从商品房待售面积首现减少 看宏观调控继续显效

在中央和地方政策作用刺激下，楼市处于持续回暖过程中，销售回暖带动市场整体活跃度回升。

库存首现减少

国家统计局最新统计数据显示，困扰我国房地产市场的房地产去库存正在出现积极变化。自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。

1-5月份，房地产开发企业到位资金降幅比1-4月份收窄0.9个百分点，房屋新开工面积降幅收窄1.3个百分点，土地购置面积降幅收窄1.7个百分点。业内专家分析指出，房地产开发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积作为分析房地产开发投资走势的先行指标，同比降幅均收窄，显示房地产开发投资有向好迹象。

市场分化加剧

多地调查也表明，多数三、四线城市，商品房前期库存基数较大，消纳能力有限，住房供求关系趋于宽松的中长期趋势并未改变，目前房价大幅上涨基础并不存在。国家统计局湖北调查队调查表明，不少楼盘采取以价换量策略，近期楼市虽有回暖趋势，但开发商也不敢轻易提价，首要任务是去库存。国家统计局内蒙古调查总队近期深入全区各盟市主城区进行专题调查，并实地走访了21家房地产开发企业和7家房地产中介机构，调查结果显示：受政策拉动二手房交易短期内放量上行，市场趋于活跃，但房地产市场长期供求关系并未改变，交易价格仍呈下降态势，受访企业普遍对后市持谨慎态度。

总体来看，部分二线城市和多数三四线城市，目前待售的房屋可能需要较长一段时间才能消化。福州被调查的6家企业在预计去化周期方面均表示存在一定压力，预计去化最长30个月，最短6个月。

业内人士预计，在高库存压力下房价整体不会出现大波动，市场分化将进一步加剧。

多管齐下去库存

从去年10月份开始，中央到地方打出了一系列楼市调控“组合拳”。随着各地“限购令”的取消、房贷利率优惠面扩大、购房税收减免、央行降息等多重政策利好的刺激，全国楼市多地成交显著企稳回升，加速房地产市场存量消化。

降息降准释放流动性，直接降低购房者购房成本，刺激购房需求。而公积金政策和针对再购房和二套房政策的调整，更是对改善型需求最直接的促进。相比于“9?30”新政，“3?30”新政对购房者的利好，不仅是房贷门槛进一步降低，而且通过营业税“5改2”政策，给改善型需求购房者带来了真正的实惠，加速改善型需求入市。