三亚好风水 科研用地“长出”商品楼

一块规划为农业项目的科研用地，在两年时间内“疯长”出17栋违法建筑，并向以东北为主的多个省市的购房者销售了1000多套商品住房。从“种菜”变异成“种房”，该项目违法获利数亿元。

1违建是怎么长成的

三亚高大上小区，每栋楼均喷有“拆”字

金阳光温泉花园小区距离三亚市区车程一个多小时，位于崖州区郊区北岭路附近。小区内矗立15栋小高层建筑，道路、绿化、停车场等设施均较为完善，甚至还有一处温泉池。与外表看来“高大上”不匹配的是，小区每栋楼房均被喷有“拆”字，张贴着三亚综合行政执法局下发的《行政处罚决定书》和《关于限期搬迁公告》，明确指出这些建筑均为违法建筑，必须予以拆除。

科研用地违建房

“谁能想到这样一个看上去很正规的大型楼盘却是违法建筑？”小区购房者叶先生气愤地说。很多业主都是看到开发商跟三亚市农业局下属单位优质蔬菜开发中心签有合作协议，因为相信政府部门才买的房子。

记者了解到，金阳光温泉花园有17栋建筑物，总建筑面积11万多平方米，建设商品房屋1988套，以租代售1382套，租户涉及全国多个省份。目前，其中的两栋已被拆除。

从“出生”到“长成”，项目无一手续合法

三亚市规划局村镇规划科科长陈毓健告诉记者，金阳光温泉花园位于三亚崖州区现代农业科教园项目内，属于国有划拨的科研用地，却被擅自改变为建设经营性房地产的建设用地，违反了《中华人民共和国城乡规划法》《海南省城乡规划条例》等规定。

此外，合法正规的小区楼盘应该“五证俱全”。三亚市崖州区党委书记苏金明说，金阳光温泉花园小区未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，属于明确无误的违法建设房屋。

三亚市综合行政执法局法规科科长曹望成说，金阳光温泉花园小区在未取得商品预售许可证的情况下，在三亚市公开设立了多个售楼处，“以租代售”违法对外变相销售房屋。

不少业主反映，金阳光温泉花园不仅在三亚市公开设立了售楼处，还在多个网站刊登广告，甚至曾赴岛外参加房地产展销会。记者在相关房地产网站上，仍可查阅到金阳光温泉花园去年底刊登的广告，声称“项目分三期开发，一期由15栋6层电梯洋房组成，二期与三期均为别墅，户户做到温泉入户”。

记者采访中发现，很多购房者是准备在三亚养老的北方老人，业主出具的“购房合同”均为“以租代售”。“我们都是看到开发商出具的各种证明材料才买的，我们哪能知道是不是违法建筑？”来自吉林省辽源市的崔女士说，她是用养老钱在这里买的房子。一位业主告诉记者，在签订“租赁”合同时感觉不太对劲，但是想想房子都盖起来而且也公开出售了，应该不会有大问题。

由于担心房子被拆掉，一些业主到相关部门投诉，并在网络上发帖反映他们的遭遇，金阳光温泉花园违建迅速在网上发酵并引起各方关注。

2贪官是如何炼成的

院长“草船借箭”与开发商勾结牟利

金阳光温泉花园小区位于三亚崖州区现代农业科教园项目内，权属三亚市农业局下属单位优质蔬菜开发中心，后更名为“热带农业科学研究院”。6月12日，三亚市纪委公布了对院长张德文进行调查的消息。2011年三亚市城乡规划委员会原则通过《三亚市现代农业科教园控制性详细规划》，明确规定该项目功能定位为“现代生态农业观光旅游项目”。据三亚市分管农业的副市长李劲松介绍，科教园项目465.09亩土地为国有划拨的科教用地，此项目承担着三亚发展“高效农业”和守护好市民“菜篮子”的科研重任。

这个“种菜”的农业项目如何被“移花接木”变成一个庞大的房地产项目？据调查，张德文是金阳光温泉花园的直接推动者和策划者。他打着科教园正规农业项目的旗号，采取“草船借箭”的方式，与开发商勾结牟利。张德文利用职权，以原优质蔬菜开发中心名义私下与开发商三亚玉井温泉休闲农业发展有限公司签署土地承包合同，4次补充协议，甚至还包括项目委托书，将科教园项目私下交给玉井公司开发。300亩土地每年的土地承包金仅每亩400元。

在项目开发过程中，玉井公司又私自引入三亚广励智信投资置业有限公司（以下简称广智投资），并与之签订了涉及现代农业科教园用地内共52.8亩土地的投资建设经营协议。

从2013年6月起，广智投资开始动工建设金阳光温泉花园，以6000－7000元每平方米的价格，租20年送30年的名义对外变相出售商品房，小区内的全部建筑自始至终没有任何报批手续。自此，现代农业科教园项目已经彻底从一个农业科研项目变异为房地产项目。

政府在管理、执法上确实存在薄弱环节

记者粗略计算，开发商以租代售1382套住房，以平均每套40平方米、每平方米6000元计算，开发商违法销售收入就高达3亿元以上。三亚市人民检察院副检察长吉星霖介绍，目前，已经查实张德文滥用职权和受贿，检察机关已对其正式批捕。很多业主质疑执法部门不作为导致目前的事态。三亚市综合行政执法局副调研员吴海清说，从2014年3月起，三亚市综合行政执法局多次通过下达停工通知、行政处罚决定书、限期搬离公告等，并采取没收施工工具、断水断电的方式对项目进行管制。“我们的工作程序都履行了，但是他们还是继续建。”吴海清说。采访中，一些政府官员也表示，如果能按照现在三亚打违控违的力度，金阳光温泉花园应该更早被拆除。政府在管理、执法上确实存在薄弱环节。

3政府是怎样打违建的

违建背后失职腐败多，半年26人次被追责

金阳光温泉花园大型违建在一定程度上反映了三亚近些年的“违建之乱”。伴随着三亚旅游和城市建设的快速发展，地价提升，抢建违建之风盛行。本地居民、外来投机商、少数基层村干部等纷纷参与到抢建违建的队伍中来。随着违建成为城市的“毒瘤”，三亚市开展“铁锤行动”重拳整治。截至目前，三亚市已拆除违法建筑9807栋，总面积超过600万平方米。但目前三亚的违法建筑存量仍有284.7万平方米。“事实证明，违建久打不绝的主要原因，是不少违建的背后存在公职人员腐败。”三亚市委常委、纪委书记任笑竹说。

今年以来，三亚市对因工作失职、徇私舞弊导致违法建筑新增量大的，依纪依规追究直接责任人和有关领导责任，共涉及26人次。

1000多位全国各地的购房者每人花了数十万元购买的违法建筑无法得到法律保障。海南天泽律师事务所律师谢文平说，开发商通过故意隐瞒实情等手段欺骗购房者从中获取巨额利润。业主应尽早起诉开发商，申请对开发商的财产进行诉讼保全，主张返还购房款，并赔偿损失。

记者从三亚市公安局了解到，公安机关已经成立专案组，以涉嫌合同诈骗对涉案开发商玉井公司法人代表、广智投资法人代表、广智投资总经理3人进行立案侦查。目前已抓获荣某等2人，同时查询、冻结、扣押涉案资产。

三亚市主要领导表示，违法建筑是影响城市发展的“毒瘤”，三亚市将对违法建筑进行坚决拆除，拆出发展的空间。