:8版.
[2] 张友谊,王培芝,贾英健．管理心理学[M]．山东：济南出版社,2003．51-53．
[3] 建设部,国家质量监督检验检疫总局．公共建筑节能设计标准[M]．北京：中国建筑工业出版社，2005.
[4] 熊靓．以节能的名义“玩”地产 [J]．中国科技财富,2005,11．40-45.
[5] 建设部．建筑节能工程施工质量验收规范[M]．北京：中国建筑工业出版社，2007.