房产建筑基础知识

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房产建筑基础知识
一、建筑物的分类
1、按建筑物的使用性质分类
建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。
（1）      居住建筑
居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。
（2）      公共建筑
公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型；
生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；
文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；
托幼建筑：托儿所、幼儿园等；
科研建筑：研究所、科学实验楼等；
医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；
商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；
体育建筑：体育场(馆)、游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑；
文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；
交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑；
其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。
2、按建筑物的结构类型和材料分类
建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。
一般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构。 
3、按建筑物的层数分类 
低层建筑：一般指一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。
多层建筑：一般指四至七层的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等。
高层建筑：一般指七层以上的房屋。一般地，12层以下又称小高层住宅。
对于高层建筑，国际上通行的做法是划分为4类：
    1.低高层建筑：层数为9～16层，建筑总高度25～50m；
    2.中高层建筑：层数为17～25层，建筑总高度50～75m；
    3.高高层建筑：层数为26～40层，建筑总高度75～100m；
4.超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100m以上。
二、房屋建筑的构造
—幢建筑物，一般是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、 楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。
1、基础：是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。
2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。
3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载。
4、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。
5、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。
平屋顶（坡度5％，通常2％-3％）、坡屋顶（大于10％）和其它形式三类
作用：防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求。
屋顶分类：
①      屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。
四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶
②      屋顶：刚性〈可承重〉
            柔性〈不可承重〉
③      屋顶防漏：三毡四油
④      屋顶隔热：水泥蛭石
⑤      交通、环境、地理位置与小区的重要性。
⑥      总体的建筑风格的表现形式〈以具体实例为标准〉
6、门窗：建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门，用来采光、通风或传递、观察的洞口（不作通行用）谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交通和分隔房间之用；窗的主要作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。
7、阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联系的主要方式，有三面敞开的，也有半敞开的，或一面敞开的，或封闭的。
8、隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。
二、          房地产基础知识名词解释
1、用地性质：指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。
2、用地面积：指规划地块规定的面积范围。
3、占地总面积：建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。
4、建筑总面积：一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。
5、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。
6、建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。
7、红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。
8、建筑红线后退距离：指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制。
9、容积率：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
10、建筑间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离，一般以间距和楼高度之比表示。
11、绿化率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率，用以说明绿化分布的疏密程度。通常以下限控制。（绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地）
12、配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会公共设施配套，小区生活环境配套；住宅内部有生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。
13、生地：
只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。
14、熟地：
达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。
15、何为“三通一平”
    “三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。
16、何为“七通一平”
      达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。
17、土地使用权的最高出让年限？
1.居住用地70年；
2.工业用地50年；
3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
4.商业、旅游、娱乐用地40年；
⑤.综合或其它用地50年。
18、.房屋的保修内容与保修期限？
    答：1.屋面防水为5年；
2.土建为1年，具体包括：
a.        墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；
b.        墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；
c.        墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；
d.        门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；
3.卫生洁具为1年；
4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年；
5.管道堵塞为2个月；
6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。
19、楼花：即未完成的商品房，也叫期房。
20、居住人口密度：居住人口密度＝居住总人口/总用地面积（600～800人/公顷）
21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面积/住宅建筑面积，一般为16%～20%
配套商业面积比例：配套商业面积/住宅建筑面积（规定为5%