金融街豪掷百亿京沪拿地——难复制北京金融街模式

不差钱的金融街一天内在上海、北京刷了上百亿元的买地钱，一线城市战略布局意图明显。

7月15日上午，金融街先是以88.15亿元夺得上海闸北区火车站北广场重磅地块，刷新上海年内总价地王纪录，地块成交楼板价约2.7万元/平方米，地块溢价率50.12%；下午，又以17.6亿元买走北京市丰台区花乡四合庄（中关村科技园丰台园东区三期）1516-12-A地块，溢价率36%.

金融街选择在此时加码上海市场，市场关注的焦点在于其能否在外地成功复制北京金融街。

对此，亿翰智库研究总监张化东分析认为，金融街面对的挑战不仅在于市场开拓。在内部，此前由于安邦保险四度举牌金融街，持股比例高达20%，这对于持股26.89%的大股东控股地位形成一定威胁（加上一致行动人共持股30.12%）；在外部，公司为了战略目标不得不拓展外地市场。然而金融街在外地所拿商业地产项目，不论销售还是区位均不具有太多优势，远远不如北京金融街。

金融地产难复制

作为金融街在北京的主要项目，北京金融街占地1.18平方公里，是北京市第一个大规模整体定向开发的北京金融产业功能区。金融街聚集了中国人民银行和中国银监会、中国证监会、中国保监会等金融监管部门及众多国内外大型金融机构和国企总部。

但金融街要把北京金融街搬到全国各地有难度。“因为中国的金融中心只在北京上海深圳三地，其他城市都做不起来。”一位业内人士分析道，北京金融街是围绕北京金融中心的不动产开发，这是一个比较专业的地产领域，要形成全国复制的核心竞争力首先得看土地资源与城市经济环境。

上海、深圳已然不可能再有相同的地块资源让金融街去开发，实际上，金融街也没有形成一套具体的运作模式和资源、技能等，仍然是一家传统的开发商，但金融街仍然要依赖北京金融街的故事去获取土地。

去年，金融街南下广州完成首次布局后，又在北京拿下昌平北七家地块。今年开始，金融街更是打开了上海零项目的局面，与SOHO中国达成“海伦项目”和“静安项目”的收购协议，分别改名为金融街（海伦）中心与金融街·静安广场，两项目均在建。此次京沪拿地，也凸显了土地饥渴。

与上述业内人士看法接近的是，张化东也指出，金融街此次获取上海商业地的地理位置，与北京金融街没有可比性。金融街集中于一线城市复制北京金融街的策略是否正确、可行，后续还有待观望。

根据金融街官网披露，金融街目前开发的项目分为商务地产、旅游地产和住宅地产三大类，所在城市为北京、天津、上海、惠州、广州、重庆。

金融街2014年年报披露，受进入城市市场整体下滑、部分项目前期手续延后未达到销售条件、部分项目销售策略调整不及时等影响，公司实现销售签约额约130亿元，同比下降42%.其中商务地产销售签约额约为73.4亿元，同比下降51%.年报显示：“面对不利形势，公司通过加快前期工作、拓展销售渠道、加大销售激励等措施，4季度销售有明显进展，但全年销售仍下滑较大。”

内外部的挑战

金融街是北京西城区国资委通过北京金融街投资（集团）有限公司直接控股的一家地方国企。2014年年报显示，北京金融街投资（集团）有限公司及一致行动人持有金融街30.12%股份。

上述业内人士直指，金融街的典型问题有二：一是控股股东背景在变化。如公司的前身是重庆华亚现代纸业股份有限公司，2000年5月公司与金融街集团进行了整体资产置换，随后上市。随着险资举牌，公司股东结构生变，核心竞争力就发生变化。

二是企业灵魂人物并非控股单位的实际控制人。金融街控股股东——北京金融街投资（集团）有限公司董事长为王功伟，而2011年7月起，金融街控股董事长为刘世春。

公司发展与人事架构变化始终有一层微妙的关系。安邦保险2014年4月份开始连续四次举牌金融街，持有股份达到20%，安邦保险与大股东及其一致行动人所持的30.12%的股权占比差距进一步拉近。面对安邦保险的野蛮增持，金融街控股股东北京金融街投资（集团）有限公司也展开了反击。今年5月，金融街建设集团与一致行动人增持金融街5500万股，持股数量增至9亿股，持股比例由27.92%增至29.74%.11月，金融街又启动首次回购，其与一致行动人的持股比例也上升为30.12%.

市场分析人士认为，未来存在安邦保险持续买入并最终进行要约收购，金融街集团交出控制权的可能。但也不排除另一种可能，金融街集团及其一致行动人进一步增持，提高控股比例，并与安邦保险展开合作。市场普遍认为后一种情形可能性更大。