北京行政副中心落地：通州“八大地主”成赢家

近一个月来，北京市政府搬往通州的传闻经媒体广泛传播已经使通州成为炙手可热的区域。7月11日，这一消息终于得到证实。在中共北京市委十一届七次全会上通过的《关于贯彻落实〈京津冀协同发展规划纲要〉的实施意见》中，提出“有序疏解北京非首都功能”，特别是“加快规划建设北京市行政副中心，有序推动北京市属行政事业单位整体或部分向市行政副中心转移”。

随着北京市政府搬迁消息逐步得到证实，通州区房价也一路飙升。个别楼盘提价5000元/平方米，且成交量猛增。2015年6月，通州区商品房成交面积达到209391平方米，成为近一年来的新高点。

通州行政副中心规划详解

早在2012年，北京市就确立了通州区作为北京城市副中心的定位。当时这一定位主要是承担北京市中心城区人口和功能的转移，以及补充国际功能。在刚刚闭幕的中共北京市委十一届七次全会上发布的《关于贯彻落实〈京津冀协同发展规划纲要〉的实施意见》中，明确表述通州作为北京市行政副中心，行政副中心的定位更加精准，也让传说长达十年的北京市政府搬迁到通州的传言得到证实。

据中国房地产报记者了解，虽然北京市政府搬迁的具体日期未定，但肯定不是外界传言的10月1日前。北京市行政事业单位办公用房准备还需要一定的周期，近日多个北京市属行政单位在统计办公用房面积，为搬迁做前期准备工作。

北京市规划委员会披露的规划细节显示，在整体规划方面，通州建市行政副中心，还要放在北京市疏解的大局中来考虑。通过把适宜的行政事业单位功能成建制、分步骤地向通州转移，从而带动一些商务、文化、会展等功能聚集，由此逐步带动中心城人口转移。此外通过中心城优质医疗、教育等资源的整体转移，提升通州公共服务质量。

“对于行政副中心的新定位，我们要调整通州的规划。”北京市规划委员会主任黄艳表示，今后的发展绝不是大规模的“造城运动”，而是“减量提质”。最有可能出现的局面是向外疏解出一部分人，同时再吸引一部分人。

未来通州还将增加一条地铁线，并且通过区域快轨与周边地区相连接。黄艳介绍：“未来的通州肯定是一个独立的新城。重要的前提是要加强轨道交通的建设，地铁将在已有6号线和八通线的基础上，7号线还要继续东延。区域快轨将实现与机场、周边新城、周边河北区域的便捷联系。道路网密度将达到每平方公里9公里，是目前中心城道路网密度的1.8倍，林荫道比例达到70%”。

通州“八大地主”

近几年在通州土地市场上攻城略地的房企已然成为最大的赢家，无论是住宅还是商业项目，随着通州行政副中心的升级，市场需求均强劲提升。

早在2011年，华业地产竞得北京通州区运河核心区IV-05、08、09多功能用地，至此，在通州运河核心区共拥有51.52万平方米土地储备。2009年8月，全资子公司华富溢公司投资3.97亿元全控君合公司，拥有北京通州东方玫瑰的开发权，项目规划用地24.86万平方米，规划总建筑面积101.5万平方米（地上79万平方米，地下22.5万平方米）。华业东方玫瑰分四期开发，包含住宅、公寓、集中商业中心、步行商业街、会所、幼儿园、小学于一体，目前已经成为通州区最大的楼盘。华业地产2014年年报显示，公司全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司（主要负责开发北京通州华业东方玫瑰家园项目）实现营业收入21.48亿元，占公司营业收入的比例78.08%.位于运河核心区的华业新北京中心也即将入市。

2014年8月，远洋地产联合上海新光齐天投资管理合伙企业连下通州运河核心区四块土地，建筑面积达34.45万平方米。据中国房地产报记者了解，上述地块将开发为商业项目，打造成新光天地项目，总建筑面积46.45万平方米，其中地上面积34.45万平方米，地下面积12万平方米，集国际购物中心、写字楼、高端公寓、酒店、商街于一体。

首开股份北京通州区宋庄镇C02/C06地块商品住房建设项目、北京通州区于家务乡乡中心A/C地块项目，拟投入募集资金分别为12亿元、10亿元；预计销售额分别为44.13亿元、44.69亿元；计划实现税后利润分别为53812.6万元、55116.8万元。其中，宋庄地块就是现在首开香溪郡，而于家务地块即为首开国风美仑项目，以及与万科合作的台湖公园里项目目前都在销售中。

华远铭悦是华远地产在通州的首个项目，位于土桥板块，也是通州新城规划的主题休闲功能区核心区。目前在售的华远铭悦的商业配套项目华远好天地，商业面积60000平方米，包括写字楼、商铺等多种形态。在2013年，华远以10亿元竞得梨园镇一宗包括住宅混合公建、商业金融用地、机动车停车场用地。

K2地产在北京豪赌通州区域价值，从2009年至今陆续拿了包括通州九棵树、永顺镇及运河核心区的五块地。并且开发了K2海棠湾、K2百合湾、M5朗峰、K2清水湾、K2玉兰湾等多个项目。

中国武夷子公司北京武夷（实际控股70%）在通州武夷花园南区持有600亩土地，随着环球影视城项目启动，公司通州地块的资产增值效应将十分明显。

泰禾集团在通州区拥有中国院子、泰禾壹号街区、拾景园等多个项目，项目涵盖别墅、洋房、公寓等多种物业类型。

另据了解，珠江投资在通州区有多个房地产项目，土地储备涵盖住宅用地、商业用地和工业用地。

而这些项目在通州将处于净去化阶段，这些有土地储备或项目的企业只需要控制推盘节奏就能坐享丰厚利润。

燕郊“四大金刚”

相比于通州的品牌房企扎堆，燕郊和大厂这些北京周边区域以本地开发商为主包括兴达房地产、意华房地产、住达房地产、福成房地产等燕郊本土开发商“四大金刚”以及美林房地产、天洋控股、华夏幸福等重点布局燕郊的外来开发商。这些开发商项目体量都比较大，一般一次拿地后，分多期开发。如燕郊福成地产开发的上上城在售的锦绣华庭已经是该产品的第十一期，建筑面积150万平方米。天洋置地开发的天洋城已经开发到第四代产品，建筑面积180万平方米。

近期，一些品牌央企也看中了“京东”的升值空间，开始进驻燕郊和大厂区域，如港中旅的海泉湾建筑面积达200万平方米。富力地产也进驻燕郊，在燕郊开发了富力新城和富力广场，富力广场18000元/平方米的价格也刷新了燕郊房价纪录。华夏幸福在河北布局较早，大厂湖韵澜湾就是其打造的一个配套齐备的综合性楼盘。